Standardmietvertrag: In­halt, Be­stand­tei­le & Mus­ter-Down­load

Wohnung gefunden – jetzt muss nur noch der Mietvertrag unterschrieben werden, der die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien regelt. Es handelt sich in vielen Fällen um einen Standardmietvertrag, also einen vorgefertigten Formularmietvertrag. Warum er sinnvoll ist und was er enthalten muss, erfährst du in folgenden Abschnitten.

Bei einem Standardmietvertrag handelt es sich in der Regel um einen unbefristeten Mietvertrag für ein Haus oder eine Wohnung. In diesem Fall wird der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen..

Wie die Bezeichnung Standard bereits vorwegnimmt, handelt es sich um ein standardisiertes Dokument, welches deine Situation nicht zu 100 Prozent widerspiegelt. Im konkreten Fall sind manche Regelungen unter Umständen nicht zutreffend, entfalten dann aber auch keine Wirkung. Sollten Vereinbarungen fehlen, können diese zusätzlich im Formular aufgenommen werden. Die Alternative zu einem Standardformular von einem seriösen Anbieter ist ein individueller Mietvertrag, den ein:e Fachanwalt:Fachanwältin für dein Vertragsverhältnis angefertigt hat.

Bei unbefristeten Mietverträgen gilt Folgendes:

• Mieter:innen können ohne Angabe von Gründen innerhalb von drei Monaten kündigen (§ 573c BGB).
• Vermieter:innen können nur kündigen, wenn sie ein berechtigtes Interesse wie etwa Eigenbedarf haben.
• Mieterhöhungen sind nur gestattet bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete. Zwischen den Mieterhöhungen müssen 15 Monate liegen. Das Ausmaß ist auf 20 Prozent innerhalb von drei Jahren begrenzt.

Das oberste Gebot bei einem Standardmietvertrag ist, dass er der aktuellen Rechtsprechung entspricht. Ist das nicht der Fall, kann das Folgen haben.

Ein Beispiel für Vermieter:innen:

Die Klausel zur Schönheitsreparatur wurde im Jahr 2022 geändert, diese Anpassung sollte in deinem Vertrag bereits vorhanden sein, damit du als Vermieter:in nicht auf den Schönheitsreparaturen sitzen bleibst.

Achte also darauf, dass du den Vertrag von einem seriösen Anbieter beziehst. Die Standardmietverträge von ImmoScout24 sind rechtssicher und werden von Fachanwält:innen für Mietrecht ständig aktualisiert.

Neben dem unbefristeten Mietvertrag als Standardmietvertrag kannst du bei den meisten Anbietern auch andere Standard- bzw. Formularmietverträge herunterladen:

• Befristeter Mietvertrag oder Zeitmietvertrag, der auf eine bestimmte Zeit begrenzt wird.
• Staffelmietvertrag: Die Miete steigt nach einem vertraglich vereinbarten Satz.
• Indexmietvertrag: Die Mieterhöhung richtet sich hier nach den durchschnittlichen Lebenshaltungskosten, gemessen am Verbraucherpreisindex.
• Mietvertrag für Einfamilienhaus
• Mietvertrag für möblierte Wohnungen
• Mietvertrag Einliegerwohnung

Bist du selbst Mieter:in und willst vermieten, so ist für dich der WG-Mietvertrag oder auch der Untermietvertrag interessant.

Vorausgesetzt, es wurde ein rechtssicherer und aktueller Standardmietvertrag verwendet, profitieren alle Beteiligten von den Vorteilen.

• Das standardisierte Dokument ist inhaltlich häufig bereits bekannt und wirft keine Fragen mehr auf. Das spart Zeit.
• Der Mietvertrag als Standarddokument ist vollständig und damit rechtsgültig. Er kann nicht wegen fehlender Elemente angefochten werden.
• Stammt der Standardmietvertrag von einem seriösen Anbieter, ist Rechtssicherheit gewährleistet. Beide Vertragsparteien können dem Dokument grundsätzlich vertrauen, auch wenn eine sorgfältige Prüfung immer vor Vertragsunterschrift erfolgen sollte.

Für Vermieter:innen mehrerer Wohnungen bietet es sich an, immer dieselbe Vorlage zu verwenden. Das schafft einen besseren Überblick und vermeidet Streitigkeiten zwischen den Mietparteien.

Mieter:innen können den Standardmietvertrag als Vergleichsgrundlage nutzen. Für sie existiert ein zusätzlicher Vorteil: Ein derartiger Mietvertrag regelt nicht jedes Detail. Dadurch müssen sie nur den Pflichten nachkommen, die schriftlich vereinbart wurden. Du musst als Mieter:in zum Beispiel keine Nebenkosten zahlen, wenn dies nicht explizit im Mietvertrag erwähnt wird.

Der Standardmietvertrag hat nur wenige verpflichtende Bestandteile. Dies sind die Parteien des Vertrages, das Mietobjekt, die Höhe der Miete, die Dauer des Mietvertrages und der Zweck der Mietnutzung.

In der Praxis werden in jedem Standardmietvertrag weitaus mehr Details geregelt.

1. Angaben über Vermieter:in und Mieter:in
2. genauere Informationen über das Objekt (Adresse, Quadratmeter, Räume, Außenanlagen, Garage)
3. ausgehändigte Schlüssel
4. Mietbeginn
5. Aufschlüsselung der Nebenkosten und Betriebskostenabrechnung
6. Höhe der Kaution
7. Zahlungstermine und Zahlungsweise
8. zeitliche Befristung im Rahmen eines Zeitmietvertrags
9. Kündigungsausschluss, wenn beide Parteien für eine bestimmte Zeit auf ihr Kündigungsrecht verzichten.
10. Schönheitsreparaturen und Kleinreparaturen
11. Regelungen zum zulässigen Gebrauch wie etwa gewerbliche Nutzung oder zu Wohnzwecken
12. maximale Höhe der Kosten für Kleinreparaturen
13. Regelungen zur Beendigung und Kündigung des Mietverhältnisses
14. Hausordnung

Auf unserer Seite zum Muster-Mietvertrag findest du eine ausführliche Aufstellung aller Elemente eines Standardmietvertrags inklusive Erklärung der einzelnen Punkte. Besuche unseren Beitrag Muster-Mietvertrag.

Besonders für unerfahrene Vermieter:innen ist es wichtig zu wissen, was alles in einen vermieterfreundlichen Mietvertrag gehört. Hierzu zählen beispielsweise Regelungen zur Kaution oder zur Nebenkostenabrechnung. Fehlen diese Elemente, so hast du als Vermieter:in auch keinen Anspruch auf die Zahlung von Kaution oder Nebenkosten. Das Gegenstück zum vermieterfreundlichen Mietvertrag ist der mieterfreundliche Mietvertrag, erhältlich als Download beispielsweise beim Deutschen Mieterbund.

Schnell wird klar, dass ein mündlich geschlossener Mietvertrag nicht geeignet ist, die Vielzahl an Regelungen zu erfassen. Die Nachvollziehbarkeit spielt auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen eine Rolle, weswegen ein schriftlicher Vertrag als rechtssicherer Beleg vorzuziehen ist.

Du solltest den Mietvertrag gründlich durchlesen und von Expert:innen prüfen lassen. Bei Unklarheiten notiere dir am besten deine Fragen und wende dich damit an die Mietrechtsberatung, die in der WohnenPlus-Mitgliedschaft enthalten ist. Mit dieser kannst du deinen Vertrag prüfen lassen und strittige Fragen klären. Das ist gerade dann hilfreich, wenn in deinem Mietvertrag Klauseln enthalten sind, die im Standardmietvertrag nicht existieren.

Nicht immer sind alle Klauseln rechtsgültig. Oft betreffen sie Schönheitsreparaturen oder die Behebungen von Schäden. In der Regel ist aber im Mietvertrag geregelt, dass Vermieter:innen selbst für größere Schäden aufkommen müssen, beispielsweise im Falle eines Rohrbruchs. Die Kosten für Bagatellschäden, etwa ein tropfender Wasserhahn, haben Mietende zu begleichen.

Wird also im Standardmietvertrag in einer zusätzlichen Klausel die Verantwortung für teure Schäden auf Mieter:innen übertragen, können sie sich mit Recht dagegen wehren.

Wenn der Standardmietvertrag um Klauseln erweitert wurde, die eindeutig nicht zulässig sind, stehen viele Suchende vor einem Problem. Machen sie den:die Vermieter:in auf die im Mietvertrag ungültigen Klauseln aufmerksam, kann es sein, dass er sich für andere Bewerber:innen entscheidet, wenn der Mietvertrag noch nicht unterschrieben ist.

Da das Mietrecht in Deutschland jedoch relativ stark ist, kann man davon ausgehen, dass ungültige Floskeln auch nach Unterzeichnung des Mietvertrags ungültig bleiben. Auf eine genaue Prüfung des Vertrags sollte man trotzdem nicht verzichten.