Ertragswertverfahren: Rech­ner, Bei­spiel & De­fi­ni­ti­on

Wenn du mit deiner Immobilie Erträge durch Vermietung oder Verpachtung erwirtschaftest, ist das Ertragswertverfahren ein unverzichtbares Werkzeug zur Immobilienbewertung. Es hilft dir dabei, den Wert deiner Immobilie auf Basis der langfristig zu erwartenden Erträge zu bestimmen.

Das Verfahren gibt Antworten auf die zentrale Frage: Welche Erträge kann deine vermietete Wohn- oder Gewerbeimmobilie über einen bestimmten Zeitraum erwirtschaften?

In diesem Artikel zeigen wir dir Schritt für Schritt, wie Expert:innen vorgehen, welche Daten sie benötigen und welche Faktoren den Ertragswert maßgeblich beeinflussen.

Das Ertragswertverfahren ist eines von drei in Deutschland zugelassenen Verfahren zur Verkehrswertermittlung.

Der Wert von Renditeobjekten ergibt sich nicht nur aus dem Sachwert des Gebäudes und dem Bodenwert des Grundstücks. Zum Gesamtwert gehören ebenfalls die Erträge, die die Immobilie im vermieteten beziehungsweise verpachteten Zustand erwirtschaftet.

Der Ertragswert dient also der Ermittlung des Verkehrswertes eines Renditeobjektes. Dies ist vor allem dann wichtig, wenn eine solche Immobilie mithilfe eines Kredits finanziert werden soll. Denn die kreditgebende Bank benötigt einen soliden Wert für die Ermittlung des Beleihungswertes.

Je nach Immobilientyp kann auch das Vergleichswertverfahren oder das Sachwertverfahren zur Anwendung kommen.

Das Ertragswertverfahren kommt zur Wertermittlung von Mietimmobilien oder Pachtobjekten zum Einsatz. Im Fokus dieser Methode liegt der Ertrag, den die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum erzielen kann.

Das Ertragswertverfahren ist zur Ermittlung des Verkehrswertes nach § 182 Abs. 3 BewG anzuwenden bei:
 

• allen Mietwohngrundstücken (§ 181 Abs. 3 BewG),
• Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Grundstücken (§ 181 Abs. 6 u. 7 BewG), für die sich auf dem örtlichen Grundstücksmarkt eine übliche Miete ermitteln lässt.

Beispiele:
 

• Ein- und Zweifamilienhäuser zur Miete
• Mehrfamilienhäuser mit Mietwohnungen
• Gewerbeobjekte z. B. Bürogebäude, Lagerhalle, Werkstatt
• Geschäftsräume u. a. Ladenlokal, Café, Supermarkt
• weitere gewerblich genutzte Objekte wie Parkhaus, Tankstelle, Hallenbad

Aus dem Ertragswertverfahren ergibt sich also nicht der tatsächliche Sachwert der Immobilie, sondern stattdessen der Ertrag, der rechnerisch erzielt werden kann.

Der Ertragswert wird durch das Ertragswertverfahren ermittelt. In Deutschland sind die Anforderungen daran in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) festgelegt. So beschreibt §§ 27–34 ImmoWertV und das Bewertungsgesetz BewG §§ 184–188, wie der Ertragswert ermittelt wird und welche Besonderheiten sich beim allgemeinen und beim einfachen Ertragswertverfahren ergeben. Die weiteren Paragrafen behandeln den Reinertrag, den Rohertrag, die Bewirtschaftungskosten sowie die Kapitalisierung und Abzinsung.

Bei der Berechnung gehst du von folgender Grundformel aus:

Ertragswert (Verkehrswert) = Bodenwert + Gebäudeertragswert

Diese Formel umfasst die erbrachten Erträge des Gebäudes (Miete oder Pacht) und den reinen Grundstückswert. Bodenwert und Gebäudeertrag werden dabei getrennt berechnet. Der Grund hierfür ist, dass das Grundstück seinen Wert nicht verliert, wohingegen das Gebäude eine begrenzte Lebenszeit hat. Man spricht hier von der Restnutzungsdauer.

Der Bodenwert ist das Produkt aus Bodenrichtwert und Fläche in Quadratmetern.

Berechnung Bodenwert:
Bodenrichtwert × Grundstücksfläche = Bodenwert

Den Bodenrichtwert erhältst du bei deiner Kommune. In der Regel wird dieser auf der Internetseite deiner Stadt veröffentlicht. Ist das nicht der Fall, kannst du eine Anfrage stellen.

Über folgende Formel berechnest du den Gebäudeertragswert:

Rohertrag (Jahresmiete/ übliche Miete)
- Bewirtschaftungskosten
= Reinertrag des Grundstückes
- Bodenwertverzinsung (Bodenwert × Liegenschaftszins)
= Gebäudereinertrag
× Vervielfältiger
= Gebäudeertragswert

Der Beleihungswert spielt eine zentrale Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Er ist der Wert, den Banken zugrunde legen, um das finanzielle Risiko bei der Vergabe eines Kredits abzusichern. Doch wie wird dieser Wert, basierend auf dem Ertragswertverfahren, ermittelt?

Der Beleihungswert wird aus dem Ertragswert der Immobilie abgeleitet. Dabei berücksichtigen Banken vor allem die langfristig erzielbaren und nachhaltigen Erträge der Immobilie. Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:

• Ermittlung des Ertragswertes:
  Der Ertragswert ergibt sich aus der Differenz zwischen den erwarteten jährlichen Einnahmen (z. B. Mieteinnahmen) und den laufenden Bewirtschaftungskosten.
• Abzinsung auf den Beleihungswert:
  Banken wenden konservative Faktoren wie einen Liegenschaftszinssatz und einen Sicherheitsabschlag an, um mögliche Marktrisiken und langfristige Schwankungen zu berücksichtigen.
• Berücksichtigung von Risikofaktoren:
  Faktoren wie die Lage der Immobilie, der Zustand des Gebäudes und die wirtschaftliche Stabilität des Mietmarktes beeinflussen die endgültige Bewertung.
  

Der Beleihungswert ist entscheidend für die Höhe des Kredits, den Banken bereit sind, zu vergeben. Er dient als Sicherheit und sorgt dafür, dass die Bank auch im Falle eines Zahlungsausfalls ihr Risiko minimiert. Im Detail bedeutet dies:

• Kredithöhe: Der Beleihungswert bildet die Basis für die sogenannte Beleihungsgrenze, die in der Regel zwischen 60 % und 80 % des Immobilienwertes liegt.
• Zinssatz: Immobilien mit einem stabilen Ertragswert führen oft zu günstigeren Konditionen, da sie als weniger risikoreich gelten.
• Langfristige Stabilität: Durch die konservative Bewertung des Beleihungswertes stellen Banken sicher, dass die Immobilie auch bei Marktschwankungen einen gesicherten Wert behält.

Mit einem fundierten Verständnis des Ertragswertverfahrens kannst du besser nachvollziehen, wie Banken deine Immobilie bewerten und welche Kreditmöglichkeiten sich daraus ergeben.

Schritt 1: Berechnung des Bodenwertes
 

Grundstücksgröße: 600 m²
Bodenrichtwert: 180 €/m²

Formel:
Grundstücksgröße × Bodenrichtwert = Bodenwert

600 m² × 180 €/m² = 108.000 €

Schritt 2: Berechnung des Jahresrohertrags
 

Ortsübliche Miete: 10 €/m²
Wohnfläche: 522 m²

Formel:
Miete pro Quadratmeter × Wohnfläche × 12 Monate = Jahresrohertrag

10 €/m² × 522 m² × 12 Monate = 62.640 €

Schritt 3: Abzug der Bewirtschaftungskosten
 

Bewirtschaftungskosten (z. B. Verwaltung, Mietausfall, Instandhaltung, Abschreibung): 20 % der Nettoeinnahmen

Hinweis: Nach der Reform des Bewertungsgesetzes 2023 müssen Bewirtschaftungskosten detailliert berechnet werden. In diesem Beispiel wird aus Vereinfachungsgründen die 20 %-Regel verwendet.

Formel:
Jahresrohertrag × 20 % = Bewirtschaftungskosten

62.640 € × 20 % = 12.528 €

Schritt 4: Berechnung des Jahresreinertrags
 

Formel:
Jahresrohertrag – Bewirtschaftungskosten = Jahresreinertrag

62.640 € - 12.528 € = 50.112 €

Schritt 5: Abzug der Bodenwertverzinsung
 

Liegenschaftszinssatz: 3,5 % (0,035)
Bodenwert: 108.000 €

Formel:
Bodenwert × Liegenschaftszinssatz = Bodenwertverzinsung

108.000 € × 0,035 = 3.780 €

Formel:
Jahresreinertrag – Bodenwertverzinsung = Gebäudereinertrag

50.112 € - 3.780 € = 46.332 €

Schritt 6: Berechnung des Gebäudeertragswertes
 

Vervielfältiger: 14,21

Formel:
Gebäudereinertrag × Vervielfältiger = Gebäudeertragswert

46.332 € × 14,21 = 658.378 €

Schritt 7: Berechnung des Ertragswertes

Bodenwert: 108.000 €
Wertbeeinflussende Umstände: -25.000 € (z. B. Bauschäden, Instandhaltungsaufwendungen)

Formel:
Gebäudeertragswert + Bodenwert +/- wertbeeinflussende Faktoren = Ertragswert

658.378 € + 108.000 € - 25.000 € = 741.378 €

Zusammenfassung:
 

• Bodenwert: 108.000 €
• Jahresrohertrag: 62.640 €
• Bewirtschaftungskosten: 12.528 €
• Jahresreinertrag: 50.112 €
• Gebäudereinertrag: 46.332 €
• Gebäudeertragswert: 658.378 €
• Wertbeeinflussende Faktoren: -25.000 €
• Gesamtertragswert: 741.378 €
  

Der Ertragswert setzt sich aus dem Bodenwert und dem Gebäudeertragswert zusammen. Um diese Faktoren zu berechnen, solltest Größen wie die ortsübliche Vergleichsmiete, den Bodenrichtwert und den Liegenschaftszins kennen.

Ein besonders wichtiger Faktor in der Wertermittlung ist die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Sie beeinflusst den Vervielfältiger, der mit dem Gebäudereinertrag multipliziert wird, um den Gebäudeertragswert zu berechnen.

Die fünf Faktoren des Ertragswertverfahrens:

Der Bodenwert bildet die Grundlage für das Verfahren. Er gibt den Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils an und wird aus dem Bodenrichtwert pro Quadratmeter sowie der Grundstücksfläche berechnet. Gutachterausschüsse veröffentlichen die aktuellen Bodenrichtwerte regelmäßig in offiziellen Bodenrichtwertkarten.

Der Liegenschaftszinssatz gibt den Prozentsatz an, mit dem Immobilienvermögen marktüblich verzinst wird. Im Ertragswertverfahren wird nur der Bodenwert verzinst, da sich Gebäude abnutzen, Grundstücke jedoch nicht.

Hinweis:
Ein niedrigerer Liegenschaftszinssatz führt zu einem höheren Verkehrswert und signalisiert eine wertstabile Immobilie.

Mit der Reform des Bewertungsgesetzes wurde der Liegenschaftszinssatz von 5 % auf 3,5 % gesenkt (§ 188 Abs. 2 Satz 2 BewG).

Der Rohertrag (Jahresmiete) ist eine zentrale Größe. Für die Berechnung wird die marktübliche Miete herangezogen, nicht die tatsächlich gezahlte Miete. Von diesem Betrag werden die Bewirtschaftungskosten (Verwaltung, Betrieb, Instandhaltung) abgezogen, um den Reinertrag zu erhalten.

Der Vervielfältiger berücksichtigt die Restnutzungsdauer und den Liegenschaftszins eines Gebäudes. Er wird anhand von Tabellen (z. B. Anlage 21 BewG) ermittelt.

• Beispielrechnung:
  • 20 Jahre Restnutzungsdauer → Vervielfältiger: 14,21
  • 40 Jahre Restnutzungsdauer → Vervielfältiger: 21,36

Diese Werte werden mit dem Gebäudereinertrag multipliziert:

• 20 Jahre: 14,21 × 46.332 € = 658.378 €
• 40 Jahre: 21,36 × 46.332 € = 989.652 €

Je länger die Restnutzungsdauer, desto höher ist der Wert des Vervielfältigers. Die Restnutzungsdauer wird aus der Gesamtnutzungsdauer (z. B. 80 Jahre für Wohngebäude) abzüglich der bereits verstrichenen Zeit berechnet.

Sanierungsbedarf, Bauschäden oder Mietbindungen können den Wert beeinflussen – sowohl positiv als auch negativ. Ein unabhängiges Gutachten hilft, diese Faktoren realistisch einzuschätzen.

Um den finalen Ertragswert zu berechnen, wird der Gebäudeertragswert mit dem Bodenwert addiert und wertbeeinflussende Umstände hinzugefügt oder abgezogen:

Ertragswert = Gebäudeertragswert + Bodenwert +/- wertbeeinflussende Umstände

Beispiel:

• Gebäudeertragswert: 658.378 €
• Bodenwert: 108.000 €
• Wertmindernde Umstände: -25.000 €

Endergebnis: 658.378 € + 108.000 € - 25.000 € = 741.378 €

Das Ertragswertverfahren hat sich als präzises und praxisnahes Instrument zur Bewertung vermieteter Immobilien bewährt. Es ermöglicht eine fundierte Einschätzung des Ertragswertes, sofern die erforderlichen Werte korrekt vorliegen und die Berechnungen fehlerfrei ausgeführt werden.

Auch Lai:innen können mithilfe des Verfahrens erste Anhaltspunkte zum Wert ihrer Immobilie ermitteln. Doch die professionelle Anwendung des Ertragswertverfahrens erfordert umfangreiche Marktkenntnisse und Erfahrung. Fachleute berücksichtigen zahlreiche Details, die den Ertragswert erheblich beeinflussen können.

Wie jedes Bewertungsverfahren ist auch das Ertragswertverfahren nicht frei von Schwächen:

• Zeitverzögerung durch vergangene Daten: Besonders in Zeiten stark steigender Mieten kann der tatsächliche Ertragswert höher ausfallen als der errechnete, da der Rohertrag auf historischen Daten basiert.
• Hoher Aufwand: Die Methode ist komplex und wird häufig im Rahmen umfangreicher, kostenpflichtiger Wertgutachten angewendet.
  

Für private Zwecke kannst du den Ertragswert deiner Immobilie selbst berechnen und dir so eine erste Orientierung verschaffen. Wenn es jedoch um eine präzise Bewertung im Hinblick auf einen Verkauf oder eine Finanzierung geht, ist ein professionelles Wertgutachten durch Immobiliengutachter:innen unerlässlich. Es hilft dir, fundierte Entscheidungen zu treffen und den bestmöglichen Wert deiner Immobilie zu realisieren.