Mieter:innen einer Wohnung in Berlin streiten mit ihrer Vermieterin um den bereits gezahlten Zuschlag für eine Untervermietung. Sie fordern ihr Geld zurück. Wie entscheiden die Gerichte?
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Ende 2018 erhalten die Mieter:innen einer Wohnung in Berlin-Schöneberg die Erlaubnis, ihre Wohnung befristet unterzuvermieten. Dafür veranschlagt die Vermieterin einen Untermietzuschlag von 50 Euro pro Monat. Die Mieter:innen protestieren zwar, überweisen aber dennoch monatlich 50 Euro mehr.
Später dann, vor dem Amtsgericht Schöneberg, fordern sie den von Juni 2018 bis Mai 2020 gezahlten Betrag von 1.200 Euro zurück. Doch ihre Klage bleibt ohne Erfolg. Das Gericht argumentiert, dass die Vermieterin nach § 553 Abs. 2 BGB die Erlaubnis zur Untervermietung von der Bereitschaft der Mieter:innen zur Zahlung einer höheren Miete abhängig gemacht habe.
Die Parteien hatten in den allgemeinen Vertragsbedingungen vereinbart, dass die Erlaubnis zur Untervermietung nur mit vorheriger schriftlicher Zustimmung der Vermieterin zulässig und sie zudem berechtigt sei, ihre Zustimmung von der Zahlung eines Untermietzuschlags abhängig zu machen. Dieses Angebot haben die Mieter:innen angenommen und den Zuschlag akzeptiert, indem sie in der Folgezeit einen Teil der Wohnung tatsächlich untervermietet haben.
Die Höhe des Zuschlags sei – so die Richter:innen – verhältnismäßig, da in der Regel 20 Prozent des Untermietzinses für angemessen erachtet werden. Des Weiteren sei zu berücksichtigen, dass die Mieter:innen eine Bruttokaltmiete zahlen, was bedeute, dass – unabhängig von der Anzahl der Personen – die kalten Betriebskosten abgegolten seien. Der Untermietzuschlag decke somit Mehrkosten ab, die beispielsweise durch einen erhöhten Wasserverbrauch oder mehr Abfall entstehen würden. Selbst die Behauptung, die Mieter:innen seien aus der Wohnung ausgezogen könne nicht greifen, da sie jederzeit hätten wieder einziehen können.
Auch mit ihrem weiteren Vorpreschen konnten die Mieter:innen das Urteil nicht abändern. Denn das Landgericht Berlin stufte die Berufung als unbegründet ein. Die Mietparteien hätten schließlich einen Mietvertrag geschlossen, der eine Kaltmiete sowie zwei Personen vorsehe. Nun aber würden bis zu vier Personen die Wohnung nutzen und verursachten dadurch höhere (verbrauchsabhängige) Betriebskosten, die die Vermieterin nicht auf die Mieter:innen umlegen könne. Damit wäre der Untermietzuschlag gerechtfertigt.
(AG Schöneberg, Teilurteil vom 3. März 2021 - 19 C 546/18 - und LG Berlin, Urteil vom 10. Juni 2022 - 63 S 72/21)
Fragen zum BGH, Urteil v. 24.4.2019, VIII ZR 82/18
- Darf das Gericht den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen, wenn ein:e Sachverständig:e in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe ermittelt hat?
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Hat ein:e Sachverständige:r in einem Mieterhöhungsprozess eine breite Streuung der Miethöhe von Vergleichswohnungen ermittelt, darf das Gericht nicht ohne Weiteres den höchsten Wert als ortsübliche Vergleichsmiete ansetzen.
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