Ne­ben­kos­ten beim Haus­kauf: Da­mit kannst du rech­nen

Ein Eigenheim ist für viele ein Traum, aber beim Hauskauf kommen einige Nebenkosten auf dich zu, die oft unterschätzt werden.
Beachte: Die Hausnebenkosten sind ein wesentlicher Teil des Gesamtbudgets. Du solltest es bei der Planung deines Hauskaufs auf keinen Fall außer Acht lassen solltest. Aber was gehört zu diesen Nebenkosten, und wie hoch fallen sie aus? Eilige finden die Antworten gleich unten in einer Checkliste. Weiter unten findest du einen umfassenden Überblick über die Nebenkosten beim Hauskauf.

Für Eilige ist unten eine kompakte Liste aller Nebenkosten, die beim Hauskauf anfallen können, samt einer ungefähren Höhe:

Als Faustregel gilt: Rechne mit Nebenkosten in Höhe von etwa zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises. Der Prozentsatz variiert je nach Region, Dienstleister und individueller Situation. Diese Kosten kommen zusätzlich zum Kaufpreis und sind in der Regel nicht über den klassischen Baufinanzierungskredit abgedeckt. Je nach Bundesland, Immobilientyp und Vertragsbedingungen können die Nebenkosten jedoch höher oder niedriger ausfallen. Eine präzise Planung hilft dir, Überraschungen zu vermeiden und den Hauskauf realistisch zu kalkulieren.

Beispielrechnung: Angenommen, du kaufst ein Haus für 300.000 Euro. Bei einem Satz von zehn Prozent fallen zusätzlich 30.000 Euro an Nebenkosten an. Bei 15 Prozent belaufen sich die zusätzlichen Kosten schon auf 45.000 Euro. Die Höhe der Nebenkosten hängt dabei von verschiedenen Faktoren ab, die wir jetzt im Detail beleuchten.

Gute Nachrichten: Als Eigentümer:in einer Immobilie kannst du künftig Steuern sparen, indem du etwa die „Abschreibung durch Abnutzung“ (AfA) nutzt und Reparaturkosten als Werbungskosten geltend machst. Es gibt viele Möglichkeiten, die Immobilienkauf-Nebenkosten von der Steuer abzusetzen. Wie du zum Beispiel Mieteinnahmen von der Steuer absetzt erfährst du hier.

Beim Hauskauf fallen mehrere Nebenkosten an, die alle einen festen Bestandteil des Kaufprozesses darstellen. Zu den wichtigsten Kostenpunkten gehören:

1. Grunderwerbsteuer
   Die Grunderwerbsteuer ist einer der größten Posten unter den Nebenkosten und wird in Deutschland von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich festgelegt. Sie liegt aktuell zwischen 3,5 Prozent und 6,5 Prozent des Kaufpreises. In Nordrhein-Westfalen, zum Beispiel, liegt die Grunderwerbsteuer derzeit bei 6,5 Prozent (November 2024). In Bayern und Sachsen beträgt sie dagegen nur 3,5 Prozent. Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig an und ist direkt nach dem Kauf an das Finanzamt zu zahlen. Ohne Zahlung dieser Steuer erhältst du keine Eintragung ins Grundbuch – das bedeutet, du bist erst dann offiziell Eigentümer:in, wenn die Steuer bezahlt ist.
   
   
2. Notar- und Grundbuchkosten
   Um rechtlich Eigentümer:in des Hauses zu werden, muss der Kaufvertrag notariell beglaubigt werden. Der:die Notar: in beurkundet den Kaufvertrag und kümmert sich um den Grundbucheintrag. Die Notarkosten belaufen sich auf etwa ein bis zwei Prozent des Kaufpreises. Dabei ist der:die Notar:in gesetzlich dazu verpflichtet, einen festen Gebührensatz zu berechnen, sodass die Kosten landesweit einheitlich sind. Zudem fällt eine Grundbuchgebühr an, die ebenfalls etwa ein halbes Prozent des Kaufpreises ausmacht. Sie deckt die Eintragung ins Grundbuch ab und sichert dir das Eigentumsrecht.
   
   
3. Makler:in
   Beauftragst du für den Hauskauf eine:n Makler:in , fallen zusätzlich Kosten für die Vermittlungsdienstleistung an. Die Maklerprovision ist ebenfalls regional unterschiedlich und liegt in Deutschland in der Regel bei drei bis sieben Prozent des Kaufpreises. In einigen Bundesländern teilen sich Käufer:in und Verkäufer:in die Provision, in anderen wird sie komplett von einer Partei getragen. Es lohnt sich, vorab zu klären, wie hoch die Maklerkosten in deinem Bundesland sind und wer sie übernimmt.
   
   
4. Kosten für die Finanzierung
   Bei der Baufinanzierung fallen ebenfalls Gebühren an. Dazu gehören vor allem Bearbeitungs- und Bereitstellungszinsen, die oft in der Finanzierungsphase anfallen. Manche Banken berechnen zusätzlich eine Gebühr für die Eintragung einer Grundschuld ins Grundbuch, die zur Absicherung der Bank dient. Die Kosten für die Grundschuld betragen in der Regel zwischen 0,5 und ein Prozent des eingetragenen Betrags.
   
   
5. Gebühren für Gutachter:innen und Sachverständige
   Um sicherzugehen, dass du einen angemessenen Preis für das Haus zahlst und keine versteckten Mängel übersehen werden, ist es ratsam, ein Immobiliengutachten erstellen zu lassen. Ein:e Sachverständige:r kann den Zustand der Immobilie und eventuelle Reparatur- oder Sanierungskosten realistisch einschätzen. Die Kosten für ein solches Gutachten variieren je nach Größe und Zustand der Immobilie, liegen aber meist zwischen 500 und 1.500 Euro. Diese Investition lohnt sich, um teure Überraschungen zu vermeiden.

Zusätzlich zu den oben genannten, klassischen Nebenkosten können noch weitere Ausgaben auf dich zukommen, je nach Art der Immobilie und deiner persönlichen Situation:
 

1. Versicherungen: Unverzichtbar ist die Gebäudeversicherung, die du mit dem Kauf der Immobilie abschließen solltest. Eine Hausratversicherung und weitere Versicherungen, wie eine Wohngebäudeversicherung, können sinnvoll sein.
   
   
2. Umzugskosten: Hast du dein neues Zuhause gefunden, stehen auch die Umzugskosten auf dem Plan. Diese hängen vom Aufwand und der Distanz des Umzugs ab und können je nach Art (professioneller Umzugsservice oder privat organisierter Umzug) stark variieren.
   
   
3. Modernisierungs- und Renovierungskosten: Kaum eine Immobilie ist hundertprozentig perfekt. Häufig müssen kleinere oder größere Renovierungen vorgenommen werden. Diese sind natürlich abhängig von deinem individuellen Geschmack und den Gegebenheiten des Hauses. Gerade bei älteren Immobilien können die Modernisierungskosten jedoch einen erheblichen Teil des Budgets beanspruchen.
   
   
4. Erschließungskosten bei Neubauten: Planst du, ein unerschlossenes Grundstück zu bebauen, fallen außerdem Baunebenkosten an. Erschließungskosten decken darunter beispielsweise den Anschluss des Hauses an das öffentliche Straßen-, Wasser- und Stromnetz ab und belaufen sich oft auf mehrere Tausend Euro.

Einige Posten beim Hauskauf sind so hoch wie sie sind, andere kannst du beeinflussen. Gerade bei den Nebenkosten gibt es oft Sparpotenziale. Mit einer guten Vorbereitung und geschickter Planung lassen sich einige Posten reduzieren oder sogar ganz vermeiden.

Bei diesen Posten kann gespart werden:
 

• Maklerprovision verhandeln oder sparen Die Maklerprovision ist ein großer Posten unter den Nebenkosten, und je nach Region können drei bis sieben Prozent des Kaufpreises fällig werden. In einigen Fällen kann es sich lohnen, direkt mit dem:der Verkäufer:in zu verhandeln und auf eine Provisionsaufteilung zu bestehen. Alternativ kannst du versuchen, eine Immobilie ohne Makler:in zu kaufen, indem du dich über Immobilienportale oder lokale Netzwerke informierst.
  
  
• Notarkosten senken Die Notarkosten sind gesetzlich geregelt und somit schwer verhandelbar. Doch du kannst sparen, indem du auf unnötige Zusatzleistungen verzichtest. Ein Beispiel: Wähle einfache Vertragsformen und verzichte auf umfangreiche Zusatzklauseln, wenn sie nicht notwendig sind.
  
  
• Vergleich der Finanzierungskosten Auch die Kosten für die Finanzierung deines Hauses bieten Sparpotenzial. Hole dir Angebote von verschiedenen Banken ein und vergleiche nicht nur die Zinssätze, sondern auch die Gebühren für die Grundschuldeintragung und mögliche Bearbeitungskosten. Manche Banken bieten auch Rabatte oder Sonderkonditionen, die sich lohnen können.
  
  
• Gutachter:in bewusst einplanen Ein:e Sachverständige:r kann vor bösen Überraschungen schützen, aber die Kosten für ein Gutachten variieren. Es lohnt sich, mehrere Angebote einzuholen und den Leistungsumfang genau zu prüfen. Falls du die Immobilie in einem guten Zustand siehst und auf die Expertise vertraust, kannst du unter Umständen auf ein aufwendiges Gutachten verzichten oder ein kostengünstigeres Basispaket wählen.
  
  
• Versicherungen vergleichen Die Gebäudeversicherung ist Pflicht, doch es gibt viele Anbieter mit unterschiedlichen Tarifen. Ein gründlicher Vergleich und das Verhandeln mit verschiedenen Versicherern kann dir helfen, eine gute Absicherung zu einem günstigeren Preis zu finden. Achte darauf, nur die Leistungen abzudecken, die wirklich notwendig sind, um zusätzliche Kosten zu vermeiden.

Der Hauskauf ist eine große Investition, und die Nebenkosten sollten niemals unterschätzt werden. Rund zehn bis 15 Prozent des Kaufpreises kommen zusätzlich auf dich zu – mit einer realistischen Budgetplanung lassen sich jedoch unliebsame Überraschungen vermeiden. Rechne bei deinem Finanzierungsplan alle Nebenkosten genau mit ein.