Vergleichswertverfahren für Im­mo­bi­li­en: An­wen­dung und Bei­spie­le

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei Wertermittlungsverfahren für Grundstücke und privat genutzte Immobilien und geht zurück auf § 15 der Immobilienwertverordnung (ImmoWertV). Wie dieses sehr präzise Verfahren funktioniert, wann und wie man es anwendet inklusive Beispielrechnung erfahren Sie in unserem Beitrag.

Wie der Name schon sagt, zieht man bei diesem Verfahren Vergleichswerte für die Wertermittlung von Grundstücken und Immobilien heran, und zwar von Objekten mit hinreichend ähnlichen Merkmalen. Aus diesen Werten wird ein Annäherungswert zum tatsächlichen Marktwert gebildet. Es gilt als ein besonders präzises Verfahren, weil es das Marktgeschehen im Vergleich zu anderen Verfahren am besten abbildet. 

Das Vergleichswertverfahren ist eines von drei gesetzlich normierten Verfahren zur Wertermittlung von Immobilien. Die gesetzlichen Regelungen zum Vergleichswertverfahren sind in der novellierten Fassung der Immobilienwertvermittlungsverordnung (ImmoWertV) ab § 24 zu finden. 

Grundsätzlich wird zwischen diesen beiden Vergleichswertverfahren unterschieden: 

• Direktes Vergleichswertverfahren
• Indirektes Vergleichswertverfahren
  

Bei einem direkten Vergleichswertverfahren liegen tatsächlich Kaufpreise von direkt vergleichbaren Grundstücken oder Immobilien vor. Wenn beispielsweise in einer Wohnsiedlung kürzlich ein oder zwei ähnliche Wohnobjekte veräußert wurden, können diese Kaufpreise als direkte Vergleichswerte berücksichtigt werden. In der Praxis ist ausreichende Ähnlichkeit jedoch selten der Fall, sodass meist das sogenannte indirekte Vergleichswertverfahren zum Einsatz kommt.

Beim indirekten Vergleichswertverfahren werden in der Vergangenheit erzielte Kaufpreise von möglichst vergleichbaren Immobilien herangezogen. Als Datenbasis dienen hier üblicherweise die Kaufpreissammlungen der örtlichen Gutachtungsausschüsse. Dabei werden die Kaufpreise nach verschiedenen Kriterien wie Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Lage aufgegliedert. Für jedes einzelne Segment wird ein Durchschnittswert ermittelt und schließlich mit dem Bewertungsobjekt verglichen. 

In der Berechnung wird üblicherweise ein durchschnittlicher Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche ermittelt sowie Zu- und Abschläge bei den einzelnen Vergleichssegmenten vorgenommen. Wenn also das Bewertungsobjekt ein jüngeres Baujahr zum Vergleichswert aufweist, dann wird ein Zuschlag in bestimmter Prozenthöhe auf den Wert dieser Immobilie vorgenommen. Dieser sollte unter 35 Prozent liegen, damit das Objekt als Vergleichswert zugelassen ist.

Das Vergleichswertverfahren kommt dann zum Einsatz, wenn es erzielte Kaufpreise von vergleichbaren Immobilien oder Grundstücken gibt. Insbesondere bei selbst genutzten Wohnobjekten und unbebauten Grundstücken findet das Vergleichswertverfahren Anwendung, da es hierzu in der Regel eine ausreichende Datenmenge gibt.

Folgende Immobilientypen eignen sich typischerweise für das Vergleichswertverfahren: 

• Einfamilienhäuser 
• Doppelhaushälften 
• Reihenhäuser 
• Eigentumswohnungen 

Am besten nutzbar wird das Vergleichswertverfahren dann, wenn es eine Vielzahl an ähnlichen Objekten in derselben Region gibt – Häusern, Wohnungen oder Grundstücken. Denn je größer die Datenbasis für den Vergleich ist, desto präziser ist auch das Ergebnis.

Das Finanzamt nutzt das Vergleichswertverfahren häufig, wenn aus steuerlichen Gründen der Immobilienwert ermittelt werden muss, etwa im Zuge einer Erbschaft, Scheidung oder Schenkung. Voraussetzung ist auch hier, dass eine ausreichend große Datenmenge vorliegt, um einen realistischen Vergleichswert zu haben.

In § 25 ImmoWertV ist geregelt, dass es für das Vergleichswertverfahren genügend vergleichbare Objekte geben muss. Was dabei genau verglichen wird, zeigt die folgende Übersicht: 

Einflussfaktoren bei Immobilien

• Art und Größe des Gebäudes:  
  Handelt es sich um eine Wohn-, Gewerbe- oder Sonderimmobilie? Wie groß ist sie? 
• Bauweise und energetischer Zustand:
  Welche Bauweise liegt dem Haus zugrunde? Handelt es sich um ein besonders energieeffizientes Haus? Wann wurde das Gebäude errichtet? 
• Ausstattungsqualität und Gestaltung: 
  Wie hochwertig ist die Immobilie ausgestattet? Wie ist sie außen und innen gestaltet? 
• Restnutzungsdauer:  
  Wie ist der Zustand der Immobilie? Wie lange lässt die Immobilie sich bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung noch nutzen? 
• Gesetzliche Verbote oder Beschränkungen der freien Verfügung:  
  Inwiefern ist die Nutzung der Immobilie eingeschränkt? Steht die Immobilie beispielsweise unter Denkmalschutz? Gibt es Einschränkungen wie Wegerechte? 
• Art und Verwendung der Nachbarschaftsliegenschaften:  
  Was zeichnet das direkte Umfeld der zu bewertenden Immobilie aus? 
• Wie hoch ist der Ertrag durch die Vermietung (sofern vermietet)?

Einflussfaktoren bei Grundstücken 

• Lage und Grad der Erschließung:
  Wo genau liegt das Grundstück? Ist es erschlossen und bereits verbunden mit dem Strom-, Wasser- und Abwasser- netz? Gibt es eine Straße und sind Kommunikationsleitungen vorhanden? 
• Bodenbeschaffenheit und Bodenschätze: 
  Ist der Boden geeignet, um ein Bauwerk 
  zu tragen? Weisen Bodenproben auf Altlasten oder 
  Bodenschätze in der Erde hin? 
• Mikrolage und Größe:
  Wie groß ist das Grundstück? In welche Himmelsrichtung ist es ausgerichtet? Wie hoch sind Lärmbelästigung und Luftemissionen? Wie ist das Grundstück gestaltet? 
• Bau- und planungsrechtliche Einschränkungen:  
  Ist die Baufreiheit in irgendeiner Form eingeschränkt? 
• Nutzungsbeschränkungen: 
  Sind in Abteilung II des Grundbuchs Verbote bezüglich der Nutzung des Grundstücks eingetragen? Ist die Baufreiheit eingeschränkt, die Nutzungsarten vorgegeben? 

Sind ähnliche Objekte gefunden, beginnt der eigentliche Vergleich. Je nachdem, ob die eigene Immobilie gegenüber dem Vergleichsobjekt einen Vor- oder Nachteil besitzt, werden Zu- und Abschläge erteilt.

Angenommen, Sie haben eine Immobilie geerbt und wollen sie hinsichtlich einer möglichen Erbschaftssteuer bewerten. Es gibt eine Immobilie, die Ihrer sehr ähnlich ist, weswegen sich das direkte Vergleichswertverfahren anbietet. Bis auf die Wohnflächenzahl sind Vergleichsobjekt und Bewertungsobjekt identisch. Mit der folgenden Formel ließe sich das direkte Vergleichswertverfahren anwenden:

Formel für das direkte Vergleichswertverfahren: 

Kaufpreis des Vergleichsobjekts 

/ Wohnfläche des Vergleichsobjektes 

x Wohnfläche des Bewertungsobjekts 

= Verkehrswert 

Auch wenn das Vergleichswertverfahren in der Praxis das Marktgeschehen im Vergleich zu anderen Wertermittlungsverfahren am besten abbildet, hat es auch Nachteile. In der folgenden Übersicht haben wir die Vor- und Nachteile des Vergleichswertverfahrens zusammengefasst:

Mit der kostenlosen Immobilienbewertung von ImmoScout24 können Sie online den Immobilienwert berechnen. Dank der umfangreichen Datenbank und der ausgeklügelten KI ist es möglich, passende Vergleichsobjekte für die Wertermittlung zu finden. Der Rechner nutzt das Vergleichswertverfahren, indem er die Berechnungen auf eine umfassende Datenlage basiert und so eine präzise Wertschätzung Ihrer Immobilie vornehmen kann.