Mietausfall-Versicherung als Betriebskosten umlegbar?

Vermieter will Mietausfall versichern 

Der Wunsch des Vermieters, einen etwaigen Mietausfall zu versichern, ist nachvollziehbar. Viele Immobilien sind gerade in den ersten Jahrzehnten mit Darlehen belastet, sodass der regelmäßige Zahlungseingang zur Tilgung notwendig ist. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen Mietausfall als Vermieter zu versichern. 

Mietausfall – Versicherung als Betriebskosten umlegbar?

Einen Mietausfall kann der Vermieter versichern. Aber sind diese Kosten als Betriebskosten umlegbar?

Vermieter will Mietausfall versichern 

Der Wunsch des Vermieters, einen etwaigen Mietausfall zu versichern, ist nachvollziehbar. Viele Immobilien sind gerade in den ersten Jahrzehnten mit Darlehen belastet, sodass der regelmäßige Zahlungseingang zur Tilgung notwendig ist. Es gibt verschiedene Möglichkeiten, einen Mietausfall als Vermieter zu versichern. 

Welche Versicherungen sind als Betriebskosten auf den Mieter umlegbar? 

Umlagefähig sind nach § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) "die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung“. Hierzu gehören namentlich die Kosten der Versicherung des Gebäudes gegen Feuer-, Sturm-, Wasser- sowie sonstige Elementarschäden, der Glasversicherung, der Haftpflichtversicherung für das Gebäude, den Öltank und den Aufzug.

Mietausfallversicherung als Vermögensversicherung 

Eine Mietausfall-Versicherung kennt die Betriebskostenverordnung nicht. Da eine reine Mietausfallversicherung eine Vermögensversicherung darstellt, ist diese nicht als Betriebskosten umlagefähig. 

Gebäudeversicherung umfasst auch Mietausfall – Mieterin verweigert Zahlung 

Die Vermieterin hatte eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, die auch das Risiko eines Mietverlustes wegen eines versicherten Gebäudeschadens beinhaltete. 

Nach dem Mietvertrag hatte die Mieterin auch die Kosten der verbundenen Gebäudeversicherung zu tragen.  

Mieterin verlangt Herausrechnen der Prämie für Mietausfall 

Die Mieterin ist der Ansicht, sie habe nur den Prämienanteil für die Gebäudeversicherung zu zahlen. Der Anteil für den Mietausfall sei hingegen nicht umlagefähig. Da die Vermieterin nicht den anteiligen Betrag deklarierte, sah sich die Mieterin überhaupt nicht zahlungspflichtig in Bezug auf diese Kostenposition. 

Das Urteil: Gebäudeversicherung mit Mietausfall – Schutz sind Betriebskosten!

Die Vermieterin kann die Kosten für die Gebäudeversicherung komplett auf die Mieterin umlegen, da es sich bei dieser Gebäude-Versicherung um eine Sachversicherung i. S. d. § 2 Nr. 13 BetrKV handelt. Das schließt den Prämienanteil eines etwaigen Mietausfalls ein. Denn vorrangig ist ein Sachschaden am Gebäude und der Mietausfall lediglich im Zusammenhang mit einem Gebäudeschaden versichert. 

Im Übrigen profitiert auch der Mieter von dieser Versicherung. Denn selbst wenn der Mieter leicht fahrlässig einen Schaden an der Mietsache verursacht, muss der Vermieter diesen auf eigene Kosten beseitigen. Weitergehend ist der Mieter sogar vor einem Rückgriff des Gebäudeversicherers (Regressverzicht) geschützt. Somit ist der Mieter auch Nutznießer eines mitversicherten Mietausfalls, denn der Regressverzicht des Gebäudeversicherers erstreckt sich auch auf den Mietausfall.

BGH, Urteil vom 06.06.2018, AZ: VIII ZR 38/17