Bau­jahr

Als Baujahr wird das Jahr bezeichnet, in dem das Gebäude bezugsfertig war. Anhand des Baujahrs lassen sich viele Informationen zu Baumaterialien, Verarbeitung und Materialeigenschaften ableiten. Damit spielt es eine entscheidende Rolle bei der Immobilienbewertung. 

Das Baujahr eines Hauses bezieht sich auf die Bezugsfertigstellung, selbst wenn das Haus bereits im Jahr davor gebaut wurde.  
Je nachdem, wann ein Haus gebaut wurde, lassen sich Rückschlüsse ziehen auf die Eigenschaften des Gebäudes und ob ein Haus besonders solide oder weniger solide gebaut wurde. Dazu gehören auch die verbauten Materialien, Schadstoffe, Schwachstellen und Mängel, Schnitte der Wohnräume, fehlende oder vorhandene Dämmungen. Mit dem Baujahr gehen viele Ausstattungsmerkmale und Detailausgestaltungen einer Immobilie einher, daher gibt es Auskunft über den Immobilienwert und den Sanierungsbedarf.

Unabhängig vom Baujahr haben viele Häuser Probleme mit Feuchtigkeit. Gebessert hat sich dies in den 1960er-Jahren, als damit begonnen wurde, Drainagen zu legen und Keller aus Beton zu bauen.

Gebäude, die zu Beginn des 20. Jahrhunderts errichtet wurden, haben meist eine gute Bausubstanz und überzeugen durch solide Bauweise.  

In den 1930er- und 1940er-Jahren errichtete Häuser sind dagegen oft von schlechterer Qualität, da die Kriegs- und Vorkriegszeit auch mit einem Mangel an Baustoffen einherging.

Nach dem Krieg gab es wieder Material und Häuser mit einem Baujahr in den späten 1950er-Jahren verfügen teilweise schon über Dämmungen und eine Zentralheizung. Allerdings begann auch die Verwendung gesundheitsschädlicher Materialien wie Asbest und kleinfaseriger Mineralwolle in dieser Zeit. Vor allem in der ehemaligen DDR wurden zudem beim Dachbau oft teer- und formaldehydhaltige Holzschutzmittel verwendet, die hochgiftig sind.  

In den 1970er- und 1980er-Jahren wurde Beton immer beliebter. Zudem erhöhten sich stetig die Ansprüche an die Schall- und Wärmedämmung. Bei Häusern mit Baujahren in der jüngeren Vergangenheit sind zudem die Ansprüche an die Energieeffizienz immer weiter gestiegen.

Das korrekte Baujahr kann der Fertigstellungsanzeige in der Bauakte beim Bauamt der Gemeinde entnommen werden. 

Sind Sie nicht der Eigentümer, haben aber dessen schriftliche Zustimmung, gewährt Ihnen das Bauamt Einsicht in die Bauakte. Wenn es sich um eine Wohnung handelt, gibt Ihnen die Hausverwaltung Auskunft über das Baujahr.

Zudem können Sie auch eine:n professionelle Immobilienmakler:in fragen, der:die anhand der Gebäudemerkmale und der Ausstattung das ungefähre Baujahr einer Immobilie einordnen können.

Jede Bauepoche hat Ihre Besonderheiten. Grundsätzlich gilt: je neuer, desto besser. Ausnahmen gibt es dennoch, denn auch Altbauten, wie sie bis in die 1920er Jahre gebaut wurden, können in guter Lage und bei sehr gutem Zustand genauso hohe Preise erzielen wie Neubauten.

Die Baualtersstufe bis in sechziger Jahre hinein ist geprägt von typischer Nachkriegsbauweise. In kürzester Zeit schuf man sehr viel Wohnraum trotz großer Materialknappheit. Dementsprechend verzichtete man auf ausgefallene Entwürfe und Luxusausstattung.

Werden diese Gebäude auf dem Markt angeboten, gehören Dämmung und Wärmeschutz zu den Kernthemen und Schwachstellen. Erfolgte bereits eine energetische Sanierung sollte, dies besonders betont werden. Ist dies noch nicht der Fall und sind keine Instandhaltungsrücklagen vorhanden, so macht sich der Reparaturstau beim Verkaufspreis deutlich bemerkbar. 

Ein deutlicher Entwicklungssprung wird mit den siebziger Jahren im Bauwesen vollzogen. Die Grundrisse sind praktischer und funktionaler, die Ausstattung ist besser.

Ein typisches Bauelement dieser Zeit ist das Flachdach, das damals zu Undichtigkeiten neigte, heutzutage mit den neuen Technologien sehr gut abgedichtet werden kann und sehr beliebt geworden ist.

Großer Beliebtheit erfreuten sich auch Hochhäuser mit 12 und mehr Etagen und einem herausragenden Blick. An diesen Trend knüpft das aktuelle Marktgeschehen wieder an, Hochhäuser werden wieder populärer.

Auch bei den Gebäuden der Siebziger ist darauf zu achten, ob Instandhaltung auf angemessene Weise stattgefunden hat zu Gunsten von Wärmeschutz und Energieverbrauch sowie, ob Instandhaltungsrücklagen vorhanden sind.

Die achtziger und neunziger Jahre setzten den Trend der kontinuierlichen Verbesserung der Wohnbedingungen fort. Die Architektur entwickelt sich zeitgemäß, die Materialien sind hochwertiger, die Raumaufteilung ist besser durchdacht und großzügiger. Auch der Wärmeschutz ist besser.

Da diese Bauepoche noch nicht so lange zurückliegt und die Bausubstanz deutlich besser war als in den Jahren zuvor, fällt in der Regel kein umfassender Reparaturstau ins Gewicht.

Immobilien ab den 2000er Jahren sind sehr stark nachgefragt, weil Sie über populäre Merkmale und Ausstattungen verfügen:  

• Offene Raumgestaltung: Wohnzimmer, Essbereich und Küche bilden eine Einheit.
• Bodentiefe Fenster sorgen für besonders helle Räumlichkeiten. 
• Oftmals ist eine Fußbodenheizung vorhanden. 
• Eine große Terrasse oder ein großer Balkon erweitern den Wohnraum um einen Wohlfühlbereich. 
• Die Gebäude sind energieeffizient und erfüllen die Anforderungen des Wärmeschutzes.  

Die Gebäude ab 2000 gelten immer noch als Neubauten und sind besonders gefragt, weil Sie allen Anforderungen des Gebäudeenergiegesetzes entsprechen und kein Reparaturstau zu befürchten ist. 

Jede Baualtersstufe hat ihre Besonderheit und spricht eine eigene Zielgruppe an. Nicht jeder kann und will eine Immobilie der 1920er Jahre kaufen oder mieten.

Unabhängig von der Bauepoche ist der Sanierungsstand wichtig. Eine gut gepflegte und instand gehaltene Immobilie erzielt in der Regel einen höheren Verkaufspreis, anders als ein Haus mit Reparaturstau, bei dem etwa Dach- und Heizungssanierung noch ausstehen. Zudem verlängern Sanierungsmaßnahmen auch die Lebensdauer einer Immobilie, die normalerweise zwischen 80 und 100 Jahren liegt.

Grob unterschieden werden können Alt- und Neubauten. Diese unterscheiden sich vor allem durch ihre Beschaffenheit und die Bauweise, die für einzelne Zeitabschnitte üblich war. Altbauten haben in der Regel unter anderem Holzbalkendecken und Kastenfenster. Außerdem beträgt die Deckenhöhe oft mehr als drei Meter. Die Altbauära in Deutschland endete in den ausklingenden 40er-Jahren des 20. Jahrhunderts.  Danach wurden Häuser überwiegend in Plattenbauweise errichtet, wobei Beton den wesentlichen Baustoff bildete. Auch Verbund- und Isolierglasfenster und Deckenhöhen unter drei Metern sind typische Merkmale für einen Neubau.