Bei einer Indexmiete steigt die Miete, wenn auch die allgemeinen Lebenshaltungskosten steigen. Als Bezugsgröße wird der Verbraucherpreisindex herangezogen, der vom Statistischen Bundesamt monatlich aktualisiert wird. Welche Vor- und Nachteile ein Indexmietvertrag sowohl für Mieter:innen als auch Vermieter:innen bietet, erfährst du in diesem Ratgeber.
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Steigt der amtlich festgestellte Verbraucherpreisindex, ist eine Mieterhöhung im Rahmen eines Indexmietvertrags möglich.
Vermieter:innen dürfen die Indexmiete frühestens zwölf Monate nach ihrer letzten Mieterhöhung anpassen.
Die Erhöhung der Indexmiete muss jedoch schriftlich und fristgerechet bei der Mietpartei angekündigt werden.
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Früher war ein Indexmietvertrag nur für gewerbliche Immobilien möglich, aber seit einigen Jahren erlaubt das Mietrecht diese Art des Mietvertrags auch für privaten Wohnraum. Als Index darf dein:e Vermieter:in ausschließlich auf den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte in Deutschland Bezug nehmen.
Vereinfacht ausgedrückt: Steigen die allgemeinen Lebenshaltungskosten, erhöht sich bei einem Indexmietvertrag automatisch die Grundmiete – und zwar um die amtlich festgestellte Inflationsrate. Steigen die Lebenshaltungskosten der privaten Haushalte also beispielsweise um zwei Prozent, darf dein:e Vermieter:in die Miete um genau zwei Prozent erhöhen.
Die Miete darf jedoch nur angepasst werden, wenn sie mindestens ein Jahr unverändert geblieben ist und die Mieterhöhung fristgerecht schriftlich angekündigt wurde (§ 557b BGB). Davon unabhängig sind die Nebenkosten zu betrachten: Steigen die Preise für Energie, Wasser und andere Betriebskosten, wird dieser Anstieg ohnehin anteilig an alle Mieter:innen weitergegeben – egal, ob sie nun über oder unter dem Index mieten.
Das Prinzip eines Indexmietvertrags kann sich für Mieter:innen sowohl vorteilhaft als auch nachteilig auswirken. Steigt der Verbraucherpreisindex, steigt auch die Indexmiete. Wenn die Lebenshaltungskosten jedoch nur geringfügig steigen oder gar sinken, profitiert die Mietpartei.
Setzt der:die Vermieter:in eine Erhöhung der Indexmiete durch, kannst du als Mieter:in lediglich die Berechnung auf ihre Richtigkeit überprüfen, aber nicht außerordentlich kündigen. Es gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten (§ 573c BGB).
Vorteile und Nachteile für Mieter:innen auf einen Blick
| Vorteile | Nachteile |
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Dies hängt vor allem davon ab, wie sich die Lebenshaltungskosten in Deutschland zukünftig entwickeln werden: Je höher die Inflationsrate, desto höher fällt letztlich auch die Mieterhöhung aus. Die Indexmiete hat einen gewissen spekulativen Charakter und beide Parteien können profitieren, jedoch nie gleichzeitig.
Die Lebenshaltungskosten aller privaten Haushalte sind in Deutschland seit Einführung des Verbraucherpreisindex im Jahr 1991 stetig gestiegen. Daher können Vermieter:innen auch in Zukunft von jährlichen Erhöhungen der Indexmiete profitieren. Diese müssen jedoch fristgerecht und schriftlich bei der Mietpartei angekündigt werden.
Liegt die vermietete Immobilie jedoch in einer Region, in der die Mieten stark steigen, kann die Indexmiete auch nachteilig für Vermieter:innen sein. Denn während eines laufenden Indexmietvertrags ist eine Anhebung der Indexmiete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nicht erlaubt (§ 557b Abs. 2 BGB).
Ein Indexmietvertrag hat einige Gemeinsamkeiten mit dem Staffelmietvertrag, es gibt aber auch Unterschiede:
Überblick der Unterschiede von Index- und Staffelmietvertrag
| Indexmietvertrag | Staffelmietvertrag | |
| Greift die Mietpreisbremse? | Ja | Ja |
| Greift die Kappungsgrenze? | Nein | Nein |
| Häufigkeit der Mieterhöhung | frühestens alle 12 Monate | frühestens alle 12 Monate |
| Wirksamkeit der Mieterhöhung | durch schriftliche Ankündigung | automatisch |
| Kündigungsfristen | Liegt uneingeschränkt bei 3 Monaten | gesetzliches Kündigungsrecht darf bis zu 4 Jahre ausgesetzt werden (§ 557a Abs. 3 BGB) |
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Theoretisch ist bei einem Indexmietvertrag auch eine Mietsenkung möglich. Sinken die Lebenshaltungskosten, wird in demselben Maße auch die Indexmiete nach unten korrigiert. Dies müsstest du als Mieter:in jedoch schriftlich geltend machen (§ 577b Abs. 3 BGB).
Da bis jetzt noch keine sinkenden Lebenshaltungskosten festgestellt wurden, handelt es sich bei Anpassungen der Indexmiete bisher immer um Mieterhöhungen. Doch es gibt auch Grenzen: Die Indexmiete unterliegt nämlich der Mietpreisbremse, bei der die Ausgangsmiete höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.
Allerdings greift bei einem Indexmietvertrag keine Kappungsgrenze, die je nach Kommune bei 15 oder 20 Prozent liegt. Die Kappungsgrenze bestimmt, dass eine Miete innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 15 bzw. 20 Prozent steigen darf (§ 588 Abs. 3 BGB).
Zu berücksichtigen ist, dass sich der Indexmietvertrag bei Modernisierungsvorhaben nachteilig auswirkt. Es darf nämlich keine Modernisierungsumlage erhoben werden. Der Indexmietvertrag eignet sich somit in der Hauptsache für Neubauten oder frisch modernisierte Wohnungen.
Man muss davon ausgehen, dass der Indexmietvertrag ein Nischenprodukt ist. Jedenfalls ermittelte das Institut für deutsche Wirtschaft (IW) bei einer Umfrage in 2023 einen Wert von gerade einmal 2,2 Prozent. Bei Häusern und Wohnungen, die ab 2020 gebaut wurden, seien sieben Prozent aller Mietverträge Indexmietverträge.
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FAQ: Häufige Fragen zum Indexmietvertrag
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Ist ein Indexmietvertrag gut für Mieter?
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Gut ist für die Mieter:innen, dass der Indexmietvertrag keine überraschenden Mieterhöhungen erlaubt. So kann der:die Mieter:in für die Zukunft besser planen und muss nicht mit plötzlichen Änderungen rechnen.
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Was bedeutet Indexmiete für den Mieter?
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Die Indexmiete ist eine vertragliche Vereinbarung zwischen Mieter:in und Vermieter:in, darüber dass die Kaltmiete steigt, sobald die Verbraucherpreise sich erhöhen. Die Preise werden vom Statistischen Bundesamt bestimmt und bekannt gegeben.
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Wie oft darf eine Indexmiete erhöht werden?
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Maximal ein Mal im Jahr darf sich bei einem Indexmietvertrag die Kaltmiete erhöhen. Bei zwei Mieterhöhungen gilt somit, dass dazwischen mindestens für ein Jahr die Miete unverändert bleiben muss.
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Sollte man einen Indexmietvertrag unterschreiben?
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Wenn die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß Mietpreisspiegel stärker steigt als der Verbraucherpreisindex, ist ein Indexmietvertrag nicht empfehlenswert. Genauso wenig bietet er sich an bei bereits geplanten Modernisierungsmaßnahmen, denn es darf keine Modernisierungsumlage vom: von der Mieter:in verlangt werden.
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Wo finde ich ein Indexmietvertrag Muster?
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