Woh­nung kau­fen und ver­mie­ten oh­ne Ei­gen­ka­pi­tal

Du interessierst dich dafür, eine Wohnung zum Vermieten zu kaufen, ganz ohne Eigenkapital? Dann bist du hier richtig. Wir beantworten in diesem Beitrag Fragen wie: Unter welchen Voraussetzungen wird eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital gewährt? Mit welchen Risiken muss ich rechnen? Lohnt es sich, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen und anschließend zu vermieten?

Das Interesse daran, zum Vermieten eine Wohnung zu kaufen war und ist nach wie vor hoch. Immobilien können rentable Kapitalanlagen sein, wenn man es richtig anstellt.

Doch was genau sind die Vorteile einer Eigentumswohnung zum Vermieten?

• Wohnraumknappheit kann – je nach Lage– zu steigendem Wertzuwachs von Wohnungen führen. Das bedeutet zwar, dass einerseits der Kaufpreis steigt, andererseits steigt auch die Miete und der Verkaufspreis.
• Mietpreise sind meist so kalkuliert, dass die Wohnung im Idealfall als Inflationsschutz dienen kann.
• Erwischst du außerdem eine Zinsdelle, kannst du eine günstige Baufinanzierung beantragen und in „Betongold“ anlegen.
• Damit bist du künftig unabhängig von den Schwankungen des Kapitalmarktes und hast im Idealfall sogar einen Alterswohnsitz, für den du keine Miete mehr zahlen musst.

Wer eine Wohnung kauft, um sie zu vermieten, sollte sich mit Wohnungswert und Wertentwicklung des Objekts auseinandersetzen und mit der Rendite, die sie abwirft. Am besten lässt du dich von unabhängiger Stelle beraten, bevor du mit dem:der Verkäufer:in in Verhandlung trittst. So stellst du sicher, dass sich die Wohnung als Kapitalanlage eignet.

Du verfügst über kein nennenswertes Eigenkapital, möchtest aber dennoch eine Wohnung kaufen, um sie zu vermieten. Grundsätzlich geht eine Finanzierung ohne Eigenkapital.

Im Idealfall begleichst du einen Teil der Kaufsumme mit Eigenkapital.
Es handelt sich dabei um deine finanziellen Rücklagen, die du als Kreditnehmer:in zur Finanzierung der Immobilie einbringen kannst.

Je mehr Eigenkapital du beisteuerst, desto niedriger die Kreditsumme und desto günstiger die Zinsen und Konditionen deines Kredits. Es entfallen auch zusätzliche Zinsaufschläge zur Reduzierung des Risikos für die Bank.

Einige Tausend Euro Eigenkapital können dir bereits zu einem deutlich günstigeren Kredit verhelfen. Dennoch: Es ist möglich, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu erstehen.

Banken vermitteln Kredite und fordern im Gegenzug Sicherheiten. Je mehr Sicherheit du bietest (Punkte 1 und 2), desto günstiger ist die Baufinanzierung.

1. Um die Kosten zu senken und die Sicherheit zu erhöhen, empfehlen Banken 20 bis 30 Prozent der Erwerbskosten einer Wohnung durch Eigenkapital zu finanzieren.
2. Falls du andere Immobilien oder Kunstgegenstände oder eine Lebensversicherung besitzt, kannst du damit das fehlende Eigenkapital kompensieren.
3. Vollfinanzierungen werden in der Regel auch ohne Eigenkapital gewährt, wenn du ein gesichertes, überdurchschnittliches
   Einkommen und eine überzeugende Bonität
   vorweisen kannst.

Leider fällt eine Baufinanzierung ohne eigene Mittel grundsätzlich teuer aus. Das trifft zu, wenn du lediglich Einkommen und Bonität vorweisen kannst. In diesem Fall verlangen die Banken von dir als Kreditnehmer:in einen Zinsaufschlag.

Du solltest beim Wohnungskauf ohne Eigenkapital bedenken, dass eine Vollfinanzierung auch die Kaufnebenkosten abdecken muss. Sie betragen 10 bis 15 Prozent, weswegen man von der 110-Prozent-Finanzierung spricht.

Zu den Kaufnebenkosten gehören folgende Positionen:
 

• Maklerprovision
• Notarhonorar
• Gebühren für den Grundbucheintrag
• Grunderwerbssteuer

Je höher die Kreditsumme ist, desto länger dauert die Finanzierung und desto höher Schuldenrisiko, zumal der Zinssatz bei vollfinanzierten Baufinanzierungen deutlich höher ist als bei solchen mit Eigenkapital-Anteil.

Ganz einfach. Wenn du eine Wohnung kaufst, um sie zu vermieten, kannst du die Mieteinnahmen zur Rückzahlung des Baudarlehens einsetzen.

Allerdings ist auch diese Variante teurer als die Baufinanzierung mit Eigenkapital. Banken sichern sich nämlich gegen Mietausfälle, Mietrückstände und Renovierungskosten ab, indem die nicht die ganze Monatsmiete zur Tilgung einziehen und gleichzeitig höhere Zinsen verlangen. Damit zahlst du mehr Geld über einen längeren Zeitraum, bis du wieder schuldenfrei bist.

Grundsätzlich gelten Mieteinnahmen nicht als Sicherheit für die Bank. Es ist nicht vorhersehbar, ob die Wohnung durchgehend vermietet ist, ob die Mieter:innen zuverlässig zahlen und auch nicht, in welcher Höhe Instandhaltungskosten entstehen. Darum ist auch eine Finanzierung mit Mieteinnahmen teuer als mit Eigenkapital. 

Aber natürlich ist es für das Kreditinstitut interessant zu wissen, dass die Wohnung vermietet werden soll. Auch fragen die Banken nach der Höhe der Kaltmiete. Sie werden sich sicherlich auch das Objekt anschauen und sich ein Bild darüber machen, ob sich Mieter:innen für die Wohnung zu dem Preis finden lassen würden. Fällt das Urteil positiv aus, steigt die Wahrscheinlichkeit auf die Gewährung einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital. 

Insgesamt fallen folgende Aspekte ins Gewicht:

• Attraktivität und Rentabilität der Immobilie

• Vermietbarkeit

• Lage der Immobilie

Es ist möglich, eine Wohnung zum Vermieten zu kaufen, ganz ohne Eigenkapital.

Zum einen besteht die Möglichkeit, Sachwerte wie andere Immobilien oder Kunstgegenstände als Sicherheit anzugeben oder die Lebensversicherung zu hinterlegen.

Wer über ein regelmäßiges und überdurchschnittliches Einkommen verfügt und eine gute Bonität vorweisen kann, wird vermutlich auch ohne Eigenkapital oder sonstige materielle Sicherheiten eine Baufinanzierung erhalten.

Auch die eingehende Miete kann verwendet werden, um die Kreditraten zu begleichen.

Bedenke aber. Je riskanter die Baufinanzierung für die Bank ist, desto höher fallen die Zinsen aus. Die Finanzierung ohne Eigenkapital gehört zu den teuersten Varianten. Darum ist es sinnvoll, mit einem günstigeren Objekt mit einem geringen Eigenkapital-Anteil zu starten und das persönliche finanzielle Risiko dabei möglichst kleinzuhalten.