Miet­ein­nah­men ver­steu­ern: Ver­mie­ten & Steu­ern spa­ren

Mieteinnahmen von Immobilien sind Teil des zu versteuernden Einkommens. Wir versetzen dich in die Lage, zu verstehen, wie Mieteinnahmen versteuert werden und wie du Steuern sparen kannst. Was zählt als Mieteinnahme und was als steuerreduzierende Ausgabe, welche Freibeträge gibt es, wie ermittelst du deinen Gewinn? Das alles erfährst du in folgendem Beitrag.

Laut § 21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) gelten Mieteinnahmen aus der Vermietung einer Wohnung oder eines Hauses als Einkünfte und sind daher einkommensteuerpflichtig. Wird ein Gewinn erzielt, zählt dieser als Einkommen, den du versteuern musst. Dazu verwendest du in der Steuererklärung die Anlage V. 

Sowohl die Kaltmiete als auch die Nebenkosten, die Mieter:innen überweisen, zählen als Einnahmen. Im Gegenzug dürfen alle Ausgaben, die der Hausverwaltung laut Abrechnung entstehen, als Aufwendungen von den Einnahmen abgezogen werden. Dazu gehören auch die Grundsteuer sowie sämtliche Nebenkosten, die du nicht auf die Mietpartei umlegen kannst.

Übrigens ist es nicht entscheidend, mit welcher Art von Immobilie du Mieteinnahmen erzielst. Ob Haus oder Eigentumswohnung, Ferienwohnung oder ein untervermieteter Raum in einer selbst bewohnten Immobilie bis hin zu einem Grundstück – bei allen Immobilientypen wird die Vermietung nach gleichen Prinzipien versteuert.

Beachte:

Instandhaltungsrücklagen zählen nicht als Aufwendung, weil es sich hierbei nicht um Ausgaben, sondern um eine vorsorgliche Kapitalbildung für künftige Instandhaltungsmaßnahmen handelt.

Die Mietkaution sowie ihre Erträge oder Zinsen darfst du ebenfalls nicht versteuern oder als Mieteinnahme in der Steuererklärung angeben. Die Steuerbescheinigung des Kreditinstitutes für das Kautionskonto der Immobilie musst du an die jeweiligen Mieter:innen weiterleiten. Erst, wenn die Kaution dazu verwendet wurde, nicht gezahlte Miete auszugleichen oder nicht bezahlte Schäden zu reparieren, wird die Kaution zur Einnahme.

Bei der Zuordnung der Einnahmen und Ausgaben zu einem Steuerjahr gilt das Zufluss-/Abflussprinzip. In dem Jahr, in dem diese tatsächlich erzielt wurden, werden sie auch steuerlich veranlagt.

War ein Mietender in diesem Jahr im Verzug und hat erst Anfang des kommenden Jahres die Miete bezahlt, wird die Mietzahlung für das laufende Steuerjahr erst einmal nicht veranlagt. Entscheidend ist hierbei der Zeitpunkt der Gutschrift auf dem Konto des Vermietenden oder bei Bargeld- und Scheckzahlungen das Datum des Posteingangs.

Am besten sammelst du sowohl die Belege des Zahlungseingangs als auch die Rechnungen, damit du für das Finanzamt alles gleich griffbereit hast. Das kannst du ganz bequem über unseren Verwaltungsservice VermietenPlus erledigen.

Die Höhe der Steuer für Mieteinnahmen richtet sich nach deinem persönlichen Einkommensteuersatz. Allen Einnahmen, die du im Laufe eines Jahres erwirtschaftest, liegt dieser Steuersatz zugrunde.

Dabei gelten diese Rahmenvorgaben:

• Der Einstiegssteuersatz liegt bei 14 Prozent des Einkommens.
• Der Spitzensteuersatz liegt bei 42 Prozent.

Wenn du durch die Vermietung einen Verlust machst, mindert dies deine Gesamteinkünfte und reduziert so deine steuerliche Belastung. Ein Verlust bei den Mieteinnahmen kann dein hohes Einkommen als Arbeitnehmer:in relativieren, der zu versteuernde Gesamtgewinn reduziert sich um den Verlust bei deinen Mieteinnahmen. Da die Ausgaben in den ersten Jahren nach Erwerb einer Immobilie besonders hoch sind, lohnt es sich genau hinzuschauen.

Bei der Einkommensteuer gibt es einen Grundfreibetrag, der sich jedes Jahr ändert. Er wird in der Regel kontinuierlich angehoben.

Für das Jahr 2022 gilt:

• für Ledige: 10.347 Euro
• für Verheiratete: 20.694 Euro

Im Jahr 2023 ist er wie folgt:

• für Ledige: 10.908 Euro
• für Verheiratete: 21.816 Euro

Wenn dein Jahreseinkommen unter diesem Betrag liegt, musst du gar keine Steuern zahlen. Du darfst deine Einkünfte in voller Höhe behalten, um das Existenzminimum zu erreichen.

Wenn du deine Immobilie nur kurzfristig untervermietest, musst du die Mieteinnahmen nicht versteuern, wenn es sich um Einkünfte von weniger als 520 Euro im Jahr handelt. Alles, was darüber liegt, muss allerdings versteuert werden.

Bei langfristiger Untervermietung liegt die Bagatellgrenze nach Abzug aller Ausgaben bei 410 Euro pro Jahr. Bleibst du darunter, ist deine Vermietung steuerfrei, bis 820 Euro greift ein verminderter Steuersatz, ab einer Freigrenze von 820 Euro wird der Gewinn in voller Höhe versteuert.

Der reine Gewinn und dein persönlicher Steuersatz entscheiden über die Höhe der zu zahlenden Steuer.

Deinen persönlichen Steuersatz kannst du nicht beeinflussen, wohl aber den Gewinn, indem du alle abzugsfähigen Kosten berücksichtigt. Im Folgenden findest du die wichtigsten Posten – Werbungskosten, Schuldzinsen und Abschreibungen.

Von der Warmmiete ziehst du alle laufenden Kosten ab. Bei einer vermieteten Immobilie kommt ganz schön was zusammen:

• Fahrtkosten
• Kontoführungsgebühren
• Bürokosten
• Grundsteuer
• Kreditzinsen
• Gebühren für Makler:innen
• Hausnebenkosten
• Kosten für juristischen Beistand
• Mitgliedsbeiträge
• Werbekosten für Anzeigen
• Renovierungskosten
• Reparaturkosten
• Kosten für Steuerberatung

Von der Kostenhöhe der einzelnen Anschaffungen hängt es ab, ob du diese noch im Jahr der Anschaffung komplett absetzen kannst oder ob du diese auf mehrere Jahre zeitanteilig abschreiben musst.

Bestimmte Instandhaltungskosten kannst du sofort – in dem Jahr, in dem sie angefallen sind – als Werbungskosten steuerlich absetzen. Dazu zählen typischerweise Putzdienste und Gartenarbeiten. Auch die Arbeit von Schornsteinfeger:innen ist komplett steuerlich absetzbar, sowohl das Reinigen, aber auch das Messen der Schadstoffkonzentration.

Die Instandsetzung einer Immobilie kostet Geld, das über Vermietung erwirtschaftet werden muss. Man unterscheidet zwischen dem Erhaltungsaufwand und den Herstellungskosten. Reparaturen nach dem ersten Begriff beziehen sich auf bereits vorhandene Teile oder Anlagen. Wird jedoch eine qualitative Veränderung vorgenommen, so wird der Aufwand hierfür den Herstellungskosten zugeordnet.

Im Fall der Reparaturkosten hast du zwei Möglichkeiten für die Reduzierung der Mieteinnahmen bei der Steuer:

• Reparaturkosten zu 100 Prozent im selben Jahr steuerlich geltend machen 
• Kosten auf bis zu fünf Jahre strecken 

Dabei gilt ein Maximum von 4.000 Euro Reparaturkosten pro Jahr. So soll verhindert werden, dass du unnötige Reparaturen vornehmen, nur um an der Umsatzsteuer oder der Einkommensteuer auf die Miete zu sparen. 

Der klassische Immobilienerwerb funktioniert mindestens zum Teil mit einer Baufinanzierung. In diesem Zuge entstehen im Laufe der Zeit erhebliche Finanzierungskosten. Der Zinskostenanteil kann als Werbungskosten abgeführt werden, nicht aber die Tilgung.

Absetzbar ist auch die sogenannte Abschreibung. Im Laufe der Zeit verliert die Bausubstanz und damit das Gebäude an Wert. Um diese Abnutzung steuerlich abzubilden, können Vermietende die sogenannte AfA (Absetzung für Abnutzung) bei der Versteuerung von Mieteinnahmen geltend machen. Damit darfst du laut § 7 Abs. 4 Satz 1 EStG über einen bestimmten Zeitraum hinweg jährlich einen gewissen Prozentsatz des Gebäudewertes als AfA oder Abschreibung von den Mieteinnahmen abziehen.

Die Abschreibungssätze beziehen sich auf den Anschaffungspreis des Gebäudes ohne Grundstücksanteil und sehen wie folgt aus:

• Wohngebäude aus dem Jahr 1925 oder später: jährliche Abschreibung von 2 Prozent des Anschaffungspreises über 50 Jahre 
• Wohngebäude vor 1925: jährliche Abschreibung von 2,5 Prozent über 40 Jahre 

Die Gewinnermittlung ist eine einfache Verrechnung von Einnahmen und Ausgaben. Was übrig bleibt, ist der zu versteuernde Gewinn. 
Wenn dein Mietobjekt im Jahr zum Beispiel 10.000 Euro an Mieteinnahmen abwirft, könnte deine Steuererklärung diese Angaben enthalten:

Somit bleiben in diesem Beispiel  2.100 Euro übrig, die du als zu versteuernden Ertrag aus der Vermietung einer Immobilie angibst. Der Ertrag wird mit deinem persönlichen Steuersatz besteuert. Liegt dieser etwa bei 20 Prozent, musst du 420 Euro Steuern für das Beispieljahr zahlen. 

Es gibt einige Mittel und Wege, um die Höhe der Steuer zu gestalten:

1. Verluste können sich lohnen.
   Wenn du Werbungskosten, Abschreibungen und Schuldzinsen konsequent abführst, reduzierst du den Steuerbetrag.
2. Freibeträge nutzen.
   Die geltenden Freibeträge schützen einen gewissen Sockelbetrag vor steuerlicher Veranlagung.
3. Investitionen tätigen.
   Wer den Mieteinnahmen höhere Investitionen entgegenstellt, verringert den zu versteuernden Gewinn. Schließt du zu oft in deiner Steuererklärung mit einem Verlust ab, wird das Finanzamt allerdings misstrauisch und zweifelt deine Gewinnabsicht an.
4. Sonderabschreibung beanspruchen.
   Wenn du neuen Wohnraum für Mietende geschaffen hast, kann die Sonderabschreibung (§ 7b EstG) für dich infrage kommen. Über einen Zeitraum von vier Jahren kannst du dann mehr abschreiben. Das ändert jedoch nichts am gesamten Betrag über die komplette Abschreibungsdauer, sondern ist nur eine zeitliche Vorverlagerung.
5. Die Vorteile der Umsatzsteuer nutzen.
   Wenn du an ein Gewerbe vermietest, musst du nicht zwingend Umsatzsteuer bezahlen, aber es bringt dir Vorteile, wenn du dich gegen die Umsatzsteuerbefreiung entscheidest. Die Mehrwertsteuer, die du für Eingangsleistungen, also im Wesentlichen für Herstellung und Anschaffung gezahlt hast, wird dir komplett als Vorsteuer erstattet.
   

Welche Mieteinnahmen versteuert werden müssen und welche Ausgaben abzugsfähig sind, musst du als Vermieter:in auf jeden Fall wissen. Hinzu kommen Sonderfälle wie diese:

• Wie wird Nießbrauch steuerlich behandelt? Wer beim Nießbrauchrecht Einnahmen erzielt, muss diese versteuern. Die nießbrauchende Person kann Ausgaben, die mit der Immobilie im Zusammenhang stehen, über die Einkommensteuererklärung abrechnen.
• Müssen Rentner:innen Mieteinnahmen versteuern? Ja, auch Rentner:innen müssen Mieteinnahmen versteuern. Dabei gilt, dass Rentner:innen, die ihre Rente seit 2005 erhalten, mindestens 50 Prozent aller Einkünfte versteuern müssen. Das Alterseinkünftegesetz regelt den Anteil der steuerpflichtigen Einnahmen, der vom Rentenbeginn abhängt.
• Muss ich Mieteinnahmen aus dem Ausland versteuern? Eigentümer:innen müssen ihre Mieteinnahmen grundsätzlich vor Ort versteuern. Wenn du also eine Immobilie auf Mallorca besitzt und vermietest, musst du die Mieteinkünfte in Spanien versteuern. Der deutsche Fiskus fordert dann keine Steuern.

Grundsätzlich sind Mieteinnahmen nicht steuerfrei, sondern müssen nach den immer gleichen Maßstäben versteuert werden. Solltest du dies versäumen oder sollte sich deine Situation ändern, kann es auch sein, dass du die Mieteinnahmen nachträglich versteuern musst.

Und das kann dir in die Hände spielen. Schließlich kostet die Instandhaltung eines Mietobjekts viel Geld. Wenn du weißt, welche Kosten du steuerlich absetzen kannst, kannst du gezielter handeln.

Du kannst Investitionen in den Jahren anstoßen, in denen du eine hohe Steuerlast erwartest, weil beispielsweise deine Einkünfte aus deiner selbständigen Arbeit besonders hoch ausfallen.

Behalte den Überblick über deine Ausgaben und sammle systematisch Rechnungen und Belege. In einigen Fällen kann auch die Sonderabschreibung oder die Befreiung von der Umsatzsteuer sinnvoll sein.

Ob du deine Steuererklärung selbst machst oder von einer Steuerkanzlei machen lässt – es ist immer gut, selbst den Überblick zu behalten, um im Zweifelsfall die richtigen Fragen zu stellen und Entscheidungen treffen zu können, die bares Geld sparen.