Was gibt es al­les für Miet­ver­trä­ge?

Mietvertrag ist nicht gleich Mietvertrag. Je nach Art der Immobilie und den individuellen Gegebenheiten unterscheiden sich Mietverträge. 
Wir stellen dir die unterschiedlichen Arten von Mietverträgen vor und nennen dir die wesentlichen Eigenschaften. Bleib dran!

Du willst eine Wohnung oder ein Haus vermieten und fragst dich welche Arten von Mietverträgen gibt es eigentlich und welcher ergibt in meinem Fall Sinn?

Zu unterscheiden sind zunächst die beiden Hauptkategorien:

1. unbefristeter Mietvertrag
2. befristeter Mietvertrag

Üblicherweise wird der unbefristete Mietvertrag ausgewählt bei der Vermietung von Wohnimmobilien. Er behält seine Gültigkeit inklusive aller Rechte und Pflichten so lange, bis eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung das Vertragsverhältnis beendet. Die vereinbarten oder gesetzlichen Kündigungsfristen müssen dabei eingehalten werden.

Ist der Mietvertrag befristet, also ein Zeitmietvertrag, so steht das Mietende von vornherein fest. Vor Ablauf der Mietzeit können Vermieter:innen und Mieter:innen nicht kündigen, es sei denn schwerwiegende Gründe rechtfertigen eine fristlose Kündigung. Dies kann darin begründet sein, dass von den Wohnräumen eine gesundheitliche Gefährdung ausgeht (Asbest) oder der:die Mieter:in Mietrückstände nicht ausgeglichen hat.

Was das konkret bedeutet: Vor- und Nachteile:

Sowohl Mieter:innen als auch Vermieter:innen binden sich an den Mietvertrag und büßen dadurch an Flexibilität ein. Vor dem offiziellen Ende der Mietzeit ist eine Kündigung nicht möglich, weder, wenn die Lebensumstände sich für den:die Mieter:in verändern, noch, wenn der:die Vermieter:in Eigenbedarf anmelden möchte. Hier kann eine Auflösung des Vertrags lediglich durch eine einvernehmliche Einigung in Form eines Aufhebungsvertrags herbeigeführt werden.

Allerdings ist während der befristeten Mietzeit auch keine Mieterhöhung möglich, es sei denn, sie wurde ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart.

Der befristete Vertrag ist nicht frei wählbar, denn: Zur Befristung der Mietzeit muss ein triftiger Grund vorhanden sein. Zu den Gründen, die einen befristeten Mietvertrag rechtfertigen, zählen Eigenbedarf und geplante Umbau- oder Abrissarbeiten nach § 575 BGB. Fällt der Befristungsgrund weg, muss der:die Mieter:in nicht mehr ausziehen.

Weil der befristete Mietvertrag einerseits nur unter besonderen Voraussetzungen abgeschlossen werden kann, andererseits aber auch wenig Flexibilität lässt, kommt er seltener vor. Als Einsatzbereiche sind Einliegerwohnungen oder Studentenwohnungen denkbar.

Wer die Mieterhöhungen gleich eintakten möchte, ohne sich fortlaufend darum zu kümmern, ist mit einem Staffelmietvertrag oder einem Indexmietvertrag gut beraten.

In einem Staffelmietvertrag sind die Mietpreissteigerungen in gestaffelter Weise aufgeführt. Zwischen den Staffeln muss ein Jahr liegen. Es ist vorgeschrieben, dass die Anfangsmiete konkret beziffert ist, wie auch die jeweilige Mieterhöhung bzw. Endsumme. Eine prozentuale Angabe wie „Mietsteigerung von jährlich 6 %“ ist unwirksam.

Sollte die ortsübliche Vergleichsmiete schneller steigen, so darf der:die Vermieter:in die Miete nicht anpassen. Es gelten weiterhin die vertraglich vereinbarten Mietpreissteigerungen.

In dem meisten Fällen ist der Staffelmietvertrag befristet und Vermieter:innen dürfen ihn nicht vorzeitig kündigen, Mieter:innen hingegen schon, denn sie haben ein Sonderkündigungsrecht. Mit Ablauf des vierten Jahres dürfen sie erstmalig den Vertrag kündigen und danach jeweils mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Bei einem Indexmietvertrag koppelt der:die Vermieter:in den Mietpreis an den Preisindex privater Haushalte in Deutschland, der vom Statistischen Bundesamt herausgegeben wird. Steigt der Preisindex, steigt auch die Miete entsprechend, aber nur wenn die Miete ein Jahr lang unverändert war.

Der:die Vermieter:in muss der Mietpartei den alten und den aktuellen Index schriftlich mitteilen, die Differenz in Prozent umrechnen und die neue Indexmiete in Euro ausweisen. Zwei Monate nach dieser Erklärung ist der neue Mietpreis erstmalig zu zahlen.

Zu den Sonderfällen gehört unter anderem der Untermietvertrag (§§ 540, 535 BGB), der für ein Mietverhältnis zwischen Mieter unter Untermieter relevant ist. Oft wird in diesem Zusammenhang von Mietverhältnis zweiter Stufe gesprochen. Interessant ist diese Möglichkeit beispielsweise für Hauptmieter:innen, die für einige Monate ins Ausland gehen wollen, ohne ihre Wohnung aufzugeben.

Voraussetzung für diese Art Mietvertrag ist, dass der:die Vermieter:in um Erlaubnis gefragt wird, denn dieser muss laut Mietrecht dem Untermietvertrag zustimmen. Außerdem sollte ein triftiger Grund vorliegen, wie etwa, dass die Miete nach der Trennung vom:von der Partner:in die Miete nicht mehr alleine bewältigen kann.

Der:die Hauptmieter:in sollte sich klar darüber sein, dass der ursprüngliche Mietvertrag vom Untermietvertrag unberührt bleibt und er:sie weiterhin die Haftung übernimmt. Missachtet der:die Untermieter:in Pflichten, so kann es zu einer Abmahnung des:der Hauptmieters:Hauptmieter:in kommen.

Der Untermietvertrag ist ein vertragliches Abkommen zwischen Hauptmieter:in und dem:der Untermieter:in. Der:die Vermieter:in bleibt bei diesem Mietvertrag außen vor.

Natürlich spielt auch die Art der Immobilie eine Rolle. Sie bestimmt über die Art des Mietvertrags mit.

Gewerblich genutzte Immobilien sind u.a.

• Lager und Produktionshallen,
• Ladenlokale und Supermärkte,
• Bürohäuser und Fitnesscenter.

Weil es sich um gewerbliche Einheiten handelt, wird zwischen den gewerblichen Mieter:innen und dem:der Eigentümer:in ein Gewerbemietvertrag abgeschlossen. Die Besonderheit ist hier, dass nicht der Schutz des: der Mieter:in im Vordergrund steht, sondern dass beide Vertragsparteien gleichberechtigt sind.

Für einen befristeten Mietvertrag werden keine Gründe benötigt. Dieser wird mit einer Vorab festgelegten Laufzeit abgeschlossen.

Weitere Eigenschaften von Gewerbemietverträgen sind:

• Unbefristete Verträge können nur aus einem wichtigen Grund gekündigt werden, z. B. Beschädigung der Mietsache und Mietrückstand
• Eine Eigenbedarfskündigung ist beim Gewerbemietvertrag nicht möglich.
• Für mehr Planungssicherheit und um Risiken zu vermeiden, sind gewerbliche Mietverträge häufig befristet.

Die Gewinnspanne ist häufig sehr viel höher als bei gewerblicher Vermietung. Es bedarf mehr Erfahrung und Wissen, um die Möglichkeiten von gewerblicher Vermietung auszuschöpfen.

Eine Garage zu vermieten, kann auf zwei Weisen geschehen. Entweder wird sie zusammen mit Haus oder Wohnung vermietet und ist daher auch Teil eines unbefristeten oder befristeten Mietvertrags.

Die zweite Variante ist ein separater Garagenmietvertrag, unabhängig von der Wohnimmobilie. In diesem Fall ist es auch möglich, den Garagenmietvertrag zu kündigen, und zwar von Mieter:in oder Vermieter:in gleichermaßen. Dabei gilt die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten, wenn nicht im Mietvertrag eine kürzere Frist genannt wurde, und es müssen keine Gründe angegeben werden. Es gibt also keinen besonderen Mieterschutz bei Garagenmietverträgen.

Viele Mieter:innen greifen gerne auf Muster für den einfachen Mietvertrag zurück. Es sollten die wichtigsten Punkte wie persönliche Angaben von Mieter:innen und Vermieter:innen, Mietgegenstand, Dauer des Mietverhältnisses, Miethöhe und Fälligkeit enthalten sein. Weitere wichtige Aspekte sind Betriebs- und Nebenkosten, Mietkaution, Renovierung und Schönheitsreparaturen im Falle eines Auszugs, Haustiere und Haustierverbot, Hausordnung und Klauseln.