So geht Bau­fi­nan­zie­rung oh­ne Ei­gen­ka­pi­tal

Eine Wohnung oder ein Haus ohne Eigenkapital kaufen – ist das realistisch? Die Antwort lautet: Ja. Wenn die Voraussetzungen stimmen, musst du kein Vermögen vorweisen, um einen Immobilienkredit von einer Bank zu bekommen. In diesem Artikel erfährst du, wie die Konditionen sein müssen, damit du eine Vollfinanzierung bekommst.

Ein Hauskredit oder eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist eine Art von Immobilienkredit, bei dem Kreditnehmer:innen kein Eigenkapital in die Finanzierung einbringen. Das bedeutet, dass der gesamte Kaufpreis der Immobilie und die anfallenden Nebenkosten durch das Darlehen gedeckt werden. Traditionell wird erwartet, dass Kreditnehmer:innen bei einer Baufinanzierung eines Hauses oder einer Eigentumswohnung einen gewissen Eigenanteil einbringen.

Es gibt zwei Möglichkeiten, ohne Eigenkapital eine Immobilie zu finanzieren:

1. Du nimmst einen Kredit in Höhe des Kaufpreises auf. Das ist die 100-Prozent-Finanzierung.
2. Du finanzierst mit dem Darlehen das gesamte Immobilienprojekt, was die Nebenkosten einbezieht. Diese Art wird in Fachkreisen 110-Prozent-Finanzierung genannt.

Kreditinstitute gehen davon aus, dass Kreditnehmer:innen einen Anteil von mindestens 20 Prozent der Gesamtkosten selbst aufbringen. Die Höhe des Eigenkapitals beeinflusst die benötigte Kreditsumme und damit die Zinsen, die bei der Rückzahlung anfallen. Viele Menschen richten sich an diese Regel.

Denn in der Regel sinken oder steigen die Bauzinsen mit der Höhe des eingebrachten Eigenkapitals. Das bedeutet: Je mehr Geld du anspart, desto günstiger ist der angebotene Zinssatz der Bank. Ohne Eigenkapital fallen Tilgung und Zinsen höher aus. Dennoch kann sich ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital lohnen.  

• Guthaben auf Sparkonten, Tagesgeldkonten oder Festgeld
• Aktien und Investmentfonds
• Festverzinsliche Wertpapiere, etwa Anleihen, Rentenpapiere oder Schuldverschreibungen
• Zuteilungsreifer Bausparvertrag
• Rückkaufswert und Auszahlung der Lebensversicherung
• Geldgeschenke
• Münzen, Gemälde, Antiquitäten oder Edelmetalle
• Guthaben aus Riester-Rente oder aus Wohn-Riester
• Vermögenswirksame Leistungen, also Zusatzleistungen deiner Arbeitsstelle
• (Bau-)Grundstück

Eine nahezu 100-prozentige Finanzierung deines Immobilienprojekts bekommst du bei relativ vielen Banken. Bei diesem Darlehen leihst du dir nur Geld in Höhe des Kaufpreises. Das sind in der Praxis oft nicht 100 Prozent der Summe. Es kommt auch darauf an, wie hoch die Bank den Wert deiner Immobilie einschätzt.

Du bekommst nur den sogenannten Beleihungsauslauf. Der Beleihungsablauf ist der prozentuale Anteil der Finanzierung, die durch eine Bank vorgenommen wird. Es ist relevant für die Obergrenze deines Kredits, wie hoch die Bank deine Immobilie bewertet. Es kann vorkommen, dass die Bank deinen Kaufpreis für zu hoch hält. Bei einer 100-Prozent-Finanzierung finanzierst du die Nebenkosten selbst.

Eine 110-Prozent-Finanzierung oder eine echte Vollfinanzierung zu bekommen, ist wesentlich schwieriger – was vor allem an den Nebenkosten liegt. Das Problem: Den Nebenkosten steht kein Gegenwert gegenüber. Diese Art der Finanzierung kann kompliziert werden. Sie ist möglich:

• Wenn du ein hohes Einkommen und eine gute Bonität hast.
• Wenn du mit mehreren Kreditinstituten finanzierst.
• Wenn du einen hohen Zins in Kauf nimmst.
  

Bei einer 110-Prozent-Finanzierung musst du zunächst für einen Teil des Kaufpreises bei einem Kreditinstitut „normalen“ Baukredit beantragen. Dieses Darlehen wird durch die Immobilie abgesichert. Zusätzlich musst du bei einer anderen Bank ein zweites Darlehen aufnehmen. Das ist das sogenannte Nachrangdarlehen. Mit dem Geld finanzierst du den Rest des Kaufpreises und die Nebenkosten.

Doch Vorsicht: Wenn du die Raten des Nachrangdarlehen nicht zahlen kannst, wird deine Traumimmobilie zwangsversteigert. Dazu kommt Nachrangdarlehen sind viel teurer als normale Kredite. Wie hoch die Summe des Nachrangdarlehens ist, hängt davon ab, wie viel die erste Bank dir genehmigt.

Den Nebenkosten steht kein Gegenwert gegenüber. Die meisten Banken wünschen sich bei einer Baufinanzierung, dass die Kreditnehmer:innen die Nebenkosten bestenfalls mit Eigenkapital finanzieren. Wenn du den Kaufpreis über eine Bank und die Nebenkosten über einen zweites Kreditinstitut finanzieren lässt, sollte dir klar sein, dass bei dem Nachrangdarlehen zusätzliche und in der Regel hohe Zinsen anfallen können.

Die Nebenkosten können einen großen Einfluss auf dein Budget haben. An folgende Nebenkosten solltest du unbedingt denken:

1. Grunderwerbsteuer: Dies ist eine Steuer, die beim Kauf von Grundstücken oder Immobilien anfällt. Die Höhe ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich.
2. Finanzierungskosten: Das sind die Kosten, die während der Baufinanzierung entstehen, das sind beispielsweise Zinsen oder Abschlussgebühren.
3. Notarkosten: Eine notarielle Beurkundung bei Immobiliengeschäften in Deutschland gesetzlich vorgeschrieben.
4. Grundbuchkosten: Für die Eintragung ins Grundbuch fallen Gebühren an. Diese Kosten variieren je nach Region.
5. Maklerprovision: Wenn du eine Immobilie über eine:n Makler:in kaufst, zahlst du eine Provision. Je nach Region und Maklervertrag sind das drei bis sieben Prozent des Kaufpreises.
6. Baunebenkosten: Diese Kosten umfassen Ausgaben für Baugenehmigungen, Erschließung des Grundstücks, Anschluss an Wasser und Strom und andere erforderliche Arbeiten und Genehmigungen, die für den Bau notwendig sind.
7. Renovierungs- und Umbaukosten: Je nach Zustand der Immobilie können Renovierungs- oder Umbaukosten anfallen. 

Die Zinsrechnung ist bei der Immobilienfinanzierung ein wichtiger Kostenpunkt. Das höhere Ausfallrisiko bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital lassen sich die Banken mit Zinsaufschlägen bezahlen. Je weniger eigenes Kapital eingebracht wird, desto höher fallen die Aufschläge aus.

Der Grund: Dieser Teil der Finanzierung ist nicht durch den Immobilienwert gedeckt. Die Bank verlangt damit sozusagen eine Prämie für das Risiko. Im Fall eines Scheiterns der Finanzierung und einer anschließenden Zwangsversteigerung kann ein Teil der Kreditforderung abgeschrieben werden, da die Restschulden niedriger sind als der Versteigerungserlös der Immobilie.

Hier siehst du eine Modellrechnung: Einen Baukredit ohne Eigenkapital (Fall 2) im Vergleich mit einem Darlehen mit 100.000 Euro Eigenkapital (Fall 1). Die Immobilie kostet in beiden Fällen 250.000 Euro inklusive Nebenkosten. Der Kredit soll innerhalb von 30 Jahren komplett zurückgezahlt sein.

Das ist nur eine Modellrechnung, in vielen Fällen liegt die Gesamtbelastung bei einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital noch höher. Einige Banken fordern mindestens zwei, manche sogar drei Prozent. Bei einer Tilgungsleistung von drei Prozent würde die Monatsrate für die Immobilie aus dem Beispiel auf 1.742 Euro steigen. 

Traditionell sind Banken und Hypothekeninstitute die ersten Anlaufstellen für die Baufinanzierung. Es gibt sogar Banken, die spezielle Finanzierungsprogramme für Käufer:innen ohne Eigenkapital anbieten. Diese Möglichkeiten gibt es neben den herkömmlichen Banken:

• Genossenschaftsbanken: Diese Banken sind auf die Bedürfnisse ihrer Mitglieder:innen ausgerichtet und bieten oft individuelle Lösungen für den Immobilienkauf. Die Bedingungen können von Bank zu Bank variieren, daher ist ein Vergleich der Angebote empfehlenswert.
• Online-Hypothekenanbieter: Inzwischen haben sich auch Online-Hypothekenanbieter etabliert. Oft bieten sie Kreditnehmer:innen eine breitere Palette an Optionen an. Einige Anbieter sind bereit, Kredite ohne Eigenkapital anzubieten, insbesondere wenn die:der Kreditnehmer:in eine solide Bonität aufweist.
• Bausparkassen: Diese Institute sind auf die Vergabe von Bauspardarlehen spezialisiert. Ein Bausparvertrag kann dazu verwendet werden, Eigenkapital anzusparen, das dann für die Baufinanzierung genutzt wird. Wenn Sie genügend Geld in Ihren Bausparvertrag eingezahlt haben, können Sie ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen, um den Kauf Ihrer Immobilie zu unterstützen.
  

Einige Bundesländer bieten staatliche Förderprogramme an, die den Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital unterstützen – das sind allerdings nicht die beliebtesten Regionen Deutschlands. Über diese Programme kannst du ein zinsgünstigen Darlehen bekommen, Zuschüsse oder andere finanzielle Anreize. Informiere dich über die verfügbaren staatlichen Unterstützungsmaßnahmen in deiner Region.

Als alternative Finanzierungslösung können:

• Darlehen von privaten Investoren oder Kreditgenossenschaften können in Betracht gezogen werden. Doch Achtung: Du solltest unbedingt die Seriosität der Kreditgeber prüfen.
• Eine weitere Möglich: Eine Finanzierung über Freunde, Familie und Fremde über Crowdfunding. Du „bewirbst“ dein Immobilienprojekt und bittest die Menschen um Spenden.
• Eine weitere Option ist der Mietkauf. Das ist quasi eine Mischung aus Mietvertrag und Kauf der Immobilie. Du zahlst während der Vertragslaufzeit Miete, von der ein Teil als Tilgung für den späteren Hauskauf angerechnet wird.

Was die Bewertung von Kaufimmobilien angeht, kann es zu großen Abweichungen kommen zwischen dem Preis der aufgerufen wird und wie die Bank die Immobilie bewertet. Wegen der steigenden Immobilienpreise ist es normal, dass Wohnraum überteuert angeboten wird. Es ist relevant, wie die Bank deine Traumimmobilie bewertet. Die Höhe der Summe entscheidet die Obergrenze für deinen Kredit. Diese Faktoren und Schritte werden bei der Bewertung einer Immobilie durch Banken berücksichtigt:

• Begehung und Inspektion der Immobilie: Ein:e unabhängige:r Gutachter:in oder Sachverständige:r wird die Immobilie besichtigen, um den aktuellen Zustand und den allgemeinen Wert zu ermitteln. Während dieser Begehung werden berücksichtigt: Größe des Grundstücks, Zustand des Gebäudes, Bauqualität, die Ausstattung und Renovierungsbedarf.
• Vergleich mit ähnlichen Immobilien: Die:der Gutachter:in vergleicht die bewertete Immobilie mit ähnlichen Immobilien in der Umgebung, die in der Vergangenheit verkauft wurden. Dieser Ansatz wird als Vergleichswertmethode bezeichnet und hilft dabei, den Marktwert der Immobilie zu ermitteln.
• Bewertung der Lage: Die Lage der Immobilie ist ein wesentlicher Faktor bei der Bewertung. Ein Immobilienobjekt in einer begehrten oder aufstrebenden Gegend wird in der Regel einen höheren Marktwert haben als ein vergleichbares Objekt in einer weniger attraktiven Lage.
• Immobilienmarktanalyse: Die Bank führt eine Analyse des aktuellen Immobilienmarkts durch, um Trends in Bezug auf Angebot und Nachfrage zu berücksichtigen. Dies kann den Marktwert der Immobilie beeinflussen.
• Bau- und Instandhaltungsqualität: Der Zustand des Gebäudes und die Qualität der Bauausführung sind wichtige Kriterien. Eine gut gewartete Immobilie in gutem Zustand wird in der Regel einen höheren Wert haben.
• Renovierungsbedarf: Wenn die Immobilie erhebliche Renovierungsarbeiten erfordert, wird dies in die Bewertung einbezogen. Der Gutachter schätzt die Kosten für notwendige Reparaturen und Modernisierungen.
• Rechtliche und städtebauliche Aspekte: Geprüft werden auch rechtliche und städtebauliche Aspekte, wie etwa Baugenehmigungen und die Einhaltung der örtlichen Bauvorschriften.

Es sind oft junge Familien, die sich ein Eigenheim wünschen. In der Regel haben die jungen Menschen noch wenig Eigenkapital ansparen können. Es gibt auch Menschen, die jahrelang eine hohe Miete zahlen und das Geld lieber in Wohneigentum investieren würden. Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital lohnt sich auch für Kreditnehmer, die zwar über Ersparnisse verfügen, eine langfristige Geldanlage aber nicht vorzeitig auflösen wollen oder können.

Doch eine Vollfinanzierung, eine sogenannte 110-Prozent-Finanzierung bewilligen Banken selten. Einige Kreditnehmer:innen sind den Banken lieber als andere: 

• Es ist definitiv von Vorteil, wenn du einen unbefristeten Arbeitsvertrag, ein festes und ein möglichst hohes Einkommen hast.
• Bei Beamt:innen oder Personen, die im öffentlichen Dienst arbeiten, ist die Wahrscheinlichkeit beispielsweise höher, dass sie eine Vollfinanzierung bekommen.
• Du solltest möglichst schuldenfrei sein. Ein einzelner, noch laufender Ratenkredit – etwa für ein Auto – muss nicht zwangsläufig ein Hindernis für eine Finanzierung ohne eigenes Kapital sein. Du musst die Bank in so einem Fall davon überzeugen, dass deine Bonität trotz des laufenden Ratenkredits positiv ist. Das kannst du mit einer Bonitätsauskunft beweisen.
• Selbstständige und Berufsgruppen mit niedrigem Einkommen haben eher die Chance, eine sogenannte 100-Prozent-Finanzierung zu bekommen: Sie sollten zumindest die Nebenkosten eines Hauskaufs selbst tragen können, wenn sie ein Darlehen von der Bank haben möchten.
  

Eine Baufinanzierung ohne Eigenanteil kann in Phasen mit niedrigen Zinssätzen attraktiv sein. Um zu verdeutlichen, wie eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Zeiten mit einem niedrigen Zinsniveau sogar vorteilhafter sein kann zeigen die folgenden zwei Rechenbeispiele.

Angenommen eine Eigentumswohnung kostet 100.000 Euro.

Die:er Immobilienkäufer:in besitzt kein Eigenkapital, aber das Zinsniveau ist günstig:

Eine andere Person (Käufer:in 2) spart Eigenkapital an. Die Eigentumswohnung kostet nach wie vor 100.000 Euro, nur das Zinsniveau ist gestiegen.

Wie im Vergleich zu sehen ist, verschlingen die höheren Darlehenszinsen das angesparte Eigenkapital. Bei gleicher Monatsrate bleibt Käufer:in 1 trotz geringerer Kreditsumme nach zehn Jahren eine höhere Restschuld. Das heißt: Der Immobilienkredit ohne Eigenkapital ist im Vergleich günstiger, wenn die aktuellen Bauzinsen gering sind. Deine eigene Rechnung kannst du in unserem Baufinanzierungsrechner vornehmen.

Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital lohnt sich in Phasen niedriger Bauzinsen. Wer abwartet, Eigenmittel anspart und die Zinsen nicht im Blick hat, geht das Risiko ein, zu schlechten Zinskonditionen zu kaufen. Wie das obere Beispiel zeigt, kannst du mit einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital sogar günstiger finanzieren, wenn du zur richtigen Zeit ein Darlehen aufnimmst. Die richtige Zeit ist eine Phase niedriger Bauzinsen.

Dank eines niedrigen Zinssatzes kann der Hauskauf ohne Eigenkapital sogar insgesamt günstiger sein. Ob mit oder Eigenkapital, es beim Immobilienkauf ratsam, die Bauzinsen im Auge zu behalten. Die Zinsen haben eine erhebliche Auswirkung auf die Gesamtkosten deiner Baufinanzierung.

Es gibt mehr negative Aspekte einer Finanzierung ohne Eigenkapital. Nicht berücksichtigt in der Pro- und Contra-Liste sind die psychischen Folgen: Du hast einen Schuldenberg und kannst dir keine Ausfälle erlauben. Das kann einen enormen Druck verursachen. Jobverlust, Krankheit oder andere Schicksalsschläge können schnell dazu führen, dass du Einkommenseinbußen hast. Im schlimmsten Fall wird die Bank den Darlehensvertrag kündigen und die Immobilie zwangsversteigern lassen.

Du kannst die Nachteile einer Finanzierung ohne Eigenkapital umgehen, wenn du gleich eine hohe Anfangstilgung wählst. Du hast dadurch zwar eine höhere monatliche Belastung. Die Beispielrechnung unten zeigt, dass es fast doppelt so hoch ausfallen kann. Aber: Über die Tilgung kannst du nachträglich sozusagen Eigenkapital bilden. Nur mit einem überdurchschnittlich hohen Tilgungsanteil kannst du die fehlende Kapitaldecke nachträglich bilden.

Diese Punkte solltest du beherzigen, wenn du eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital in Betracht ziehst:

• Haushaltsrechnung erstellen: Überlege sorgfältig, welche finanzielle Belastung du stemmen kannst. Schätze die Lage realistisch ein. Verschaffe dir einen Überblick über deine möglichen monatlichen Raten.
• Passende Darlehensart wählen: Mit einem Annuitätendarlehen bist du auf der sicheren Seite, bei dieser Kreditform bleiben die Raten über die gesamte Laufzeit gleich. Das vereinfacht deine Planung.
• Risikolebensversicherung als Sicherheit: Da eine Baufinanzierung über viele Jahre läuft, ist eine entsprechende Absicherung sinnvoll. Mit einer Versicherungen wie einer  Risikolebensversicherungen kannst du den Kredit absichern. Diese würde im Fall der Fälle die Raten übernehmen. Deine Nachkommen bleiben nicht auf den Kosten sitzen
• Lange Zinsbindungsfristen in Niedrigzinsphasen nutzen: Sind die Zinsen besonders niedrig, bieten sich lange Zinsbindungsfristen an. So hast du über Jahre einen niedrigen Zinssatz und kannst Geld sparen. Falls nach zehn Jahren die Zinsen noch niedriger sind, kannst du das Sonderkündigungsrecht beanspruchen.
• Kaufnebenkosten selbst stemmen: Rechne am besten die Vollfinanzierung und die 120 Prozent Finanzierung durch. Oftmals lässt sich viel Geld sparen, wenn du doch die Kaufnebenkosten selbst finanzierst. 

Die Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich, aber mit Risiken verbunden. Bestenfalls erfüllst du die Voraussetzungen als Kreditnehmer:in: Du hast eine gute Bonität, einen unbefristeten Arbeitsvertrag oder du bist sogar Beamte:in. Zusätzlich hast du ein überdurchschnittliches Nettoeinkommen. Deine Immobilie ist auch relevant: Ist sie in guter Lage? Banken finanzieren lieber hochwertige Immobilien in guter Lage, wenn Kreditnehmer:innen kein Eigenkapital einfließen lassen.