Reinigungsklausel nicht trans­pa­rent

Im Streit um die Rückzahlung der Kaution beanstandet das Landgericht Berlin II eine unwirksame Formularklausel. Daher muss die Kaution vollständig zurückgezahlt werden.

Nachdem ein Mietverhältnis in Berlin-Mitte im April 2017 beendet wurde, streiten die Parteien über die Rückgabe der geleisteten Kaution. Das zuständige Amtsgericht verurteilte die Vermieterin zur Rückzahlung. Gegen den somit bestätigten Rückzahlungsanspruch ihrer ehemaligen Mieter:innen legte sie Berufung ein.

Streit- und Knackpunkt war eine unwirksame Formularklausel. Der Mietvertrag verpflichtet zur Rückgabe der Wohnung bei Vertragsende in gereinigtem Zustand. Konkret erwartet wird die Reinigung von Fenstern und Türen, gewischte Böden und entkalkte Armaturen. 

Als die Vermieterin Silikonreste an der Duschabtrennung und ungereinigte Fliesen im Bad feststellt, beruft sie sich auf die Vertragsklausel und verrechnet die nun aufzuwendenden Reinigungskosten mit der Mietkaution.

Doch auch das Landgericht Berlin entscheidet, dass ein Schadensersatzanspruch, mit dem die Kaution verrechnet werden könne, nicht entstanden sei. Denn die im Mietvertrag enthaltene Reinigungsklausel sei unverständlich, nicht transparent und daher nach einer inhaltlichen Kontrolle der Klausel als unwirksam zu verwerfen.

Darüber hinaus verstoße die Klausel, so das Landgericht, bei kundenfeindlichster Auslegung auch gegen § 307 Abs. 1 BGB. Denn der Mieter schulde mit der Klausel auch Reinigungsvorgänge, „die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen“ hinausgehe.

Die Richter:innen stellen klar, dass der Rückzahlungsanspruch der Kaution nicht erlischt, indem Gegenansprüche aufgerechnet werden. In der Mietvertragsverhandlung sowie im Mietvertrag selbst war ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass bei einer Verkürzung der beabsichtigten Mindestlaufzeit von 48 Monaten die Wirksamkeit der Verpflichtung zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen sowie anteiliger noch nicht fälliger Schönheitsreparaturen von besonderer Bedeutung sei. Das führe aber zu keiner günstigeren Beurteilung des Streits im Sinne der Vermieterin.

Denn ein Aushandeln von Verpflichtungen liege nur vor, wenn die Vermieterin den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt inhaltlich ernsthaft zur Disposition stelle und ihren Mieter:innen Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräume. Den Mieter:innen muss zumindest die Möglichkeit eingeräumt werden, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen. Sie müssen sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereiterklären. – Von einem solchen Vorgang hat die Vermieterin nicht berichtet.

Das Landgericht Berlin stellte weiterhin fest: Die Vereinbarung der Rückgabe in „gereinigtem Zustand (dazu gehören gereinigte Fenster und Türen, gewischte Böden sowie entkalkte Armaturen etc.)“ ist auch insoweit unwirksam (nach § 307 Abs. 1 BGB), als Mieter:innen bei kundenfeindlichster Auslegung auch Reinigungsvorgänge schuldet, die über die allgemein vertraglich geschuldete besenreine Rückgabe im Sinne einer üblichen Reinigung des sich allmählich ansammelnden Schmutzes verbunden mit der Entfernung von groben Verunreinigungen hinausgeht.

(LG Berlin II, Urteil vom 13. Februar 2024 - 67 S 186/23)