Er­brecht bei Im­mo­bi­li­en: Erb­fol­ge, Pflicht­teil & Steu­ern

Das Erbrecht enthält verbindliche Vorschriften dazu, wie Immobilien vererbt und unter Erb:innen aufgeteilt werden. Im Gesetzeswerk sind außerdem wichtige Vorgaben zur Erbfolge, zu Pflichtteilansprüchen sowie zum Rechtsverhältnis unter Erb:innen enthalten. In diesem Ratgeber gehen wir ausführlich darauf ein, welche Regelungen des Erbrechts wichtig bei der Erbschaft von Immobilien sind.

Bevor wir darauf eingehen, wie sich die erbrechtlichen Regelungen im Falle einer Erbschaft von Immobilien auswirken, müssen zunächst zentrale Begriffe des Erbschaftsrechts geklärt werden:

• Erbfolge (§§ 1922 – 1941 BGB): Die Erbfolge ist gesetzlich geregelt. Gibt es kein gültiges Testament, gilt die gesetzliche Erbfolge. Gesetzliche Erb:innen werden dabei in die erste, zweite, dritte, vierte oder fernere Ordnung unterteilt.
• Rechtliche Stellung der Erben (§§ 1942 – 2063 BGB): Innerhalb einer gesetzten Frist müssen berufene Erb:innen das Erbe antreten oder ausschlagen. Abhängig von dieser Entscheidung ergeben sich bestimmte Rechte und Pflichten.
• Testament (§§ 2064 – 2273 BGB): Es gibt die Möglichkeit eines vollständig handgeschriebenen Testaments oder eines notariell beurkundeten Testaments. Ein Testament kann nur persönlich von dem:der Erblasser:in errichtet werden. Für die Wirksamkeit ist eine handschriftliche Unterschrift erforderlich.
• Erbvertrag (§§ 2274 – 2302 BGB): In einem Erbvertrag kann der:die Erblasser:in Erbberechtigte einsetzen und zusätzlich Auflagen definieren, die für das Erbe erfüllt werden müssen.
• Pflichtteil (§§ 2303 – 2338 BGB): Je nach Verwandtschaftsverhältnis steht gesetzlichen Erb:innen ein Pflichtanteil zu, auch wenn sie durch ein Testament oder einen Erbvertrag vom Erbe ausgeschlossen wurden. Der Pflichtanteil beträgt immer die Hälfte des gesetzlichen Erbanteils.
• Erbunwürdigkeit (§§ 2339 – 2345 BGB): Erbunwürdigkeit liegt vor, wenn eine erbberechtigte Person beispielsweise den:die Erblasser:in nachweislich daran gehindert hat, ein Testament zu erstellen, abzuändern oder aufzuheben. Erbunwürdigkeit führt zum Verlust sämtlicher erbrechtlicher Ansprüche. Sie wird jedoch nur mittels Erbunwürdigkeitsklage festgestellt.
• Erbverzicht (§§ 2346 – 2352 BGB): Beim Erbverzicht handelt es sich um eine vertragliche Vereinbarung zwischen Erblasser:in und Erb:in. Hierbei verzichtet die erbberechtigte Person noch vor Eintritt der Erbschaft auf ihre erbrechtlichen Ansprüche und Entschädigungen.
• Erbschein (§§ 2353 – 2370 BGB): Mithilfe des gerichtlich ausgestellten Erbscheins können Erb:innen nachweisen, dass sie die rechtmäßige Rechtsnachfolge einer verstorbenen Person sind und wie groß ihr Erbanteil ist.
• Erbschaftskauf (§§ 2371 – 2385 BGB): Eine erbberechtigte Person kann nach Eintritt einer Erbschaft ihr Erbe verkaufen. Ein solcher Kaufvertrag bedarf der notariellen Beurkundung.
  

Sie sind Eigentümer:in und beschäftigen sich mit der Frage, wie Sie Ihre Immobilie vererben können? Je größer das zu vererbende Vermögen ist, desto wichtiger ist eine sorgfältige Vorbereitung. Insbesondere der Aspekt der Erbschaftssteuer bei Immobilien führt immer wieder dazu, dass Grundstücks- und Immobilieneigentümer:innen sich frühzeitig mit der Nachlassplanung befassen.

Niemand beschäftigt sich gerne mit dem eigenen Tod. Doch wer seinen Nachlass zu Lebzeiten möglichst gut regelt, verhindert dadurch möglicherweise spätere Erbstreitigkeiten und erspart den Nachkommen potenziell eine beträchtliche Summe an Steuern. Deshalb ist es sinnvoll, das Erbschaftsrecht genauer unter die Lupe zu nehmen und zu prüfen, wie eine gerechte Verteilung des Vermögens möglich ist – und das am besten möglichst steuerschonend.

Zu beachten sind in diesem Zuge geltende Freibeträge bezüglich der Erbschaftssteuer. Je nach Umfang des Vermögens kann es hilfreich sowie sinnvoll sein, eine steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Eine sinnvolle Methode in diesem Zuge stellt die Schenkung zu Lebzeiten dar.

Vielen Hausbesitzern ist das Schenken zu Lebzeiten lieber, denn dank geltender Freibeträge, die im Falle einer Schenkung alle 10 Jahre erneut geltend gemacht werden können, können so etwaige Schenkungs- und Erbschaftsteuern umgegangen werden. Übersteigt der Immobilienwert den möglichen Freibetrag, kann sich eine schrittweise Schenkung anbieten. Insbesondere bei Immobilien ist die Schenkung daher eine sehr beliebte und weitverbreitete Methode.

Trotzdem sollte eine solche Schenkung gut durchdacht sein. Zum einen sollte der Wert der Immobilie unter dem Freibetrag liegen, der für die beschenkte Person gilt. Zum anderen bedarf der Vorgang der Schenkung der notariellen Beurkundung.

In der Folge ist der:die Beschenkte nun neue:r Eigentümer:in im Grundbuch. Mit dem Eigentumswechsel gehen auch entsprechende Pflichten wie beispielsweise Instandhaltung der Immobilie oder Grundsteuerzahlungen einher. Häufig wird bei einer Schenkung innerhalb der Familie ein lebenslanges Wohnrecht eingeräumt. Dies hat gleich zwei wesentliche Vorteile:

1. Die alten Eigentümer:innen haben ein garantiertes Recht, weiterhin in der verschenkten Immobilie wohnen zu können.
2. Das eingeräumte Wohnrecht mindert den Wert der Immobilie, sodass der verschenkte Vermögenswert geringer ausfällt und dadurch eine Schenkungs- oder Erbschaftssteuer weniger wahrscheinlich ist.

Ist beispielsweise eine vermietete Wohnung Gegenstand einer Schenkung, so kann im Gegenzug ein Nießbrauchrecht zugunsten der Schenkenden eingetragen werden. Auch hierbei verringert sich der Wert der Immobilie um den Wert des Nießbrauchs. Im Vergleich zum lebenslangen Wohnrecht umfasst das Nießbrauchrecht noch mehr Rechte. Dazu zählt unter anderem das Recht, die Immobilie zu vermieten und die erwirtschafteten Mieterträge behalten zu dürfen.

Zu beachten ist bei einer Schenkung die Zehn-Jahres-Frist: Das Ausnutzen der Schenkungsfreibeträge gewährt das Steuerrecht nur einmal in zehn Jahren. Erfolgen innerhalb von zehn Jahren Schenkungen von Vermögenswerten, die den geltenden Freibetrag übersteigen, sind darüberliegende Beträge steuerpflichtig.

Wenn eine geliebte Person innerhalb der Familie verstirbt, überwiegt die Trauer über den Verlust. Trotzdem müssen irgendwann wichtige Fragen rund um den Nachlass des verstorbenen Familienmitglieds geklärt werden. Dazu zählt insbesondere die Frage, wie die Erbmasse unter den Erb:innen aufgeteilt wird.

Entscheidend ist in einem ersten Schritt, ob ein Testament oder Erbvertrag vorhanden ist oder nicht. Falls ja, gelten zunächst die darin befindlichen Regelungen. Ohne Testament oder Erbvertrag gilt die gesetzliche Erbfolge, womit das Nachlassvermögen an die gesetzlichen Erben per Quotenregelung aufgeteilt wird. Gibt es mehrere Angehörige, die erbrechtliche Ansprüche haben, entsteht eine Erbengemeinschaft.

Der Begriff „Nachlass“ ist breit gefasst. Zum Nachlass zählen absolut alle Güter, Gegenstände und Rechtspositionen, die der:die Erblasser:in besaß. Also neben Vermögenswerten und Eigentum auch beispielsweise alle Arten von vertraglichen Ansprüchen, die zu Lebzeiten bestanden.

Für die Entscheidung, ob das Erbe angenommen oder ausgeschlagen wird, bleiben immerhin sechs Wochen Zeit. Die Frist beginnt mit der Kenntnis über den Erbfall sowie über die Berufung zur Erbschaft. Liegt ein Testament vor, gilt die Testamentseröffnung als Fristbeginn.

Für Ihre Entscheidung sollten Sie bedenken, welche Kosten und Belastungen das Erbe womöglich mit sich bringt. Aus finanzieller Sicht ist vor allem die Fälligkeit einer Erbschaftssteuer sowie eine etwaige Schuldenübernahme zu prüfen. Sie sollten vor einer Entscheidung also sämtliche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten recherchieren und gegenüberstellen.

Ist in der Erbmasse eine Immobilie enthalten, ist eine Grundbuchberichtigung erforderlich, da mit dem Tod von dem:der Eigentümer:in der Grundbucheintrag unrichtig wird (§ 82 GBO). Hierfür muss die erbberechtigte Person einen Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs stellen. Sie wird dann als neue:r Eigentümer:in des Grundstücks eingetragen. Obliegt die Verwaltung des Nachlassvermögens einer Erbgemeinschaft, werden alle Miterb:innen in das Grundbuch eingetragen.

Für den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs ist ein Nachweis in Form eines Erbscheins oder eines notariell beglaubigten Testaments erforderlich. Geschieht dies innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des:der Erblasser:in, so fallen für diese Korrektur keine Gebühren an. Die Grundbuchberichtigung muss in jedem Fall erfolgen – unabhängig davon, ob es sich um ein bebautes oder unbebautes Grundstück handelt.

Wenn mehrere Personen zusammen unbewegliche Vermögenswerte wie eine Immobilie erben, führt dies nicht selten zu Streitigkeiten innerhalb der Erbgemeinschaft. Ein solcher Erbstreit verursacht nicht nur zusätzliche Kosten, sondern verzögert auch die Erbauseinandersetzung. Die einfachste Lösung ist, schon vor dem Ableben durch vorweggenommene Erbschaften, Erbverzichtsverträge oder Schenkungen eine entsprechende Vermögensverteilung vorzunehmen.

Erbt eine Erbgemeinschaft eine Immobilie, ist der einvernehmliche Verkauf des Objekts in der Regel die fairste und unkomplizierteste aller Lösungen. Der Gewinn aus dem Immobilienverkauf wird gerecht auf alle Miterb:innen aufgeteilt, sodass alle ihren jeweiligen Erbanteil erhalten. Möglich ist aber auch, dass ein Mitglied der Erbgemeinschaft alle anderen Miterb:innen auszahlt und dann alleinige:r Eigentümer:in der Immobilie ist.

Wurde trotz aller Einigungsbemühungen keine einvernehmliche Lösung innerhalb der Erbengemeinschaft erzielt, bleibt als letztes Mittel nur noch eine Teilungsversteigerung. Hierbei wird die geerbte Immobilie meist deutlich unter Marktwert zwangsversteigert, sodass am Ende alle Miterb:innen ihren jeweiligen Erbanteil erhalten.

Einen Erbschein benötigen Sie immer dann, wenn kein Erbvertrag oder ein notariell beglaubigtes Testament vorliegt. Denn in diesem Fall ist es nur möglich die Immobilie weiterzuverkaufen, wenn das zuständige Nachlassgericht bestätigt, dass Sie tatsächlich Erb:in der Immobilie und damit die Rechtsnachfolge der verstorbenen Person sind. Genau diese Bestätigung stellt der sogenannte Erbschein dar.

Oftmals entspricht das gesetzliche Erbrecht nicht dem Wunsch von Erblasser:innen. In der Regel erben die nächsten Blutsverwandten, aber niemals verschwägerte Angehörige oder Freund:innen. Der:die nichteheliche Lebenspartner:in kann leer ausgehen und es erbt jemand, der das Haus nicht haben soll.

Um sicherzustellen, dass die Immobilie in die richtigen Hände übergeht, gibt es neben dem Testament die Möglichkeit eines Erbvertrages. Anders als beim Testament bindet sich der:die Eigentümer:in zu Lebzeiten an diejenige Person, die später erben soll. Diesen Vertrag kann er:sie ohne die Zustimmung der erbberechtigten Person nicht mehr rückgängig machen.

Für Erbverträge gibt es zwei Rechtsformen. Bei einseitigen Erbverträgen binden sich Überlasser:innen an die Person, die erben soll. Sie braucht den Vertrag lediglich anzunehmen. Bei zweiseitigen Erbverträgen binden sich beide Vertragspartner:innen an die Abmachungen. Somit weiß der:die Erblasser:in, was nach seinem Ableben mit seinem Besitz geschieht.

Um einen gültigen Vertrag abzuschließen, müssen Vergeber:in und spätere:r Nehmer:in volljährig sein. In gewissen Fällen sieht das Erbrecht Sonderregelungen für Ehegatten vor. Außerdem muss der:die Übergeber:in persönlich im Notariatsbüro erscheinen. Der:die Vertragspartner:in kann sich vertreten lassen.

Erbverträge sind ebenfalls sinnvoll, um einen Nachkommen zu motivieren, sich in eine Firma einzubringen. Allerdings muss der:die Erbberechtigte diese im Sinne der Firmenleitung weiterführen.

Gibt es kein Testament oder einen Erbvertrag, tritt die gesetzliche Erbfolge ein. Enterbte Personen haben trotzdem Anspruch auf einen Pflichtteil des Erbes. Für den Pflichtteilanspruch muss die Immobilie zuerst einmal bewertet werden. Es ist ein Verkehrswertgutachten nötig, um einen Pflichtteilsstreit vorzubeugen oder zu lösen, sofern er schon eingetreten ist. Der Tag des Erbfalls ist dabei entscheidend, zu diesem Stichtag soll die Immobilie bewertet werden.

Das Finanzamt ermittelt den Verkehrswert einer Immobilie und setzt anhand dessen die Erbschaftssteuer fest. Darüber hinaus ist es sinnvoll, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln. Die einfachste Lösung ist es, den Marktwert der Immobilie objektiv einzuschätzen oder darüber sogar einvernehmlich Konsens unter den Erbberechtigten zu erzielen. Hierfür reicht bereits eine Online-Immobilienbewertung. So kann die pflichtteilberechtigte Person „ausbezahlt“ werden, sodass die Person, welche die Immobilie zukünftig besitzen möchte, in weiterer Folge tatsächlich Eigentümer:in der Immobilie werden kann. Für diesen Vorgang kann sogar eine eigene Finanzierung aufgenommen werden.

Bei sämtlichen Erbschaften verlangt das Finanzamt einen gewissen Prozentsatz an Erbschaftsteuer. Davon sind auch Immobilien nicht befreit. Eine Ausnahme ist, wenn die Immobilie an Kinder oder Ehepartner:in vererbt wird, das Objekt bisher selbst bewohnt wurde und auch nun weiterhin selbst genutzt werden soll. Diese Ausnahme gilt für die ersten 200 Quadratmeter Wohnfläche – alles darüber muss versteuert werden. Bei Zweitwohnsitzen und vermieteten Objekten gibt es diese Befreiung nicht.