Liegenschaftszins: De­fi­ni­ti­on, Hö­he & Be­rech­nung inkl. Ta­bel­le

Rendite oder Risiko? – Der Liegenschaftszins gibt Auskunft darüber, wie wertstabil ein Renditeobjekt ist. Bevor du dich zum Kauf entscheidest, ergibt es durchaus Sinn, diesen Wert in Erfahrung zu bringen. Gutachter arbeiten hier besonders genau mit komplexen Berechnungen und benötigen den Liegenschaftszins beim sogenannten Ertragswertverfahren. Informiere dich in diesem Beitrag, was der Liegenschaftszins aussagt, wie er berechnet wird und wofür man ihn genau benötigt. 

Wer ein Mietobjekt ins Auge gefasst hat und kaufen möchte, will in erste Linie wissen, ob sich der Kauf lohnt. Das Verhältnis zwischen Kaufpreis und künftig zu erwartenden Einnahmen des Renditeobjekts ist dabei wesentlich. 

Dieses Verhältnis wird über den Liegenschaftszins ausgedrückt, der zu den wichtigsten Kennzahlen der Immobilienbewertung gehört. Mit ihm lässt sich umschreiben, wie hoch eine Immobilie auf Basis ihres Verkehrswertes, also des aktuellen Marktpreises, verzinst wird und welche langfristige Wertigkeit sie vermutlich hat. 

Verschiedene Verfahren zur Wertermittlung eines Objekts berücksichtigen den Liegenschaftszins, über den sich Aussagen über zukünftige Werterwartungen eines Objekts machen lassen.

Übrigens: In der Regel bezeichnet eine Liegenschaft unbeweglichen Besitz, also ein bebautes Grundstück, durch dessen Vermietung Erträge erwirtschaftet werden können.

Immer dann, wenn die Frage im Raum steht „Lohnt sich die Immobilie als Kapitalanlage?” ist der Liegenschaftszins gefragt. Gleichzeitig ist der Liegenschaftszins eine wichtige Rechengröße im Ertragswertverfahren, also in dem Verfahren, das den Wert einer Immobilie anhand der marktüblich erzielbaren Erträge und der Liegenschaftszinssätze ermittelt. Es eignet sich demzufolge für Miet- und Pachtobjekte.

Davon unabhängig wird die Liegenschaftszins auch eingesetzt bei allen anderen Bewertungsverfahren, um den aktuellen Verkehrswert einer Immobilie zu bestimmen. So beschreibt § 14 ImmoWertV den Einsatz des Liegenschaftszinses folgendermaßen: „Die Liegenschaftszinssätze […] sind die Zinssätze, mit denen Verkehrswerte von Grundstücken je nach Grundstücksart im Durchschnitt marktüblich verzinst werden […].“

Rendite oder Risiko – die Frage, ob sich eine Immobilie finanziell lohnt und eine entsprechende Rendite abwirft, ist neben privaten Käufer:innen besonders für Investor:innen interessant. Mit dem Liegenschaftszins gelingt eine Prognose darüber, wie sicher oder riskant ein Immobilien-Investment ist. Ist er besonders niedrig, deutet das auf eine hohe Wertbeständigkeit der Immobilie hin. Gleichzeitig bedeutet es auch ein minimales Risiko, beispielsweise hinsichtlich Mietausfälle.

Eine erste gute Anlaufstelle, um den Liegenschaftszins eines Grundstücks zu erfahren, ist die zugehörige Stadt oder Gemeinde. Wende dich an den Gutachterausschuss der Kommune. Er ermittelt und veröffentlicht in regelmäßigen Abständen die Liegenschaftszinssätze für seinen Bezirk. Dabei orientiert er sich an bereits getätigten Käufen bzw. Verkäufen. Achte darauf, dass die Werte aktuell sind. Dann hast du einen aussagekräftigen Wert für vergleichbare Objekte in ähnlicher Lage. Eine konkrete Wertberechnung für deine Immobilie (Link: Immobiliengutachten) ersetzt dies jedoch nicht. 

Um sich einen ersten Überblick zu verschaffen, kannst du auch auf die Daten des Immobilienverbands Deutschland (IVD) zurückgreifen. Dieser veröffentlicht regelmäßig die je nach Nutzungsart üblichen Zinsspannen. Einen Auszug daraus findest du in der folgenden Tabelle (Stand Januar 2021).

Wenn du ein Haus kaufen willst oder es ganz oder teilweise vermieten möchten, ist der Liegenschaftszins einer der wichtigsten Indikatoren für eine renditestarke Investition. In den nächsten Absätzen erfährst du, was der Zinssatz dir über die Immobilie verrät, wie er ermittelt wird und wie er dir bei deiner Entscheidung helfen kann.

Einige wichtige Faktoren beeinflussen den Liegenschaftszins und verstärken seine Aussagekraft:

• der Lage und Verkehrsanbindung des betreffenden Grundstücks,

• der Gebäudeart (z. B. Mehrfamilienhaus, Bürogebäude) inklusive Entwicklungsmöglichkeiten sowie

• der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer (kurz: RND).

Ganz besonders der Lagefaktor schlägt sich in der Höhe des Liegenschaftszinses nieder. So ist es entscheidend, ob sich ein Renditeobjekt in einer bevorzugen Metropolregion wie Hamburg oder München befindet oder im ländlichen Raum. Die Makrolage der kaufkraftstarken Stadt Hamburg wird als wertbeständiger angesehen als ein Objekt im ländlichen Raum. Dementsprechend fällt der Liegenschaftszinssatz in Metropolregionen im Durchschnitt niedriger aus. Auch die Zukunftsaussichten – inklusive der Angebot-Nachfrage-Situation – der Stadt oder Gemeinde spielen eine übergeordnete Rolle für den langfristigen Wert einer Immobilie.

Neben der Makrolage ist auch die Mikrolage des Objekts von zentraler Bedeutung für die Wertermittlung. Befindet sich das Objekt in einem grünen, ruhigen und dennoch zentral gelegenen Viertel mit Einkaufsmöglichkeiten und Ärzten in der Nähe? Oder wohnt man dort nicht gerne, weil das Umfeld weniger Lebensqualität bietet und das Haus in nächster Nähe zur Bundesstraße liegt?

Neben der Lage gibt es aber noch weitere Faktoren, die den Liegenschaftszins beeinflussen:

• das Baujahr beziehungsweise Alter des Hauses
• die Größe der Immobilie
• die relative und absolute Miethöhe
• die Anzahl der Wohneinheiten
• der Wert des Grundstücks
• die Nutzungsart (gewerblich oder privat?)

Generell gilt: Je mehr Faktoren bei der Berechnung des Liegenschaftszinses berücksichtigt werden, desto exakter ist das Ergebnis.

Du hast es eilig mit deiner Kaufentscheidung? Dann kannst du eine vereinfachte Methode nutzen, um die Höhe des Liegenschaftszinses zu überschlagen. Dabei werden Faktoren wie Bodenwerte und die angenommene Restnutzungsdauer vernachlässigt. Übrig bleibt diese Formel:

Jahresreinertrag x 100 ÷ Kaufpreis der Immobilie = Liegenschaftszins

Gut zu wissen: Den Jahresreinertrag erhälst du, indem du von den jährlich zu erwartenden Nettomieteinnahmen einen Teil der Bewirtschaftungskosten abziehen. Es handelt sich hierbei um die nicht umlagefähigen Kosten, also um die Kosten, die nicht auf die Mieter:innen umgelegt werden können, wie Instandhaltungs- und Verwaltungskosten.

Ein Beispiel: Du möchtest eine Wohnung kaufen, die langfristig Rendite abwerfen soll. Zwei vermietete Wohnungen hast du in die engere Auswahl genommen. Welche Wohnung ist die bessere Wahl und birgt weniger Risiko?

Wohnung A lockt mit einem Jahresreinertrag von 10. 000 Euro. Der Kaufpreis liegt bei 330.000 Euro. Der Formel entsprechend rechnest du also: 
10.000 x 100 ÷ 330.000 Euro = 3,03 Prozent

Liegenschaftszinssatz in Höhe von 3 Prozent:

Wohnung B hat ebenfalls einen Reinertrag von 10.000 Euro zu bieten. Der Kaufpreis beträgt 450.000 Euro und ist damit deutlich höher als bei Wohnung A. Hier kommst du auf einen vergleichsweise niedrigeren Liegenschaftszins von 2 Prozent:  
10.000 x 100 ÷ 450.000 = 2,22 Prozent

Liegenschaftszinssatz in Höhe von 2 Prozent:

Wichtig für deine Entscheidung: Der Vergleich der beiden errechneten Werte zeigt, dass Wohnung B die bessere Wahl darstellt. Der Liegenschaftszins ist deutlich niedriger und die Immobilie damit wertstabiler.

Sicherlich ist diese erste Prognose nicht falsch. Richtig ist aber auch, dass sie nur zwei Rechenwerte einbezieht. Diese Vereinfachung kann gegenüber der professionellen Ermittlung mit sehr vielen Rechenwerten zu Ungenauigkeiten führen. Es ist deshalb ratsam auf einen professionellen Gutachter zurückzugreifen, der die komplexe Berechnungsmethode mit Vergleichswerten aus eigenen Studien, lokalen Besonderheiten sowie Marktanpassungsfaktoren verbindet und ebenfalls die Zahlen des Gutachterausschusses berücksichtigt. Insgesamt ergibt sich ein belastbares Rechenergebnis, das eine Aussage dazu zulässt, ob sich die Investition für dich lohnt.

Der Liegenschaftszins ist eine der wichtigsten Rechengrößen bei der Wertermittlung von Immobilien. Als solcher ist er sowohl für Sachverständige interessant, die einen Kaufpreis festlegen oder für die Käufer:innen überprüfen wollen. Verkäufer:innen sollten sich ebenfalls um die genauen Angaben des Liegenschaftszinses bemühen, damit sie einen realistischen Verkaufspreis festlegen können. Von Bedeutung ist er immer dann, wenn eine Immobilienbewertung stattfindet. So auch 

• Wenn das Finanzamt ein Immobilienvermögen ermitteln will

• Im Rahmen einer Finanzierung oder Beleihung durch eine Bank

• Um bei einer Erbauseinandersetzung den Immobilienwert zu kennen und für die Festlegung der Erbschaftssteuer

Fazit: Der Liegenschaftszins ist eine Rechengröße, der für die Immobilienwertermittlung eine große Rolle spielt. Es gibt eine einfache Formel, um einen Überschlagswert zu ermitteln. Zudem kann man beim Gutachterausschuss der Kommunen anfragen, die aus allen vergangenen vergleichbaren Transaktionen eines Zeitraums den Wert ermitteln. Die eigentliche Berechnung ist sehr komplex, bezieht viele Faktoren ein und gehört in die Hände eines:einer professionellen Wertgutachter:in.

Wie oben schon erwähnt ist das Ertragswertverfahren einer der Anwendungsbereiche für den Liegenschaftszins. Es findet immer dann Anwendung, wenn man den Wert von vermieteten Immobilien ermitteln möchte. Genauer gesagt schließt man über den Ertragswert, also die zu erwartenden Einkünfte eines Mehrfamilienhauses oder eines Bürogebäudes, auf den Immobilienwert. Das Ertragswertverfahren ist bei diesen so genannten Renditeimmobilien nicht etwa optional, die Anwendung ist sogar gesetzlich vorgeschrieben. Bei selbstgenutzten Wohnungen oder Häusern dagegen ermitteln Wertgutachter den Wert der Immobilie mittels Sachwertverfahren oder Vergleichswertverfahren. 

Das Ertragswertverfahren ist genauso wie die genaue Ermittlung des Liegenschaftszinses eine komplexe Aufgabe, die viel Wissen und Erfahrung im Bereich der Immobilienbewertung fordert. Daher solltest du diese Aufgabe lieber in die Hände eines Sachverständigen für Immobilienbewertung legen. Schließlich entscheidet der errechnete Wert über den Verkehrswert, den deine Immobilie erhält.

Im Großen und Ganzen geht es bei Ertragswert darum, den Ertrag, also die zukünftigen Mieten einer Liegenschaft festzustellen. Getrennt voneinander und als eigenständige Wirtschaftsgüter werden betrachtet:

• Grund und Boden (Bodenwert) 

• zahlreicher Einzelwerte des Gebäudes (Sachwert bzw. Gebäudeertragswert) 

Beide Werte ergeben zusammengenommen den Ertragswert einer Immobilie. 

Wozu genau brauche ich den Liegenschaftszins bei der Ermittlung von Bodenwert und Gebäudeertragswert? 

Bei der Verzinsung des Bodenwertes wird der Liegenschaftszins benötigt. Außerdem nimmt er beim Faktor Restnutzungsdauer (RND) des Gebäudes eine wichtige Rolle ein: aus dem RND und dem Liegenschaftszins bestimmt der Gutachter nämlich einen sogenannten Vervielfältiger, der in die Berechnung des Gebäudeertragswertes einfließt. 

Die Restnutzungsdauer wiederum ist eine wichtige Rechengröße, weil sie den zeitlichen Horizont einer Gebäudenutzung in die Berechnung einbringt. Bei Eigentumswohnungen geht der Gesetzgeber beispielsweise von einer wirtschaftlichen Gesamtnutzungszeit von 80 Jahren aus. Um zu erfahren, wie lange ich die Immobilie noch nutzen kann, ziehe ich das Alter der Immobilie von der Gesamtnutzungsdauer ab und erhalte die Restnutzungsdauer, allerdings unter Vorbehalt. Denn Sanierungsmaßnahmen können die Nutzungsdauer um etliche Jahre verlängern und müssen daher ebenfalls berücksichtigt werden. 

Während Gutachter in städtischen Ballungsgebieten den Liegenschaftszins aufgrund der guten Datenlage leicht ermitteln können, sieht es im ländlichen Raum oft ganz anders aus. Es stehen weniger Daten zur Verfügung, der Liegenschaftszins kann auf der Basis ungenau sein und die Aussagekraft der Berechnung des Verkehrswertes stark beeinflussen. Ein realistischer Preis ist unter diesen Umständen schwer zu ermitteln.