Vollfinanzierung - 110-Pro­zent-Fi­nan­zie­rung beim Haus­kauf

Wenn eine Immobilie inklusive Nebenkosten vollständig und ohne Eigenkapital durch einen Kredit finanziert wird, sprechen Immobilienexperten von Vollfinanzierung. Jede Immobilienfinanzierung ist mit Finanzierungskosten verbunden, wie Zinsen, Bearbeitungsgebühren, Bereitstellungsgebühren und  Nebenkosten. Normalerweise zahlen Immobilienkäufer:innen zumindest die Nebenkosten aus eigener Tasche.

Bei der 100-prozentigen Finanzierung leihst du dir nur Geld in Höhe des Kaufpreises deiner Wunschimmobilie. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung finanzierst du die Nebenkosten selbst. Die Nebenkosten können einen großen Einfluss auf dein Budget haben. An folgende Nebenkosten solltest du unbedingt denken: Grunderwerbsteuer, Notarkosten, Grundbuchkosten, Maklerprovision, Nebenbaukosten und ganz wichtig: Finanzierungskosten. Das sind die Kosten, die während der Baufinanzierung entstehen, das sind beispielsweise Zinsen oder Abschlussgebühren.

Eine 100-Prozent-Finanzierung ist aber keine „echte“ Vollfinanzierung. Wenn von einer Vollfinanzierung die Rede ist, ist damit die 110-Prozent-Finanzierung gemeint. Diese wird ungern von Banken vergeben. Das Problem: Den Nebenkosten steht kein Gegenwert gegenüber. Eine 110-prozentige Finanzierung ist möglich. 

1) Wenn du ein hohes Einkommen und eine gute Bonität hast.
2) Wenn du mit mehreren Kreditinstituten finanzierst.
3) Wenn du einen hohen Zins in Kauf nimmst.

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung  musst du zunächst für einen Teil des Kaufpreises bei einem Kreditinstitut „normalen“ Baukredit beantragen. Dieses Darlehen wird durch die Immobilie abgesichert. Zusätzlich musst du bei einer anderen Bank ein zweites Darlehen aufnehmen. Das ist das sogenannte Nachrangdarlehen. Mit dem Geld finanzierst du den Rest des Kaufpreises und die Nebenkosten.

Wenn du die Raten des Nachrangdarlehen nicht zahlen kannst, wird deine Traumimmobilie zwangsversteigert. Dazu kommt Nachrangdarlehen sind viel teurer als normale Kredite. Wie hoch die Summe des Nachrangdarlehens ist, hängt davon ab, wie viel die erste Bank dir genehmigt.

Die Vollfinanzierung ohne Eigenkapital ist nicht für jede Person geeignet. Sie setzt voraus, gesicherte Einkommensverhältnissen und eine gute bis sehr gute Bonität voraus. Die Beschaffenheit der Immobilie ist für die Vergabe einer Vollfinanzierung ebenfalls relevant. Ein baufälliges Haus in schlechter Lage wird keine Bank voll finanzieren. Denn: Eine minderwertige Immobilie kann die Bank bei Zahlungsunfähigkeit des Darlehensnehmers oft nur mit Verlusten weiterverkaufen.

Nicht nur der Kaufpreis, sondern auch die Kaufnebenkosten können durch ein Darlehen finanziert werden. Hierzu zählen Kaufnebenkosten, die Maklerprovision, Finanzierungskosten und Kosten für beim Immobilienerwerb.

Banken willigen eher einer Finanzierung ein, wenn die Nebenkosten von der:dem Kreditnehmer:in aus eigenen Mitteln finanziert werden. Denn: Den Nebenkosten steht kein Gegenwert gegenüber. Das ist für die Bank mit einem hohen Risiko verbunden. Für Banken gilt nur die Immobilie als Sicherheit – die mitfinanzierten Nebenkosten jedoch nicht. Würde also der Kaufpreis eines Hauses 250.000 Euro betragen und die Kaufnebenkosten beispielhafte zehn Prozent dessen, würde der Bank eine Unsicherheit von 25.000 Euro entstehen. Dieser Betrag bedeutet deswegen eine Unsicherheit für das Kreditinstitut, weil er im Falle einer Insolvenz des Kreditnehmers verloren ginge.

Traditionell sind Banken und Hypothekeninstitute die ersten Anlaufstellen für die Baufinanzierung. Aber auch Genossenschaftsbanken und sogar Online-Hypothekenabieter vergeben teilweise Kredite ohne Eigenkapital. Für die Kreditinstitute ist es besonders relevant, dass die:der Kreditnehmer:in eine solide Bonität aufweist. Es ist definitiv von Vorteil, wenn du einen unbefristeten Arbeitsvertrag, ein festes und ein möglichst hohes Einkommen hast. Bei Beamt:innen oder Personen, die im öffentlichen Dienst arbeiten, ist die Wahrscheinlichkeit höher, dass sie eine Vollfinanzierung bekommen. Zudem solltest du möglichst schuldenfrei sein. Du musst die Bank bei einem Wunsch nach einer Vollfinanzierung davon überzeugen, dass deine Bonität hervorragend ist. Das kannst du mit einer Bonitätsauskunft belegen.

Die Vollfinanzierung einer Immobilie, bei der der gesamte Kaufpreis sowie die Kaufnebenkosten durch Darlehen finanziert werden, bringt einige Vor- und Nachteile mit sich:

Neben den Nachteilen solltest du auch folgende Risiken beachten. Die Immobilienfinanzierung mittels Vollfinanzierung birgt auch „persönliche“ Risiken. Diese Probleme können auftauchen:

• Ausfall der Raten durch Zahlungsschwierigkeiten (z.B. bei Krankheit oder Arbeitslosigkeit)
• Finanzierungsplan passt nicht zur Lebenssituation
• Notwendigkeit einer Nachfinanzierung für Renovierungen
• Bei Verkauf wird eventuell ein schlechterer Preis erzielt

Gegen die Risiken und Nachteile einer Vollfinanzierung kannst du dich mit Versicherungen schützen. Die Restschuldversicherung zählt zu den gängigsten Kreditversicherungen bei der Baufinanzierung. Hierbei wird auf die Person des Kreditnehmers eine Versicherung im Falle einer schwerwiegenden Krankheit oder bei Arbeitslosigkeit abgeschlossen, die dann ausstehende Ratenzahlungen für laufende Kreditverträge übernimmt.

Eine Restschuldversicherung dient sowohl der:dem Kreditnehmer:in und seinen Angehörigen als finanzielle Absicherung als auch dem Kreditgeber, der das Ausfallrisiko von Rückzahlungen minimiert. Ob eine Restschuldversicherung für dich infrage kommt, solltest du schon im Vorfeld der Baufinanzierung entscheiden.

Eine Vollfinanzierung ist mit vielen Risiken behaftet. Finanzierungsexperten empfehlen, die zumindest die Kaufnebenkosten selbst zu tragen. Mit Eigenkapital verschaffst du dir eine bessere Verhandlungsbasis und die Wahrscheinlichkeit einer Genehmigung für einen Immobilienkredit steigt. Zusätzliche Sicherheiten, wie Versicherungen, Sparguthaben und weitere Immobilien erleichtern ebenfalls die Kreditvergabe.