Untermietvertrag 2024: Vor­la­ge, In­halt und Tipps

Das Geld ist knapp, die Wohnung ohnehin zu groß – also warum nicht untervermieten? Gute Idee, aber denke dran: Bevor du mit einem Interessenten einen Untermietvertrag abschließt, muss du die Zustimmung des:der Vermieter:in einholen. Was sonst noch zu beachten ist, erfährst du in unserem Beitrag.

Ein Untermietvertrag ist rechtlich gesehen ein echtes Mietverhältnis mit allen üblichen Rechten und Pflichten. Der Vertrag besteht darin, dass der:die Hauptmieter:in die ganze Wohnung oder einzelne Räume an eine:n Untermieter:in vermietet. Das ist jedoch nur mit Erlaubnis von dem:der Vermieter:in gestattet.

„Der Mieter ist ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, den Gebrauch der Mietsache einem Dritten zu überlassen, insbesondere sie weiter zu vermieten. […]“ - § 540 Absatz 1 BGB

Beim Untermietvertrag gelten die gesetzlichen Bestimmungen aus dem Mietrecht, was zum Beispiel die Kündigungsfristen, die Höhe der Miete, die Mietdauer und die Nebenkosten angeht. Der:die Hauptmieter:in ist weiterhin dafür zuständig, die gesamte Miete an den:die Vermieter:in zu überweisen (§ 540 Absatz 2 BGB).

Ein kostenloser Untermietvertrag ist im Internet als Vorlage zu finden. Doch Vorsicht:

Solche Vorlagen für einen Untermietvertrag als PDF können Fehler oder ungültige Klauseln enthalten. Wer einen Untermietvertrag über ein geprüftes Formular abschließt, geht sicher, dass alle wichtigen Punkte berücksichtigt sind. Das gilt auch für den Zwischenmietvertrag.

Streng genommen musst du den Untermietvertrag nicht schriftlich abschließen. Auch mündliche Vereinbarungen sind gültig. Allerdings lassen sie sich im Streitfall nur schwer nachweisen. Daher solltest du in jedem Fall einen schriftlichen Vertrag abschließen. Dieser muss sich nach den Vorgaben zum Mietvertrag im § 535 des BGB richten, da er sonst keine rechtliche Gültigkeit besitzt.

Die folgende Checkliste für den Untermietvertrag zeigt dir, was alles im Vertrag geregelt sein sollte.

Achte darauf, dass der Untermietvertrag als PDF all diese Punkte enthält:

• die Namen der Vertragsparteien (Hauptmieter:in und Untermieter:in)
• eine ausführliche Beschreibung der Wohnung: Adresse, Stockwerk, zu vermietende Räume (inkl. Gemeinschaftsräume, Keller, Stellplätze, Balkon und Garten), Gesamtfläche etc.
• Anzahl der ausgehändigten Schlüssel
• die monatlich zu entrichtende Miete
• die Höhe der Kaution (inkl. Regelung, bis wann diese nach Auszug wieder ausgezahlt wird)
• Beginn des Mietverhältnisses (bei Befristung auch das Enddatum des Mietverhältnisses)
• Kündigungsfristen
• Unterschriften beider Vertragsparteien

Vermieter:innen stimmen der Untervermietung von Wohnungen meist zu. Wenn Mieter:innen nur einen Teil der Wohnung untervermieten möchten, haben sie unter Umständen sogar einen Anspruch auf die Zustimmung. Das gilt dann, wenn Mieter:innen ein sogenanntes berechtigtes Interesse vorweisen können (§ 553 Absatz 1 BGB).

Folgende Umstände und Gründe rechtfertigen ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung:

• Wirtschaftliche Gründe: Ist die Wohnung so teuer, dass der:die Mieter:in die Miete nicht mehr allein aufbringen kann, liegt ein wirtschaftlicher Grund zur Untervermietung vor. Das kommt zum Beispiel häufig bei WGs vor, aus der ein:e Bewohner:in auszieht, während die anderen Bewohner:innen gerne bleiben möchten. Auch bei Trennung von Partner:innen kann ein finanzielles Loch entstehen, wenn die Miete plötzlich allein bezahlt werden muss.
• Persönliche Gründe: Hierzu zählt zum Beispiel die Unterbringung von Verwandten oder von Lebenspartner:innen.

In diesen Fällen wird die Erlaubnis für das Ausstellen eines Untermietvertrags in der Regel erteilt.

Möchten Mieter:innen allerdings die gesamte Wohnung weitervermieten, also selbst ausziehen, ohne das Mietverhältnis zu kündigen, dürfen Vermieter:innen frei entscheiden, ob sie dies akzeptieren. Das gilt auch dann, wenn etwa die Eltern ausziehen und ein Kind die Mieteinheit übernehmen will.

Neuere Urteile des Bundesgerichtshofes haben die Mieterrechte allerdings dahingehend gestärkt, dass auch eine Einzimmerwohnung untervermietet werden kann. Voraussetzung für die Zustimmung des:der Vermieter:in ist dabei, dass der:die Hauptmieter:in eine Fläche für den persönlichen Bedarf behält und einen Schlüssel zum freien Zugang der Wohnung hat. Ein Vorhaben dieser Art sollte erst recht mit dem:der Eigentümer:in besprochen werden, um Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.

Hauptmieter:innen haben ein Recht auf Untervermietung. Darum können Vermieter:innen dieses Recht auch grundsätzlich nicht durch eine Klausel im Mietvertrag ausschließen.

Das Untermietverhältnis besteht zwischen Hauptmieter:in und Untermieter:in, bei dem der:die Hauptmieter:in für Schäden oder Mietschulden haftet. Er:sie wird selbst zum:zur Vermieter:in, während die eigentliche Vermieterpartei außen vor bleibt.

Auch wenn Hauptmieter:innen grundsätzlich das Recht zur Untervermietung besitzen, so müssen sie doch für ihre Untermieter:innen die Zustimmung des:der Vermieters:Vermieterin einholen.

Es gibt dabei auch einige Fälle, in denen Vermieter:innen die Untermiete ablehnen dürfen. Sie müssen ihre Entscheidung dann aber gut begründen. In der folgenden Übersicht ist zusammengefasst, wann Vermieter:innen dem Untermietvertrag zustimmen müssen und wann sie eine Untervermietung ablehnen dürfen:

In manchen Fällen wie einer WG-Gründung ist es praktikabler, statt eines Untermietvertrags einen Vertrag mit mehreren Hauptmieter:innen aufzusetzen. Für Vermieter:innen hat dies den großen Vorteil, dass alle Hauptmieter:innen klar in der Verantwortung sind und die Haftung gesamtschuldnerisch übernehmen. Über folgenden Link erfährst du mehr zu den Möglichkeiten beim WG-Mietvertrag.

Grundsätzlich ist auch eine Untervermietung von Gewerbeobjekten möglich. Da Gewerbemietverträge oft als befristete Mietverträge abgeschlossen werden, können sie manchmal über Jahre nicht gekündigt werden. Deshalb möchten manche Mieter:innen bei schlechter Geschäftslage untervermieten.

Zwar können Vermieter:innen den Mietvertrag zur Untermiete von gewerblich genutzten Räumen ohne Begründung ablehnen, aber es ist oft in ihrem Interesse, dass beispielsweise ein Ladenlokal nicht zu lange leer steht.

Auch wenn es die einschlägigen Vermietungsportale für kurzzeitige Vermietungen in Urlauben und Co. so einfach erscheinen lassen: Selbst bei einer allgemeinen Zustimmung der Vermieter:innen zur Untervermietung ist bei der tageweisen Vermietung an Reisende und Tourist:innen Vorsicht geboten. In mehreren Fällen wurde die Untervermietung im Sinne einer Ferienwohnung als Beherbergungsgewerbe beurteilt, welches nicht von der generellen Untermietzustimmung abgedeckt ist.

Achte daher auch dann darauf, wenn der:die Vermieter:in mit einer zeitweisen Untervermietung an Feriengäste einverstanden ist, dass es sich um eine gewerbliche und somit steuerpflichtige Vermietung handelt.

Ganz grundsätzlich gilt bei einem Untermietvertrag für die Untermieter:innen eine Kündigungsfrist von drei Monaten.

Voraussetzung für eine rechtswirksame Kündigung mit einer Kündgungsfrist von drei Monaten ist, dass es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt und der Wohnraum nicht mit Möbeln oder anderen Gegenständen ausgestattet ist.

Die Kündigung des Untermietvertrags sollte spätestens am 3. Werktag eines Monats bei dem:der Hauptmieter:in oder dem:der Untermieter:in eingehen, sodass das Untermietverhältnis frühestens zum Ende des übernächsten Monats beendet werden kann. Wichtig dabei ist, dass Vermieter:innen triftige Gründe für die Kündigung vorbringen müssen wie etwa Eigenbedarf.
Wird dem:der Untermieter:in gekündigt nach einer Mietzeit länger als 5 Jahre, so verlängert sich diese Frist.

Eine außerordentliche Kündigung wegen unzumutbarer Zustände ist jederzeit möglich, das Untermietverhältnis wird dann fristlos gekündigt. Gründe können sein: Vertragsverletzung, unzumutbaren Wohnzustände oder eine eingeschränkte und missachtete Privatsphäre.

Ist der Untermietvertrag ein befristeter Mietvertrag, kann vor Ablauf der Mietzeit nur in Ausnahmefällen gekündigt werden. Dabei kann die Kündigungsfrist unter Umständen kürzer ausfallen als drei Monate.

Bei einer möblierten oder teilmöblierten Untervermietung wird durch § 573c Abs.3 BGB bestimmt, dass die Kündigung bis spätestens am 15. des Monats zum Ablauf dieses Monats zu erfolgen hat.

Charakteristisch für Untermietverträge ist der oftmals fehlende Kündigungsschutz für Untermieter:innen. Kündigt der:die Hauptmieter:in die Wohnung fristlos oder ordentlich, hat der:die Untermieter:in kein Widerspruchsrecht. Da kein vertragliches Mietverhältnis zwischen Eigentümer:in und Untermieter:in besteht, müssen Untermieter:innen in diesem Fall die Wohnräume ebenfalls verlassen.

Die Miete, die ein:e Untermieter:in an den Hauptmieter:in zu zahlen hat, kann grundsätzlich ganz frei vereinbart werden. Dabei sind eventuelle Grenzen durch Mietpreisbremse und Mietwucher zu berücksichtigen.

Handelt es sich um ein möbliertes Zimmer, das nur vorübergehend und nicht zum dauernden Gebrauch und als fester Lebensmittelpunkt einer Familie vermietet wird, gelten die Schutzvorschriften des Mietpreisrechts nicht (§ 549 Abs. 2 BGB).

Wird eine So­zialwohnung teilweise untervermietet, ist § 21 WoBindG zu beachten.

Nutze diese kostenlose Vorlage für einen Untermietvertrag, um deine Untervermietung klar zu regeln. Es handelt sich hierbei um ein einfaches Untermietvertragsmuster. Lasse darum sämtliche Anpassungen professionell prüfen, um sicherzugehen, dass dein Untermietvertrag rechtssicher ist.

Wenn du untervermieten willst, musst du ein berechtigtes Interesse vorweisen können und die Zustimmung des:der Vermieter:in einholen. Du wirst dabei zum:zur Vermieter:in und unterzeichnest einen Untermietvertrag mit deinem:deiner Untermieter:in. Der Hauptmietvertrag mit dem:der Eigentümer:in bleibt davon unberührt, du allein haftest für Mietschulden und Schäden an der Mietsache.

Eine Mietvertragsvorlage findest du zwar überall im Internet, du solltest aber darauf achten, dass diese von Rechtsexpert:innen regelmäßig aktualisiert wird.