Hier erfährst du, was es mit Wohnungseigentum, Wohneigentum und Sondereigentum auf sich hat, welche rechtlichen Grundlagen vorhanden sind und worauf du als Besitzer:in einer Eigentumswohnung achten solltest.
Das Wohnungseigentum wird im Wohnungseigentumsgesetz WEG geregelt und ist vor allem für Eigentumswohnungsbesitzer:innen wichtig.
Nur wenn das Wohnungseigentum korrekt im Grundbuch eingetragen wird, ist es begründet.
Wesentlich für die Erfassung des Sondereigentums ist die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan.
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Die rechtliche Grundlage für Wohnungseigentum innerhalb einer Wohnungseigentumsgemeinschaft (WEG) bildet das Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz).
Laut der § 1 WEG-Gesetz Definition ist Wohnungseigentum das „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“.
Das Kürzel WEG bezeichnet sowohl die Wohnungseigentümergemeinschaft als auch das Wohnungseigentumsgesetz (WEG-Gesetz). Die Eigentümergemeinschaft ist die Gesamtheit aller Wohnungseigentümer einer Wohnanlage und hat zur Aufgabe, die Gemeinschaftsflächen einer WEG zu verwalten.
Wohnungseigentum Beispiel: Bist du Wohnungseigentümer:in, gehört dir die Wohnung, aber auch Anteile von Treppenhaus, Dach, Heizungsanlage usw. Die Grundfläche deiner Wohnung bestimmt darüber, wie viele Miteigentumsanteile du an den Gemeinschaftsflächen hältst.
Zum Sondereigentum zählen die betreffende Wohnung sowie die Bestandteile des Gebäudes, die zu diesen Räumen gehören und verändert, beseitigt oder eingefügt werden können, ohne dass dies Auswirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum oder das Sondereigentum eines benachbarten Wohnungseigentümers hat. Darüber hinaus muss auch die äußere Gestaltung des Gebäudes unverändert bleiben.
Wohnungseigentum kann lediglich an Wohnungen geknüpft werden. Für Räume eines Gebäudes, die nicht zu Wohnzwecken dienen, etwa gewerblich genutzte Räume, kann hingegen nur ein Teileigentum im Rahmen der Teilungserklärung geltend gemacht werden.
Leicht zu verwechseln ist das „Wohnungseigentum“ mit dem „Wohneigentum“. Während das Wohnungseigentum den Umfang des Besitzes umreißt, bezeichnet das Wohneigentum einfach nur eine selbst bewohnte Immobilie. Dabei kann es sich um Eigenheim oder Wohnung handeln.
Die Begründung des Wohnungseigentums muss durch die Eintragung ins Grundbuch erfolgen. Für jede einzelne Wohnung wird ein einzelnes Grundbuchblatt erstellt. Demzufolge können Wohnungen, an denen Wohnungseigentum begründet wurde, ebenso verkauft, belastet oder verschenkt werden wie andere Immobilienobjekte auch. Wer ein Grundbuchauszug zu welchem Anlass einfordern darf und wo man ihn bekommt, erfährst du in unserem Ratgeber „Grundbuchauszug anfordern“.
Eingetragen werden Sondereigentumsrechte, also jeweils eine Wohnung für ein:e Eigentümer:in. Um dies zu bewerkstelligen, muss das ganze Gebäude heruntergebrochen werden auf jeweils ein Sondereigentum pro Wohnungseigentümer:in. Erfolgen kann dies auf zwei Wegen: über einen Vertrag oder die Teilungserklärung. Voraussetzung hierfür ist, dass die Räume des Sondereigentums in sich abgeschlossen sind. Um Sondereigentum einräumen bzw. aufheben zu können, müssen sich die Beteiligten über diese Rechtsänderung einigen.
Eine alternative Begründung von Wohnungseigentum erfolgt durch Teilung. Das bedeutet, dass der:die Grundstückseigentümer:in gegenüber dem Grundbuchamt in einer Teilungserklärung angibt, dass das Grundstück in Miteigentumsanteile geteilt wird. Jeder Anteil ist dabei mit einem Sondereigentum an einer einzelnen Wohnung verbunden.
Das Wohnungseigentum besteht aus Sondereigentum und Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum. Dabei ist das Sondereigentum gesetzlich nicht klar definiert. Erst auf der Grundlage von Teilungserklärung und Aufteilungsplan kommt eine Vereinbarung zustande. Was nach dieser Betrachtungsweise kein Sondereigentum ist, muss dementsprechend Gemeinschaftseigentum sein.
Das Sondereigentum kann frei genutzt werden, allerdings müssen die Instandhaltungskosten selbst getragen werden. Beim Gemeinschaftseigentum sind die Nutzungsmöglichkeiten stark reglementiert und die Instandhaltungskosten werden anteilig von allen Wohnungseigentümern getragen.
Wohnungseigentum verpflichtet. Wie genau diese Verpflichtungen am Wohnungseigentum aussehen, ist im Wohnungseigentumsgesetz festgelegt.
- § 14 Abs. 1 WEG regelt die Pflichten der Wohnungseigentümer:innen gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer:innen und
- § 14 Abs. 2 WEG die Pflichten des:der Wohnungseigentümer:in gegenüber den anderen Wohnungseigentümer:innen.
Es geht in § 14 Abs. 1 um die Pflicht, Regelungen, Vereinbarungen und Beschlüsse einzuhalten. Im Rahmen dieser Beschlüsse muss das Betreten des Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das Gemeinschaftseigentum geduldet werden. Auch jenseits von Beschlüssen gilt das, wenn ihm ihm:ihr bei einem geordneten Zusammenleben kein Nachteil daraus erwächst.
Paragraf 14 Abs. 2 weist darauf hin, dass im Sinne der anderen Wohnungseigentümer:innen, Sondereigentum nicht über das Maß von Abs. 1 Nr. 2 hinauszubeeinträchtigen und Einwirkungen nach Maßgabe desselben Absatzes zu dulden.
FAQ: Häufige Fragen zu Wohnungseigentum
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Was ist Wohnungseigentum?
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Als Wohnungseigentum gemäß § 1 WEG-Gesetz Definition gilt „Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört“.
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Was ist Wohneigentum?
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Wer von Wohneigentum spricht, meint eine Eigentumswohnung oder ein Eigenheim zum selbst darin wohnen. Es hat nichts mit Wohnungseigentum zu tun, das sich zusammensetzt aus Sondereigentum und Miteigentum.
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Wie wird das Wohnungseigentum rechtssicher beschrieben und begründet?
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Es stehen zwei Wege offen, um ein Gebäude in einzelne Wohnungseigentümer rechtssicher zu beschreiben: Entweder über einen Vertrag oder die Teilungserklärung. Abschließend muss das Wohnungseigentum im zur Begründung im Grundbuch eingetragen und notariell beglaubigt werden.
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Welche Pflichten stehen im Zusammenhang mit Wohnungseigentum?
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Laut § 14 Abs. 1 und 2 WEG muss ein:e Wohnungseigentümer:in Regeln und Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft respektieren sowie Regeln und Pflichten gegenüber anderen Eigentümer:innen.
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Was sind Sondereigentum, Gemeinschaftseigentum und Miteigentum?
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Das Wohnungseigentum setzt sich zusammen aus dem Sondereigentum an einer Wohnung und dem Miteigentumsanteil an gemeinschaftlichem Eigentum. Die Größe des Anteils wird dabei durch die Größe der Wohnung bestimmt. Unter Gemeinschaftseigentum versteht man die gemeinschaftlich zu nutzenden Flächen wie etwa Treppenhaus, Hof, Fassade, Heizung, tragende Wände (…).
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