Erbauseinandersetzung bei Im­mo­bi­li­en: Kos­ten, Ab­lauf & Er­klä­rung

Als Erbauseinandersetzung wird das Verfahren zur Auflösung einer Erbengemeinschaft bezeichnet, welches auch als Erbteilung bekannt ist. In einer Erbengemeinschaft gibt es meist viele unterschiedliche Interessen, was etwa den Umgang mit dem Haus angeht.

Um klare Verhältnisse zu schaffen, kommt bei Uneinigkeit die Erbauseinandersetzung infrage. Dabei erhalten alle Erbenden ihren Anteil und die Gemeinschaft wird aufgelöst – wie das funktioniert und was Sie dazu wissen müssen, lesen Sie hier.

Sie wollen die Erbengemeinschaft auflösen? Prüfen Sie gleich heute, wie viel Ihre Immobilie wert ist.

Im Erbfall geht der Nachlass häufig an mehrere Personen, die damit automatisch eine Erbengemeinschaft bilden. Nur, wenn es ausschließlich eine alleinerbende Person gibt, ist keine Erbengemeinschaft vorhanden. Die Gemeinschaft muss einstimmig entscheiden, wie mit dem Erbe verfahren werden soll.

Häufig wünschen sich die Teilhabenden eine Erbteilung, die sogenannte Erbauseinandersetzung. Dabei wird der Nachlass in erster Linie auf natürliche Weise untereinander aufgeteilt, wie §752 BGB regelt.

Das bedeutet: Gibt es zwei (gleichberechtigte) Erbende, wird das Erbe halbiert, gibt es drei Erbende, wird es gedrittelt und so weiter. Dabei sind die Vorgaben der erblassenden Person ausschlaggebend. Diese können unter anderem darin bestehen, dass die Erbauseinandersetzung ausgeschlossen ist.

Eine eher selten gewählte Variante ist die Teilerbauseinandersetzung. Dabei teilen die Erbenden einige Nachlassgegenstände unter sich auf. Die übrigen Objekte werden erst später aufgeteilt, etwa dann, wenn ein Streit darüber geklärt ist. Lassen Sie sich von Rechtsprofis dazu beraten, ob dies für Sie infrage kommt.

Nur, weil eine Erbengemeinschaft besteht, ist noch keine Erbauseinandersetzung nötig. Wenn sich die Erbenden einig sind, können sie den Nachlass gemeinsam verwalten.

Gerade bei großen Erbengemeinschaften kommt es jedoch häufig zu unterschiedlichen Interessen. Um den Erbstreit zu vermeiden, ist die Erbauseinandersetzung eine gute Option.

Für diese freiwillige Erbteilung kommt ein Erbauseinandersetzungsvertrag zum Einsatz. Er gibt vor, welche Erbenden wie viel erhalten.

Die Alternativen zum Erbauseinandersetzungsvertrag sind die Erbteilsübertragung, die Abschichtung und im äußersten Fall eine Klage – alle drei Optionen fallen nur dann an, wenn keine Einigung möglich ist.

Während es bei Geld und Möbeln relativ einfach ist, das Erbe gleichmäßig aufzuteilen, gerät die Erbengemeinschaft bei Immobilien rasch ins Stocken.

Das Haus kann an sich nicht aufgeteilt werden; hier bestehen nur zwei Möglichkeiten:

1. Die Immobilie wird verkauft und der Erlös unter den Erbenden aufgeteilt.
2. Eine:r der Erbenden zieht in die Immobilie und zahlt die übrigen Erbenden aus.

Steht der Hausverkauf im Raum, um die gleichmäßige Verteilung des Erbes in Geldform zu ermöglichen, muss zuerst der Verkehrswert ermittelt werden.

In kritischen Fällen sollten Sie im Zuge der Immobilienbewertung auf ein professionelles Wertgutachten zurückgreifen.

Anders sieht es aus, wenn eine außergerichtliche Einigung innerhalb der Erbengemeinschaft erzielt werden kann. Dann empfiehlt sich die kostengünstigere oder in einigen Fällen sogar gänzlich kostenfreie Hausbeurteilung durch eine:n Makler:in, um den ungefähren Verkehrswert zu erfahren. 

Sobald der Wert für alle Bestandteile des Nachlasses feststeht, setzen Sie einen Erbauseinandersetzungsvertrag auf. Sollte keine Einigung möglich sein, können einzelne Erbende ihren Erbteil im Rahmen der Erbteilsübertragung verkaufen oder verschenken, wobei die Miterbenden ein Vorkaufsrecht haben.

Alternativ ist die Abschichtung, also der Verzicht auf das Erbe gegen eine Abfindung, denkbar. Die Klage, oft gefolgt von einer Zwangsversteigerung, bleibt der letzte Ausweg für die Erbauseinandersetzung.

Mit der Auflösung der Erbengemeinschaft und Verteilung des Erbes ist die Auseinandersetzung abgeschlossen.

Wenn von vornherein klar ist, wer aus der Erbengemeinschaft das Haus beziehen möchte, muss diese Person ihre Geschwister im Rahmen der Erbauseinandersetzung entsprechend entschädigen.

Die Anteile der Immobilie, die Geschwister im Zuge eines Verkaufs in Geldform erhalten würden, zahlt die Person aus, die das Haus übernimmt. Dieser Betrag wird als Entschädigungsbetrag bezeichnet und richtet sich ebenfalls nach dem aktuellen Verkehrswert des Hauses.

Was, wenn die Miterbenden nicht ausgezahlt werden können?

Ist es demjenigen Erbenden, der das Haus selbst beziehen möchte, nicht so einfach möglich, die übrigen Erbenden auszuzahlen, bleibt oftmals nur der Verkauf des Hauses. Auf dieser Seite erfahren Sie, ob Sie aus einer Erbengemeinschaft eine Immobilie allein verkaufen können.

Alternative: Sie zahlen den übrigen Erbenden einen Mietbetrag, sodass der Entschädigungsbetrag nach und nach abgestottert wird.

Allerdings erweist sich dieses Zahlungsmodell als recht unpraktisch, wenn interne Streitigkeiten zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft bestehen. Eine rasche Beendigung der Erbengemeinschaft ist erstrebenswert; diese bleibt aber bestehen, solange der vollständige Betrag noch nicht abbezahlt und das Erbe noch nicht aufgeteilt wurde.

Wenn sich die Erbengemeinschaft weder darauf einigen kann, dass eine Partei in das geerbte Haus einzieht, noch, dass ein Verkauf stattfinden soll, rückt die Zwangsversteigerung der Immobilie in den Fokus.

Diese findet statt, wenn keine andere Option besteht, ein gleichmäßig verteiltes Erbe zu erziehen. Im Rahmen einer erzwungenen Erbauseinandersetzung geht der Vorgang dann vor Gericht.

Aber: Einzelne Gegenstände dürfen von Parteien der Erbengemeinschaft vom Verkauf ausgeschlossen werden. Darunter fällt etwa ein bestimmtes Möbelstück oder Erbstücke, die sich seit Generationen im Familienbesitz befinden und nicht an Dritte veräußert werden sollen.

Sofern sich die Erbengemeinschaft auf einen Verkauf oder andere Maßnahmen einigen kann, bewegen sich die Kosten im üblichen Rahmen des Erbprozesses.

Beachten Sie, dass auch für den Erbauseinandersetzungsvertrag selbst Kosten anfallen. Diese werden von allen Erbenden gemeinsam getragen und normalerweise vom Nachlass abgezogen.

Folgende Gebühren fallen für die Erbauseinandersetzung beispielsweise an:

• Aufsetzung von Verträgen
• Beantragung des Erbscheins
• Eröffnung des Testaments
• Beurkundung geerbter Immobilien

Die Notarkosten bei der Erbauseinandersetzung können möglichst gering gehalten werden, wenn die Erbengemeinschaft bei dem:der Notar:in einen sogenannten Teilauseinandersetzungsvertrag beantragt.

Darin behandelt werden – separiert von der übrigen Dokumentation im Zuge des Erbes – diejenigen Teile des Nachlasses, die eine Beurkundung zwingend erfordern (eben beispielsweise Immobilien).

Wie hoch die Notarkosten ausfallen, ist im sogenannten Gerichts- und Notarkostengesetz geregelt. Dieses sieht vor, dass zwei sogenannte Gebührensätze erhoben werden, die sich wiederum am Geschäftswert des Erbes bemessen.

Ein Auszug aus der Gebührentabelle:

Die Beträge verstehen sich als Nettowerte. Die Mehrwertsteuer von 19 Prozent kann also noch aufgeschlagen werden.

Liegt der Geschäftswert Ihres Erbes bei 500.000 Euro, so würden Kosten von 935 Euro * 2 = 1.870 Euro netto beziehungsweise 2.225,30 Euro brutto anfallen.