Tei­lungs­er­klä­rung: Auf­tei­lung, Rech­te & Kos­ten

Wenn du ein Mietshaus besitzt und die Wohnungen einzeln verkaufen willst, brauchst du eine Teilungserklärung. Damit teilst du dem Grundbuchamt die neuen Eigentumsverhältnisse mit. In diesem Beitrag stellen wir dar, was die Teilungserklärung genau ist, welche Rechte sich aus ihr ergeben, wer sie erstellt und was sie kostet.

Du willst deine Immobilie verkaufen? Dann ist jetzt ein guter Zeitpunkt. Schritt eins: Sprich mit einem Profi.

Wenn du dein Grundeigentum in Miteigentumsanteile aufteilen möchtest, ist die Teilungserklärung das juristische Werkzeug dafür. Mit ihr erklärst du dem Grundbuchamt, dass du vorhast, dein Mietshaus in Eigentumswohnungen aufzuteilen.

Damit die Teilungserklärung eine rechtliche Wirkung entfaltet, muss das Dokument notariell beglaubigt werden. Ist die Teilung rechtlich vollzogen, erhalten die einzelnen Wohnungen je einen Grundbucheintrag und die Voraussetzungen für den Verkauf der Eigentumswohnungen sind geschaffen.

Rechtlich verankert ist die Teilungserklärung im Wohnungseigentumsrecht und § 8 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) (Teilung durch den Eigentümer).

Die Teilungserklärung führt aus, was das Wohnungseigentumsgesetz rechtlich vorgibt. Sie legt fest, wie ein Grundstück in einzelne, unabhängige Einheiten aufgeteilt wird, dem sogenannten Sondereigentum.

Nur über die Teilungserklärung kann juristisch einwandfrei, sprich „sachenrechtlich“, das sogenannte „Wohnungs- oder Teileigentum“ begründet werden (vgl. § 2 WEG).

Darüber hinaus ordnet sie jedem Sondereigentum Anteile am Gemeinschaftseigentum zu, wie etwa Treppenhäuser, Gartenanlagen, Außenfassaden usw., und bestimmt mit der Gemeinschaftsordnung die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen.

Neben der genauen Aufschlüsselung konkreter Eigentumsverhältnisse regelt die Teilungserklärung auch Sondernutzungsrechte. Darin wird festgehalten, wer das Gemeinschaftseigentum in welchem Umfang nutzen kann.

So wird beispielsweise aufgeschlüsselt, wer Zugang zum Garten oder zu Stellplätzen hat oder wie gemeinschaftliche Kellerräume genutzt werden.

Die Teilungserklärung enthält dementsprechend alle wichtigen Regelungen für ein konfliktfreies Miteinander in einer Wohnungseigentümergemeinschaft.

Auf 20 bis 40 Seiten regelt die Teilungserklärung die konkreten Eigentumsverhältnisse und die Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen und der Eigentümergemeinschaft.

Die Teilungserklärung enthält folgende Punkte:

• eine Beschreibung des Grundstücks und des darauf befindlichen Gebäudes
• die Einteilung des Gebäudes in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum
• die Zuweisung der Anteile am Gemeinschaftseigentum
• Regelungen bezüglich der Nutzung des Sondereigentums und des Gemeinschaftseigentums
• Aufteilung von Kosten und Lasten
• Richtlinien für die Verwaltung, inklusive der Abhaltung von Eigentümerversammlungen
• mögliche Sondernutzungsrechte, wie beispielsweise für Gärten oder Parkplätze
  

Die Teilungserklärung besteht aus drei Abschnitten:
 

1. Aufteilungsplan: Diese Bauzeichnung grenzt die einzelnen Bestandteile des Gebäudes voneinander ab.
2. Abgeschlossenheitsbescheinigung: Sie bescheinigt als Teil des Aufteilungsplans, dass alle Wohneinheiten in sich abgeschlossen sind.
3. Gemeinschaftsordnung: Sie regelt alle Rechte und Pflichten der Eigentümer:innen.

Der Aufteilungsplan ist eine grafische Darstellung der Besitzverhältnisse in Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum. Aus dieser Bauzeichnung im Maßstab 1:100 lassen sich Lage und Größe der einzelnen Eigentumswohnungen entnehmen, ggf. auch Kellerraum, Dachboden und Stellplatz sowie Bestandteile des Gemeinschaftseigentums. Jeder in sich abgeschlossenen Wohneinheit ist eine Ziffer zugeordnet, sodass auf einen Blick das eigene Eigentum im Aufteilungsplan erkennbar ist. Auch die Gebäudeteile mit Sondernutzungsrechten für beispielsweise den Garten oder bestimmte Kellerräume sind auf diese Weise markiert.

Rechtlich gültig sind Aufteilungspläne, wenn sie vom Bauamt oder einem Sachverständigen geprüft worden sind. Erst dann wird der Teilungsplan notariell beurkundet und die einzelnen Wohneinheiten können ins Grundbuch eingetragen werden.

Wenn einzelne Wohnungen verkauft werden sollen, ist eine Teilungserklärung beziehungsweise ein Teilungsplan wichtig, der exakt wiedergibt, dass alle Wohnungen „in sich geschlossen“ sind und die Immobilie damit aufgeteilt ist. Dabei ist ein jeweils separater Eingang notwendig.

Die dafür erforderliche Abgeschlossenheitsbescheinigung wird von dem:der Verkäufer:in beim Bauamt beantragt und muss den genauen Aufteilungsplan zu den individuellen Einheiten sowie die Ausführungen zu Sonder- und Gemeinschaftseigentum enthalten.

Die Gemeinschaftsordnung ordnet den Umgang mit dem Gemeinschaftseigentum. In ihr finden sich Regelungen darüber, wie das Wohnungs- und Teileigentum genutzt werden darf. Darüber hinaus treffen die WEG-Mitglieder Regelungen über das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Die Vereinbarung ist vergleichbar mit einer Satzung und gilt für alle Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Als Bestandteil der Teilungserklärung steht sie im Grundbuch.

Die Gemeinschaftsordnung basiert auf dem Wohnungseigentumsgesetz Abschnitt zwei und drei – Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und Verwaltung. Aus diesem Grund beinhalten alle Gemeinschaftsordnungen die gängigen Regelungen, sind aber im konkreten Fall jeweils an die Bedürfnisse der WEG angepasst.

Diese gängigen Regelungen finden sich in den meisten Gemeinschaftsordnungen wieder:

• Details zur Nutzung des Sondereigentums und Gemeinschaftseigentums
• Modalitäten zu Zahlungen des Wohngelds
• Bildung von Instandhaltungsrücklagen
• Bauliche Veränderungen
• Stimmrecht der Eigentümer bei Eigentümerversammlungen
• Verwalterbestellung und die Bestellung eines Verwaltungsbeirats
• Versicherungen der Immobilie
• Zustimmungserfordernis bei Verkäufen
• Mängelanzeigepflichten
• Nutzung des Sondereigentums zur Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit
• Tierhaltung
• Musik
  

Um die Teilungserklärung rechtswirksam abzuschließen, solltest du dich genau an die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes halten

So gehst du vor:
 

1. Als Erstes lässt du die Aufteilungspläne erstellen. Aus ihnen geht hervor, was zum Sondereigentum und was zum Gemeinschaftseigentum gehört. In der Regel erstellt ein:e Architekt:in die Aufteilungspläne.
2. Als Nächstes lässt du dir vom Bauamt die Abgeschlossenheitsbescheinigung ausstellen. Dazu musst du die Aufteilungspläne einreichen.
3. Die komplette Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, Abgeschlossenheitsbescheinigung und ggf. Gemeinschaftsordnung ist von einer:eine Notar:in zu beurkunden.
4. Du gibst die Teilungserklärung beim Grundbuchamt ab. Damit hast du die Teilung gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz erklärt und beantragt.

Nachdem das Grundbuchamt alle Unterlagen geprüft hat, wird das Grundstücksgrundbuch geschlossen und einzelne Wohnungsgrundbücher angelegt.

Eine beglaubigte Teilungserklärung kostet zwischen 70 und 140 Euro. Allerdings benötigst du für das Grundbuchamt eine notariell beurkundete Teilungserklärung. Die Kosten hierfür richten sich nach dem halben Verkehrswert der Immobilie, in der Regel werden mehrere hundert Euro fällig. Diese Gebühr ist genau festgelegt im Gerichts- und Notarkostengesetz.

Beispiel:

Bei 800.000 beträgt der Geschäftswert 400.000 und die Gebühr für die notarielle Beurkundung kostet 785 Euro.

Es empfiehlt sich aber auf jeden Fall, eine Preisauskunft bei Notariat einzuholen, um eventuelle Überraschungen zu vermeiden.

Der Aufteilungsplan inklusive Abgeschlossenheitsbescheinigung richtet sich nach dem Aufwand und kann bis zu 200 Euro kosten. Hinzu kommen noch Gebühren für das Grundbuchamt.

Die Teilungserklärung muss sogar in manchen Fällen geändert werden. Das ist immer dann der Fall, wenn Teile des Gemeinschaftseigentums in Sondereigentum umgewidmet wird oder sich die Größe der Miteigentumsanteile verändert.

Eine bauliche Maßnahme kann die Eigentumsverhältnisse verschieben, beispielsweise, wenn zwei Wohnungen zusammengelegt werden sollen und ein Teil des Hausflurs Bestandteil der zusammengelegten Wohnung werden würde. Der Hausflur gehört zum Gemeinschaftseigentum und der weggefallene Teil führt dazu, dass alle Wohnungseigentümer weniger Eigentum besitzen. Darum müssen dem Umbau alle Eigentümer:innen zustimmen sowie auch die finanzierenden Banken aller Eigentümer:innen. Zusätzlich müssen die Änderungen von einem:einer Notar:in beurkundet und im Grundbuch vermerkt werden. Die Kosten dafür trägt in der Regel die Eigentümergemeinschaft.

Zwar lässt sich eine Teilungserklärung ändern, allerdings sind nachträgliche Änderungen in der Teilungserklärung mit einem hohen (Kosten-) Aufwand verbunden.

Die Teilungserklärung fußt auf dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Da dieses wenig Spielraum lässt zur individuellen Gestaltung, werden oftmals sogenannte Öffnungsklauseln in der Gemeinschaftsordnung vereinbart. Damit können die Eigentümer:innen per Mehrheitsbeschluss abstimmen und dürfen sogar Beschlüsse erzielen, die von Gesetz und Teilungserklärung abweichen. Da oftmals wichtige Themen betroffen sind wie etwa die Kostenverteilung, Nutzung, Stimmrecht, solltest du die Gemeinschaftsordnung lesen, bevor du eine Wohnung kaufst.

Durch die bereits genannten Öffnungsklauseln kann die beschlossene Teilungserklärung vom Gesetz abweichen. Daraus können sich erhebliche Nachteile für den:die Wohnungskäufer:in ergeben. Es ist daher immens wichtig, dass Immobilienkäufer:innen das Dokument gründlich prüfen, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird.

Die Prüfung kann sowohl durch die Kaufenden selbst als auch mit rechtlicher Hilfe überprüft werden. Letzteres ist jedoch gebührenpflichtig.

Hier einige Beispiele, die sich im Nachhinein als ungünstig für die Kaufenden herausgestellt haben:

Gewerbliche Nutzung: Wenn gewerbliche Nutzung durch den Begriff „Geschäftsraum“ nicht weiter eingeschränkt wird, kann selbst eine Bar im Gebäude eröffnet werden. Du solltest darauf achten, dass „Ladenfläche“ als Begriff auftaucht, denn damit dürfen nur Läden in das Gebäude einziehen.

Kostenverteilung bei Sanierungen und Reparaturen: Achte darauf, dass diese Kosten nach den jeweiligen Miteigentumsanteilen verteilt werden, so wie es das Wohnungseigentumsgesetz § 16, Abs. vorsieht. Andere Regelungen können erlaubt sein und lassen sich nur in Einzelfällen mit einer Drei-Viertel-Mehrheit der Eigentümer:innen ändern.

Fenster und Fensterrahmen: Da diese zum Gemeinschaftseigentum gehören, müssen Reparaturen oder der Fenstertausch auch immer von der Eigentümergemeinschaft bezahlt werden. Es ist jedoch möglich in der Teilungserklärung festzuschreiben, dass jede:r Eigentümer nur die Kosten seiner eigenen Fenster trägt.

Wohngeld: Hat der:die letzte Eigentümer:in die Wohnungseigentümergemeinschaft mit Wohngeldrückständen verlassen? Das kann für dich bedeuten, dass du für diese Rückstände aufkommen musst, wenn es in der Teilungserklärung so vereinbart worden ist.

Stimmrecht: Nach Wohnungseigentumsgesetz § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG gilt das Kopfstimmrecht. Das bedeutet, pro Wohneinheit eine Stimme, unabhängig davon, wie viele Bewohner diese hat. Der Besitzer mehrerer Wohneinheiten hat ebenfalls nur eine Stimme. In vielen Eigentümergemeinschaften richtet sich das Stimmrecht jedoch nach der Größe der Miteigentumsanteile ("Wertprinzip"), vereinzelt auch nach der Anzahl von Sondereigentumseinheiten ("Objektprinzip").

Die Teilungserklärung enthält alle Absprachen einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Wenn du wissen willst, was dich erwartet, solltest du diese genau durcharbeiten. Mündliche Absprachen oder Gewohnheitsrechte, von denen dein:e Vorgänger:in profitiert hat, solltest du mit Vorsicht genießen. Ein Abstellraum, den du ohne Sondernutzungsrecht benutzt hast, kann dir jederzeit wieder weggenommen werden.

Wer vorhat ein Haustier zu halten, sollte nachlesen, inwiefern dies möglich oder eingeschränkt ist. Neben der Teilungserklärung gibt die Gemeinschaftsordnung darüber Auskunft.

In einem Mietshaus oder einer Wohnanlage müssen immer wieder Entscheidungen getroffen werden. Manche können durch den:die Eigentümer:in getroffen werden, beispielsweise, wenn er:sie eine nichttragende Wand, also Sondereigentum, aus der Wohnung entfernen will. Handelt es sich aber um eine tragende Wand, ist dies ein Eingriff in die Statik und in das Gemeinschaftseigentum. Die Zustimmung der Eigentümerversammlung ist dann notwendig. Auch über größere Modernisierungen wie eine neue Heizungsanlage stimmt die Eigentümerversammlung ab.

Eigentümerversammlungen laufen nach einem festgelegten Protokoll ab. Wenn du wissen willst, was dich erwartet, besuche unseren Beitrag zur Eigentümerversammlung.