Zwangs­räu­mung der Woh­nung: Ab­lauf, Kün­di­gung, Kos­ten

Sie haben Ihrem:Ihrer Mieter:in das Mietverhältnis rechtmäßig gekündigt, aber sie oder er macht keinerlei Anstalten auszuziehen? Nun dürfen Sie keinesfalls eigenmächtig handeln und einfach die Wohnung räumen lassen, selbst wenn größere Forderungen bei den Mietzahlungen bestehen.

Stattdessen müssen Sie eine Räumungsklage in Gang setzen. Im Rahmen dieser Klage erwirken Sie einen Räumungstitel, der im äußersten Fall die Zwangsräumung einer Wohnung erlaubt. Es handelt sich um ein rechtskräftiges Urteil, das von Gerichtsvollzieher:innen durchgesetzt wird. So ist es möglich, selbst widerspenstige Mieter:innen aus der Wohnung entfernen zu lassen.

Um später eine Zwangsräumung durchsetzen zu können, müssen Sie bereits bei der Kündigung des Mietvertrages korrekt vorgehen. Denn nur, wenn Sie die gesetzlichen Vorgaben eingehalten haben, dürfen Sie später eine Zwangsräumung erwirken und umsetzen.

Hat die Mietpartei vertragliche Pflichten verletzt, etwa bei Verstößen gegen die Hausordnung oder Schäden an der Wohnung, müssen Sie sie zunächst abmahnen, damit sie ihr Verhalten noch zum Besseren kann. Sollte sich das angeprangerte Verhalten jedoch nicht innerhalb einer gesetzten Frist bessern, können Sie der Mietpartei rechtmäßig kündigen. Das geht in der Regel mit einer ordentlichen Kündigung, in massiven Fällen auch mit einer fristlosen Kündigung.

Mieter:innen, die mit mehr als zwei Monatsmieten im Zahlungsrückstand sind, können Sie dagegen auch ohne Abmahnung fristlos kündigen. Bei Mietverträgen, die nach dem 01.05.2013 abgeschlossen wurden, gilt dies auch für einen Rückstand bei der Mietkaution, die zwei Monatsnettokaltmieten entspricht.

Allerdings müssen Sie Mieter:innen auch bei fristloser Kündigung eine angemessene Frist – in der Regel zwei Wochen – gewähren, um die Wohnung zu räumen. Ihnen steht für diese Zeit aber eine Nutzungsentschädigung zu.

Wenn Mieter:innen bei einer ordentlichen Kündigung nach der allgemeinen Kündigungsfrist oder bei der außerordentlichen Kündigung nach angemessener Frist zur Wohnungsräumung nicht ausgezogen sind, sollten Sie keine weitere Zeit verstreichen lassen und eine Räumungsklage erheben.

Falls der:die Mieter:in Ihnen eine Nutzungsentschädigung schuldet, kann das Gericht auf Antrag anordnen, dass die entsprechende Person dafür während des Verfahrens Geld hinterlegt. Tut die betroffene Mietpartei das nicht, ist auch eine Zwangsräumung per einstweiliger Verfügung möglich.

Die folgenden Schritte müssen als Ablauf der Zwangsräumung durchlaufen werden, um rechtlich auf der sicheren Seite zu bleiben:

1. Mieter:in wird rechtmäßig gekündigt.
2. Mieter:in legt Widerspruch ein oder zieht nicht fristgerecht aus.
3. Vermieter:in informiert schriftlich über eine neue Auszugsfrist.
4. Mieter:in zieht auch zur neuen Frist nicht aus.
5. Vermieter:in reicht eine Räumungsklage ein und muss zunächst den Gerichtskostenvorschuss zahlen.
6. Mieter:in erhält auf postalischem Weg die Räumungsklage und kann hierauf innerhalb der gesetzten Verteidigungsfrist antworten.
7. Bei Nichtbeantwortung erhält der:die Vermieter:in den Räumungstitel zeitnah.
8. Im Falle einer Verteidigung durch den:die Mieter:in, kommt es zur Gerichtsverhandlung.
9. Das Gericht spricht ein Urteil, das vier Wochen nach der Verkündung rechtskräftig ist.
10. Wenn das Urteil zugunsten der vermietenden Partei ausfällt, wird ein:e Gerichtsvollzieher:in mit der Durchführung der Räumung beauftragt.
11. Wenn der:die Mieter:in weiterhin nicht freiwillig ausziehen möchte, folgt die Zwangsräumung, bei der der Hausrat der Mieter:innen entfernt und eingelagert wird. Bei Bedarf wird auch die Mietpartei aus der Wohnung gebracht.

Mieter:innen können bis zum Ende der mündlichen Verhandlung einen Antrag auf eine Räumungsfrist stellen. Nach einer Prüfung durch das Gericht wird dann eine angemessene Frist für den Auszug gesetzt, bevor die drohende Zwangsräumung ansteht. Dadurch soll eine Obdachlosigkeit von Mieter:innen verhindert werden.

Sobald Vermieter:innen einen Räumungstitel haben und der:die Gerichtsvollzieher:in beauftragt ist, können Mieter:innen die Wohnung innerhalb einer Frist von drei Wochen räumen. Zieht die Person freiwillig aus, lässt sich die Räumung durch eine Umzugsfirma oder eine Spedition verhindern.

Falls Mieter:innen es verpasst haben, den Antrag auf Räumungsfrist zu stellen oder wenn die Frist abgelaufen ist, können sie Vollstreckungsschutz beantragen. Das Gericht kann dem Antrag stattgeben und die Dauer des Schutzes festlegen. 

Vermieter:innen dürfen nur in Ausnahmefällen eine Räumung eigenständig vornehmen. Dies ist beispielsweise dann der Fall, wenn Mieter:innen gemäß § 959 BGB sein Eigentum aufgibt:

Eine bewegliche Sache wird herrenlos, wenn der Eigentümer in der Absicht, auf das Eigentum zu verzichten, den Besitz der Sache aufgibt.

§ 959 Aufgabe des Eigentums BGB

Der:die Vermieter:in darf also wertlose Gegenstände entsorgen, muss aber trotzdem als wertvoll geltende Gegenstände einlagern. Selbst wenn Mieter:innen monatelang untergetaucht sind oder als vermisst gemeldet wurden, dürfen Vermieter:innen die Wohnung nicht eigenständig räumen. Ohne entsprechenden Gerichtsbeschluss wären sie in diesem Fall zu Schadensersatz gegenüber der Mietpartei verpflichtet. 

Wenn das Gericht sein Urteil für die Räumung gefällt hat, müssen Sie eventuell noch eine Räumungsfrist abwarten, die der Mietpartei gewährt wird. In manchen Fällen, zum Beispiel bei Krankheit oder Suizidgefahr, greift auch der sogenannte Räumungsschutz zugunsten der Mietpartei.

Ist auch die Räumungsfrist verstrichen, können Vermieter:innen ein:e Gerichtsvollzieher:in mit der Zwangsräumung beauftragen. Die befugte Person setzt eine letzte Frist von meist drei Wochen zur freiwilligen Räumung.

Verstreicht auch diese Frist, erfolgt die eigentliche Zwangsräumung. Der:die Gerichtsvollzieher:in beauftragt dafür ein Speditionsunternehmen und stellt Vermieter:innen für die voraussichtlichen Kosten einen Vorschuss in Rechnung. Auch wenn die Mietpartei die Schlüssel abgegeben hat, lässt man meist zur Sicherheit die Schlösser der leer geräumten Wohnung austauschen. Damit ist die Zwangsräumung offiziell beendet.

Als Verlierer:in des Prozesses muss die Mietpartei die Kosten für die Zwangsräumung tragen. Ohne einen geleisteten Kostenvorschuss durch die vermietende Partei wird der:die zuständige Gerichtsvollzieher:in dennoch nicht tätig.

Bei einer Dreizimmerwohnung müssen Sie als Vermieter:in mit einem Kostenvorschuss in Höhe von 2.000 bis 3.000 Euro rechnen. Nicht nur werden Ihnen als Vermieter:in bei der Zwangsräumung Kosten für das Ausräumen berechnet, sondern auch die Lagerkosten für die ausgeräumten Möbel und Gegenstände kommen hinzu.

Für Vermieter:innen bedeutet dies ein finanzielles Risiko, denn gerade, wenn es sich um zahlungssäumige Mieter:innen oder Mietnomad:innen handelt, dürfte es oft schwer sein, das Geld später einzutreiben.

Beschäftigen Sie sich auch mit den verschiedenen Modellen der Zwangsräumung. So stellt zum Beispiel die Berliner Räumung eine günstigere Variante zur klassischen Zwangsräumung dar.

Hier sehen Sie die Zwangsräumungsmodelle, den jeweiligen Ablauf der Zwangsräumung und Möglichkeiten, bei der Zwangsräumung Kosten zu sparen, im Überblick: