Im­mo­bi­li­en­bla­se: Was ist ei­ne Im­mo­bi­li­en­bla­se und wann platzt sie?

Unsicherheit bestimmt den Ton im deutschen Immobiliensektor. Gibt es eine Immobilienblase? Droht sie zu platzen und wenn ja, wann? In diesem Beitrag erfahren Sie, was eine Immobilienblase ist und welche Anzeichen dafür oder dagegen sprechen. Sie erfahren außerdem, welche Folgen sich daraus ergeben für Eigentümer:innen und Kaufinteressent:innen.

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Bei der Immobilienblase handelt es sich um eine Preisblase. Sie kommt zustande, wenn der Preis nicht mehr dem materiellen Wert entspricht. Man nennt diesen ungesunden Preisauswuchs „Blase“.

Häufig trägt die Politik ungewollt dazu bei, dass Blasen überhaupt entstehen, indem sie die Entwicklung durch ein niedriges Zinsniveau unterstützt und eine erhöhte Vergabe von Krediten befürwortet, die irgendwann nicht mehr zurückgezahlt werden können.

Wie jede Blase ist die Immobilienblase fragil und kann platzen, insbesondere, wenn die Nachfrage ungewöhnlich schnell sinkt, weil Kaufinteressent:innen nicht mehr bereit sind, überhöhte Preise zu zahlen. Die Preise brechen ein und man spricht vom „Platzen der Immobilienblase“.

Oft fallen die Preise in sehr kurzer Zeit sehr stark, weil der Markt auf diesen Preis-Crash reagiert.

• Potenzielle Kaufinteressent:innen warten mit dem Erwerb unter Umständen ab, weil sie mit weiter fallenden Preisen rechnen.
• In Zeiten wie diesen vergeben Banken ihre Kredite oft unter strengeren Auflagen, um sich abzusichern.
• Eigentümer ziehen kurzfristig einen Verkauf in Betracht, um dem Preisverfall zu entgehen.

Hat vorher ein Mangel an überteuerten Angeboten den Markt dominiert, nehmen die Angebote sprunghaft zu und führen zu einem weiteren Preisverfall.

Der enorme Preisanstieg im Immobiliensektor in Deutschland in den letzten zehn Jahren kann laut Prof. Tobias Just von der Universität Regensburg auf folgende vier Faktoren zurückgeführt werden:

• überdurchschnittliche Einkommensentwicklung und Kaufkraft
• hohe Zuwanderungsraten und erhöhter Wohnraumbedarf
• Wohnraummangel durch zu geringe Bautätigkeit
• niedrige Zinsen und gute Kreditbedingungen

Auf dieses Szenario hat der Immobilienmarkt in Deutschland reagiert, und zwar sicht- und messbar:

• Überbewertung von Immobilien: Die Kaufpreise von Immobilien stehen nicht mehr in Relation zu ihrem Sachwert, entkoppeln sich von den Mietpreisen und dem Durchschnittseinkommen der Bevölkerung
• Zunahme von Spekulationsgeschäften: Immobilien werden zunehmend als Kapitalanlage eingekauft, instandgesetzt und mit einem hohen Gewinn wieder verkauft. Dies hängt damit zusammen, dass  in Zeiten mit niedrigem Zins alternative Anlagen wenig attraktiv sind.
• Regulationsmaßnahmen: Schafft die Politik neuen Wohnraum durch Neubauprojekte, kann dies als Versuch gewertet werden, dem Entstehen einer Immobilienblase entgegenzuwirken.

Wenn eine Immobilienblase entsteht, sind immer mehrere Faktoren daran beteiligt. Grundsätzlich lassen sich aber zwei Faktoren als Haupthebel der Preisexplosion auf dem Immobilienmarkt identifizieren.

Wenn immer mehr Menschen einen Kredit bekommen können, steigt die Nachfrage nach Immobilien und die Preise steigen. Sind die Vergaberichtlinien von Krediten wenig regulierend, erhalten Personen einen Kredit, die unter anderen Umständen nicht als kreditwürdig eingestuft werden würden. Niedrige Zinsen erweitern zusätzlich den Kreis der potenziellen Immobilienkäufer. Wenn dann noch eine Verknappung von käuflichen Immobilien stattfindet wie durch zu wenig Bautätigkeit oder Zuwanderung, übersteigt die Nachfrage das Angebot und die Preise ziehen teilweise sprunghaft an. Wenn die Zinsen wieder steigen, kann besonders bei einkommensschwächeren Familien finanzielle Instabilität entstehen und es kommt zu Notverkäufen mit einer relativen Immobilienschwemme. In der Folge fallen die Preise.

Auch einkommensschwache Familien sollten sich in den 90er Jahren Eigenheime leisten können, die Preise zogen aufgrund der hohen Nachfrage an. Anstatt die Schieflage zwischen Angebot und Nachfrage zu regulieren, gab man weiterhin Kredite an Menschen mit geringer Bonität aus. Die Banken finanzierten dies teils selbst über Kredite bei ausländischen Banken. Als die Kreditnehmer:innen ihre Kredite nicht mehr bedienen konnten und auszogen, verfiel der Immobilienpreis und riss die amerikanischen Banken ebenfalls in eine Krise sowie auch alle internationalen Banken, die Kredite an amerikanische Banken herausgegeben hatten.

Wenn der Staat regulierend in den Immobilienmarkt eingreift, z. B. durch steuerliche Anreize, kann es ebenfalls zu Fehlentwicklungen am Immobilienmarkt kommen. Bedingt durch die lange Planungs- und Bauphase einer Immobilie, wird die Fehlregulierung möglicherweise zu spät erkannt.

Nach der Wiedervereinigung wurden Investitionen in Büroimmobilien durch steuerliche Anreize stark gefördert. Investor:innen sorgten für einen Bauboom, der der Nachfrage nicht entsprach. Als die Gebäude fertiggestellt waren, gab es keine Abnehmer:innen und die Preise stürzten ab.

Damit eine Immobilienblase platzt, muss die Nachfrage stark zurückgehen. Verschiedene Auslöser können die Nachfrage negativ beeinflussen:

1. Kaufinteressent:innen können oder wollen die überhöhten Preise nicht mehr bezahlen.
2. Der Leitzins steigt und damit auch die Kreditzinsen. Weniger potente Kreditnehmer:innen erzeugen weniger Nachfrage. Diejenigen, die bereits einen Kredit haben, müssen gegebenenfalls wieder verkaufen, weil sie keine Anschlussfinanzierung bekommen.
3. Die Banken verschärfen die Richtlinien für die Kreditvergabe.
4. Die Bauaktivitäten nehmen zu und damit erhöht sich das Immobilienangebot.

Ob die Immobilienblase nun platzt oder das Preisniveau etwas weniger abrupt auf ein gesundes Maß schrumpft: Diese Entwicklung hat für Käufer, Eigentümer, Verkäufer und Mieter unterschiedliche Folgen:

Unproblematisch sind abbezahlte Immobilien, die nicht verkauft werden sollen. Zwar verringert sich durch den allgemeinen Preisverfall das Vermögen, das in der Immobilie gebunden ist, aber solange Sie die Immobilie nicht als Kreditsicherheit einsetzen oder verkaufen wollen, ist dies für Sie unerheblich.

Bei nicht abbezahlten Immobilien kann es Probleme mit der Anschlussfinanzierung geben, da deren Konditionen aufgrund des Wertverlusts schlechter ausfallen werden. Erhöhen sich gleichzeitig die Zinsen, kann dies zum finanziellen Engpass und in der Folge zu einem Notverkauf zu schlechten Konditionen oder sogar zu einer Zwangsversteigerung führen.

Wenn sie eine Immobilie erwerben möchten, kommt es auf den richtigen Zeitpunkt an. Grundsätzlich spielt es Ihnen in die Karten, dass die Preise fallen, wenn die Immobilienblase platzt. Allerdings können sie auch nach dem Zeitpunkt Ihres Erwerbs noch weiter sinken, sodass Sie ebenfalls an Vermögen verlieren. Zusätzlich sollten Sie die Finanzierungskosten im Blick haben, deren Anstieg den einen oder anderen auch in finanzielle Nöte bringen kann.

In der Regel hat das Platzen einer Immobilienblase auf einen Mieter keinen Einfluss. Es wäre höchstens möglich, dass sinkende Immobilienpreise auch die Preise bei Neuvermietungen ebenfalls sinken lassen. In diesem Fall wäre ein Umzug eine Überlegung wert.