Ge­erb­tes Haus ver­kau­fen: Steu­ern, Vor­ge­hen & Tipps

Wer ein geerbtes Haus verkaufen will, muss neben Steuern auch Aspekte wie etwa die notwendige Berichtigung im Grundbuch beachten. Erbt eine Erbgemeinschaft eine Immobilie, müssen sich Miterb:innen alle auf ein gemeinsames Vorgehen einigen. In diesem Ratgeber erfahren Sie, wann der Verkauf eines geerbten Hauses steuerfrei ist und wie Sie eine mögliche Erbschaftssteuer umgehen können.

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Tritt innerhalb der Familie ein Todesfall ein, durch die Sie und möglicherweise weitere Erbberechtigte ein Haus erben, erscheint der Berg an Aufgaben und Erledigungen zunächst sehr groß und kaum zu bewältigen. Die Trauer um den Verlust ist noch allgegenwärtig, und doch lässt sich die große Frage nach dem weiteren Umgang der geerbten Immobilie nicht ewig aufschieben.

In erster Linie ist eine Frage entscheidend: Wie soll das geerbte Haus in Zukunft genutzt werden? Die Antwort hierauf entscheidet maßgeblich darüber, welche Aufgaben und Schritte auf Sie zukommen werden.

Häufig werden geerbte Immobilien weiterverkauft. Insbesondere wenn eine Erbgemeinschaft ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung erbt, ist der Verkauf häufig eine sinnvolle Lösung. So können alle Miterb:innen nach ihren Anteilen ausgezahlt werden.

Zu beachten ist jedoch, dass der Verkauf einer Immobilie viele Vorbereitungen erfordert. Dazu zählen unter anderem die Suche nach geeigneten Kaufinteressierten, die Organisation und Durchführung von Besichtigungsterminen sowie Preisverhandlungen und die notarielle Abwicklung des Verkaufs.

Die Vermietung eines geerbten Hauses kommt ebenfalls in Frage. Wer jedoch noch nie eine Immobilie vermietet hat, sieht sich vielen Fragen und Unklarheiten konfrontiert:

• Worauf muss ich bei einem Mietvertrag achten?
• Wie berechne ich den Mietpreis?
• Wie erstelle ich die jährliche Betriebskostenabrechnung?

Auf Vermieter:innen kommen also zahlreiche Pflichten zu, die viel Zeit in Anspruch nehmen und gewisse Kenntnisse auf dem Gebiet der Vermietung erfordern. Daher sollten Sie ein geerbtes Haus nur dann vermieten, wenn Sie die Voraussetzungen erfüllen und sich diese Aufgabe auch wirklich zutrauen.

Wenn das geerbte Haus in einer für Sie passenden Gegend liegt und Sie dort längerfristig leben und wohnen möchten, können Sie dort selbst einziehen. Insbesondere wenn Sie die vererbte Immobilie im Familienbesitz halten möchten, ist diese Entscheidung sinnvoll.

Sie sollten trotz aller emotionalen Verbundenheit zur Immobilie auch im Blick haben, wie der bauliche und energetische Zustand ist. Möglicherweise stehen dringende Sanierungen oder umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen an. Für derartige Kosten müssten Sie dann als Eigentümer:in selbst aufkommen.

Um ein geerbtes Haus zu verkaufen, benötigen Sie nicht zwingend einen Erbschein. Wichtig ist es jedoch, dass Sie im Grundbuch als Eigentümer:in eingetragen sind. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen möchten, müssen Sie gegenüber potenziellen Käufer:innen einen aktuellen Grundbuchsauszug vorlegen. In diesem muss erkenntlich sein, dass Sie Eigentümer:in des Grundstücks sind.

Um die Grundbuchberichtigung nach einem Erbfall vorzunehmen, müssen Sie nachweisen, dass Sie der:die rechtmäßige neue Eigentümer:in sind. Dies geht entweder über ein notariell beurkundetes Testament oder einen Erbvertrag. Sobald Sie in das Grundbuch eingetragen sind, sind Sie rechtmäßige:r Eigentümer:in des geerbten Hauses und können den Verkauf planen.

Am Anfang Ihrer Verkaufsbemühungen sollten Sie eine Immobilienbewertung vornehmen. Der ermittelte Wert des geerbten Hauses spielt insbesondere bei der Festlegung eines Angebotspreises eine zentrale Rolle. Der kalkulierte Angebotspreis wird nicht nur im Exposé zu finden sein, sondern dient auch als Ausgangspunkt für spätere Preisverhandlungen.

Der Preis, zu dem Sie eine Immobilie auf dem Markt anbieten, sollte etwa fünf bis zehn Prozent über den ermittelten Verkehrswert liegen. Auf diese Weise haben Sie genügend Verhandlungsspielraum, ohne im Zweifel dabei die geerbte Immobilie unter Wert verkaufen zu müssen.

Die Spekulationsfrist bei Immobilien beträgt zehn Jahre. Wer innerhalb dieser zehnjährigen Frist ein Grundstück, Haus oder eine Wohnung verkauft, muss auf den erzielten Gewinn Spekulationssteuern zahlen. Die Frist beginnt mit dem Beurkundungsdatum des Kaufvertrages. Wenn Sie eine geerbtes Haus verkaufen, gilt das Kaufdatum von dem:der Erblasser:in. Sie erben sozusagen nicht nur die Immobilie, sondern ebenso auch die Spekulationsfrist.

Doch die Spekulationsfrist kann außer Kraft gesetzt werden, indem sich das Objekt entweder insgesamt zehn Jahre im Eigentum befindet oder im Verkaufsjahr sowie in den vorangegangenen zwei Jahren selbst bewohnt wurde.

Wie bereits erwähnt ist der Hausverkauf mit viel Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden. Dass es sich dann noch um ein geerbtes Objekt von einer geliebten Person handelt, kommt erschwerend hinzu. Immobilienmakler:innen greifen Ihnen unter die Arme und übernehmen zahlreiche Aufgaben:

• die Vermarktung der Immobilie
• die Organisation von Besichtigungsterminen
• die Beschaffung aller relevanten Unterlagen für den Hausverkauf.

Sie sollten frühzeitig entscheiden, ob Sie Ihr Haus mit oder ohne Makler:in verkaufen möchten. Zwar wird beim Abschluss eines Kaufvertrages eine Provision fällig, jedoch haben Sie dafür auch einen erfahrenen Immobilienprofi an Ihrer Seite.

Wenn Sie alle vorausgehenden Schritte absolviert haben, gilt es den Hausverkauf konkret vorzubereiten. Wichtige Unterlagen und Dokumente müssen zusammengetragen und das Haus muss für Besichtigungstermine hergerichtet werden. Eventuell kommen sogar noch einige wertsteigernde Reparaturen und Schönheitsmaßnahmen in Betracht, die vorab erledigt werden müssen.

Wenn Sie ein Haus erben, fallen möglicherweise Steuern in Form von Erbschaftssteuern an. Sie fallen immer dann an, wenn der Wert des geerbten Vermögens über den für Sie zutreffenden Freibetrag liegt. Folgende Freibeträge bin Bezug auf die Erbschaftssteuer gelten:

Wie hoch die Erbschaftssteuer im Einzelfall ausfällt, hängt zum einen von der Differenz zwischen dem geerbten Vermögenswert und dem Freibetrag ab. Zum anderen bestimmt der jeweilige Steuersatz der Erbschaftssteuersteuerklasse über die Höhe der zu zahlenden Erbschaftssteuer.

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, können Steuern in Form Spekulationssteuern anfallen. Besteuert wird hierbei aber nicht der gesamte Betrag des Verkaufspreises, sondern der Gewinn. Der Gewinn ist derjenige Betrag, der nach Abzug aller Anschaffungs- und Verkaufskosten übrigbleibt. Verkaufsgewinne bis 600 Euro sind grundsätzlich steuerfrei.

Bei der Spekulationssteuer handelt es sich im Kern um eine Einkommenssteuer. Das heißt, dass der persönliche Einkommenssteuersatz auf steuerpflichtige Gewinne aus einem Hausverkauf angewendet wird.

Um die geerbte Immobilie ohne Spekulationssteuer zu verkaufen, müssen Sie eines der zwei folgenden Voraussetzungen erfüllen:

1. Es liegen mindestens zehn Jahre zwischen Erwerb (von dem:der Erblasser:in) und dem Verkauf der Immobilie.
2. Die Immobilie wurde von dem:der Erblasser:in im Verkaufsjahr sowie in den beiden Jahren davor zu privaten Wohnzwecken genutzt.

Als Eigentümer:in eines Grundstücks sind die grundsteuerpflichtig. Die Höhe der Grundsteuer ist dabei unmittelbar vom jeweiligen Hebesatz der Kommune abhängig. Im letzten Grundsteuerbescheid von dem:der Erblasser:in sehen Sie, wie hoch die Grundsteuer für das Grundstück ausfällt.

Ob durch das Erbe eine Grunderwerbsteuer anfällt, hängt vom Verwandschaftsgrad ab. Wenn eine Immobilie innerhalb der Familie vererbt wird, wird grundsätzlich aber keine Grunderwerbsteuer vom Finanzamt erhoben.

Für die Berechnung einer möglichen Erbschaftssteuer bei Immobilien muss das Finanzamt zunächst den Verkehrswert ermitteln. Dies gelingt mithilfe eines von drei Wertermittlungsverfahren:

• Vergleichswertverfahren
• Sachwertverfahren
• Ertragswertverfahren

In der ImmoWertV sind die einheitlichen Grundsätze zur Anwendung dieser Bewertungsmethoden festgelegt. Trotzdem stehen Finanzämtern nicht immer alle Informationen und Daten für die Verkehrswertermittlung zur Verfügung, sodass ihre Berechnungen häufig auch nicht alle wertbeeinflussenden Faktoren in ausreichendem Maße berücksichtigen.

Wenn Sie den Verdacht haben, dass die Berechnungen des Fiskus‘ einen zu hohen Immobilienwert ergeben haben, helfen Ihnen öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige weiter. Sie erstellen umfangreiche Verkehrswertgutachten, die von Gerichten als auch vom Finanzamt anerkannt werden. Liegt der ermittelte Verkehrswert unter dem vom Finanzamt errechneten Wert, wird eine Korrektur vorgenommen und eine fällige Erbschaftssteuer neu berechnet.

Bei einem Hausverkauf durch eine Erbgemeinschaft kommen möglicherweise zusätzliche Herausforderungen auf Sie zu. Nicht immer sind sich alle Miterb:innen darüber einig, was mit dem geerbten Haus passieren soll. Während beispielsweise ein Mitglied der Erbgemeinschaft die Immobilie vermieten möchte, streben alle anderen einen Verkauf an.

Bei einem Hausverkauf durch eine Erbgemeinschaft kommen möglicherweise zusätzliche Herausforderungen auf Sie zu. Nicht immer sind sich alle Miterb:innen darüber einig, was mit dem geerbten Haus passieren soll. Während beispielsweise ein Mitglied der Erbgemeinschaft die Immobilie vermieten möchte, streben alle anderen einen Verkauf an.

Grundsätzlich sollte eine Erbgemeinschaft das Ziel haben, gemeinsam und ohne gerichtliche Schritte eine zufriedenstellende Lösung für alle Beteiligten zu finden. Diejenige Person, die das geerbte Haus zum Beispiel vermieten möchte, könnte alle anderen Miterb:innen der Erbgemeinschaft ihren jeweiligen Erbanteil auszahlen und somit eine Einigung erzielen.

Wenn keine Einigung erzielt werden kann, entscheidet in letzter Konsequenz ein Nachlassgericht über den weiteren Umgang der Immobilie. Üblicherweise wird dann eine Teilungsversteigerung veranlasst, die für alle Mitglieder der Erbgemeinschaft die finanziell schlechteste Lösung darstellt.