Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz (WEG): Rech­te & Pflich­ten im WEG-Recht

Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) beschäftigt sich mit den Regelungen der Eigentümergemeinschaft. Dieser Artikel dreht sich um WEG-Inhalte wie die Teilungserklärung, Rechte und Pflichten und die Eigentümerversammlung.

Das Wohnungseigentümergesetz (kurz: WEG) regelt die Eigentumsverhältnisse an einzelnen Wohnungen oder Gebäudeteilen bei einer formellen Teilung des Grundstücks.

Dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist eine Eigentümergemeinschaft fremd, da nach seinem Inhalt ein Gebäude im Eigentum des Grundstücksbesitzers steht. Daher wurde 1951 das WEG-Recht geschaffen. Damit konnten die unflexiblen Regelungen des BGB ergänzt und eine rechtliche Lücke geschlossen werden. Im Jahr 2020 wurde eine Reform des WEG-Gesetzes beschlossen, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat.

Die Neuerungen der Gesetzesnovelle von 2020 sind vielfältig.

Welcher Art die Neuerungen sind, kannst du aber der folgenden Aufstellung entnehmen: 

• Stärkung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:innen
• Stärkung und Schwächung der Verwaltung
• Anspruch auf zertifizierte:n Verwalter:in
• Flexibilität für Eigentümerversammlungen (Stichwort digitale Teilnahme)
• Anspruch auf E-Ladestation, Barrierefreiheit, Einbruchschutz, schnelles Internet und bauliche Veränderungen
• Sachenrechtliche Grundlagen
• Harmonisierung des Wohnungseigentums- mit dem Mietrecht
• Neue Duldungspflichten für Mieter:innen

Als Wohnungseigentümer:in begründet sich dein Wohnungseigentum laut § 2 des WEG-Gesetzes entweder durch die Einräumung von Sondereigentum oder durch die Teilung. Letztere Variante ist im Rahmen der Teilungserklärung üblich. Achte beim Kauf darauf, welche Regeln für das Miteinander der Eigentümergemeinschaft der Aufteilungsplan feststellt.

Das Gesetz zum Wohnungseigentum befasst sich mit dem Wohnungseigentumsrecht in Deutschland. Die neueste Version gilt ab dem 1. Dezember 2020 und beinhaltet Änderungen, die in der WEG-Reform 2020 beschlossen wurden.

Das WEG-Gesetz ist wie folgt aufgebaut:

• Teil 1: Begründung des Wohneigentums, Teilungserklärung und Unterscheidung zwischen Sondereigentum und Wohneigentum; Rechte und Pflichten von Eigentümer:innen und Verwaltung
• Teil 2: Dauerwohnrechte
• Teil 3: Verfahrensvorschriften bei Klagen sowie zur Kostenverteilung
• Teil 4: Inkrafttreten, Ergänzungen und Überleitung bestehender Rechtsverhältnisse

Für Wohnungskäufer und -eigentümer:innen sind die ersten drei Abschnitte des WEG von besonderer Bedeutung, da es hier um die Eigentumsverhältnisse, Rechte und Pflichten, Nutzung und Kostenaufteilung sowie die Aufgaben der Verwaltung geht.

Lies vor dem Kauf einer Eigentumswohnung die aktuelle Version des Wohnungseigentumsgesetzes, um auf dem neuesten Stand zum Thema Wohnungseigentum zu sein. Den vollständigen Gesetzestext zum Wohnungseigentumsgesetz (WEG) findest du unter Gesetze-im-Internet vom Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Klicke dazu hier.

Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet in seinem ersten Abschnitt im Hinblick auf den Nutzungszweck von Räumen zwischen Wohnungs- und Teileigentum. So kann lediglich an Wohnungen auch Wohneigentum begründet werden. Für Räume eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen, ist nur eine Begründung von Teileigentum möglich.

Darüber hinaus gibt es im Wohnungseigentümergesetz die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Ersteres bezieht sich auf die einzelnen Eigentumswohnungen. Zum Gemeinschaftseigentum zählen die Teile des Gebäudes, die allen Eigentümern gehören. Hierzu gehören beispielsweise Treppenhäuser und Fahrstühle.

Für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums ist die gesamte Eigentümergemeinschaft verantwortlich. Die genaue Verteilung wird laut WEG-Gesetz in der Teilungserklärung sowie im Aufteilungsplan der Wohnungseigentümergemeinschaft geregelt. In dieser befinden sich auch die sogenannten Sondernutzungsrechte für beispielsweise Gartenflächen oder Abstellräume.

1. Sondereigentum: Diese Flächen gehören zu deinem persönlichen Eigentum. Dabei handelt es sich um deine Eigentumswohnung und dazugehörige Flächen, wie etwa Kellerabteile.
2. Wohnungseigentum: Hier handelt es sich um Sondereigentum an einer Wohnung. Des Weiteren zählt zum Wohnungseigentum auch noch der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem die Wohnung gehört.
3. Teileigentum: Dies ist das Sondereigentum an denjenigen Räumen, die nicht zu Wohnzwecken genutzt werden. Auch zum Teileigentum zählt der Miteigentumsanteil am gemeinsamen Eigentum.
4. Gemeinschaftseigentum: Als gemeinschaftliches Eigentum sind im Sinne des WEG sowohl das Grundstück als auch Anlagen, Teile und Einrichtungen des Gebäudes aufzufassen, die nicht zum Sondereigentum oder zum Eigentum eines Dritten zählen.
   

In den §§ 10 bis 19 des WEG-Gesetzes finden sich Vorschriften bezüglich der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:innen. Unter anderem werden hier Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer:innen festgelegt sowie Vorschriften bezüglich Nutzungen, Lasten und Kosten genannt.

So regelt das Wohnungseigentumsrecht beispielsweise, dass jede:r Wohnungseigentümer:in gegenüber den anderen Eigentümer:innen dazu verpflichtet ist, sich nach dem Verhältnis seines:ihres Anteils an der Immobilie an den Lasten und Kosten für den gemeinschaftlichen Gebrauch, der WEG-Verwaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung zu beteiligen.

Das wichtigste Recht von Wohnungseigentümer:innen ist das freie Verfügungsrecht innerhalb der eigenen Wohnung. Dies bedeutet, dass du deine Wohnung selbst bewohnen oder auch vermieten und sie frei gestalten darfst. Du darfst das Gemeinschaftseigentum laut Wohnungseigentumsgesetz für dich und auch für deine Angehörigen nutzen. Zudem darf die Eigentümergemeinschaft den Verkauf deiner Wohnung nicht verbieten.

Darüber hinaus regelt das WEG-Gesetz auch die Pflichten, die alle Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft haben.

• Zahlung der monatlichen Nebenkosten (diese darfst du zum Teil auf den:die Mieter:in umlegen)
• Zahlung des Instandhaltungsanteils
• gegebenenfalls Sonderumlagen
• sorgfältige Behandlung des Gemeinschaftseigentums
• Gewährung des Zutritts zum Sondereigentum bei nötigen Sanierungen

In einer Wohnungseigentumsgemeinschaft sind alle Eigentümer:innen dazu verpflichtet, das sogenannte Hausgeld zu bezahlen. Von diesem Geld wird beispielsweise der WEG-Hausverwalter bezahlt. Aber auch Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen werden aus diesem Gemeinschaftstopf finanziert.

Im dritten Abschnitt des WEG-Gesetzes finden sich Regelungen bezüglich der Verwaltung des Wohnungseigentums. Gemäß § 20 des WEG ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dazu verpflichtet, eine:n Verwalter:in zu bestellen. Der WEG-Verwalter übernimmt die kaufmännische, technische und rechtliche Geschäftsführung im Sinne der Wohnungseigentümer:innen. Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) regelt dabei die wesentlichen Aufgaben der Hausverwaltung.

• Durchführung der Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung
• Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums
• Verwaltung der Gelder und Hausgeldabrechnung
• Erfassung von Verbrauchswerten und Erstellung von Abrechnungen
• Personalverwaltung (zum Beispiel Hausmeister:in)
• rechtliche Vertretung der Eigentümer:innen in allen Belangen des Eigentums
• Mitwirkung bei Wohnungsverkauf
• Vertragsabschlüsse für die Wohnungseigentümergemeinschaft
• Kontrolle der Einhaltung rechtlicher Vorgaben

Die Verwaltung hat zwar umfassende Befugnisse, darf sich jedoch gemäß dem Wohnungseigentümergesetz nicht über die Kompetenzen der Eigentümer:innen hinwegsetzen. Die Eigentümergemeinschaft ist der Entscheidungsträger, die WEG-Verwaltung bereitet Entscheidungen lediglich vor und führt diese aus.

Als Teil einer Eigentümergemeinschaft erhältst du regelmäßige Einladungen zu Eigentümerversammlungen, normalerweise einmal jährlich. Die Teilnahme ist zwar per WEG-Gesetz nicht obligatorisch, aber es ist in deinem eigenen Interesse, daran teilzunehmen.

• Geplante Renovierungen
• Höhe der Instandhaltungsrücklagen und des Hausgeldes
• Höhe der Sonderumlage, wenn die Rücklage nicht reicht
• Abstimmung über bauliche Maßnahmen und den Aufteilungsplan
• Urteile und Vorgehensweisen bei Streit

Bei der Eigentümerversammlung können mit Blick auf Abstimmungen und gemeinschaftliche Entscheidungen verschiedene Prinzipien gelten:

1. Kopfprinzip (jede Stimme hat das gleiche Gewicht)
2. Wertprinzip (jede Stimme wird nach Größe der Miteigentumsanteile gewichtet)
3. Objektprinzip (jedes Objekt erhält eine Stimme)

Du solltest dich schon vor Kauf einer Immobilie darüber informieren, welches Stimmprinzip aus dem Wohnungseigentumsgesetz angewendet wird.

1. Einfache Mehrheit: für Reparaturen, Instandhaltungsarbeiten, Verwaltung, Versicherungsverträge, Wirtschaftspläne und Höhe der Instandhaltungsrücklage
2. Qualifizierte Mehrheit (in der Gemeinschaftsordnung genau definiert): gilt bei bestimmten Beschlüssen
3. Doppelt qualifizierte Mehrheit: drei Viertel aller Eigentümer:innen müssen zustimmen: für Modernisierungsmaßnahmen und Beschlüsse zu Sonderumlagen
4. Allstimmigkeit: für bauliche Veränderungen, die das Gesamterscheinungsbild der Immobilie betreffen sowie bei Änderungen der Teilungserklärung
   

Im WEG-Recht sind alle weiteren Regeln für die Eigentümer:innen untereinander und für die Wohnungseigentümerversammlung festgehalten. Dazu gehören auch Regelungen bezüglich des Ablaufs, der Beschlussfähigkeit und der Beschlussfassung innerhalb der Eigentümerversammlung. Die Versammlung wird von dem Verwalter mindestens einmal im Jahr einberufen. Alle hier getroffenen Beschlüsse sind laut Wohnungseigentümergesetz schriftlich festzuhalten und zu sammeln.