Net­to­kalt­mie­te: In­for­ma­ti­on zur Be­rech­nung der Kalt­mie­te

Die Nettokaltmiete zahlst du als Mieter:in dafür, dass du überhaupt in der Wohnung oder dem Haus wohnen darfst. Betriebs- oder Nebenkosten wie Heizung, Warmwasser und Co. sind in der Nettokaltmiete nicht enthalten. Die Nettokaltmiete wird von Stadtverwaltungen, Gemeinden und Stadtbezirken als Wert genutzt, um den Mietspiegel zu berechnen.

Zur Nettokaltmiete zählen normalerweise nur die Kosten für die reine Nutzung der Wohnung selbst. Dazu gehören die Grundmiete für die Wohnung oder das Haus und gegebenenfalls Kosten für Stellplätze oder Garagen, sofern diese separat vermietet werden.

Nicht zur Nettokaltmiete gehören hingegen:
 

1. Betriebskosten (z. B. Kosten für Wasser, Heizung, Abfallentsorgung, Hausreinigung, Hausmeisterdienste, Gartenpflege).
2. Kosten für Strom.
3. Kosten für Internet- und Telefonanschlüsse.
4. Gegebenenfalls Kosten für Parkplätze oder Garagen, die im Mietvertrag nicht explizit als Teil der Nettokaltmiete angegeben sind.
5. Sonstige Nebenkosten, die nicht direkt mit der Nutzung der Wohnung selbst verbunden sind.

Die Grundsteuer ist eine Steuer, die von den Eigentümern von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird und von den Gemeinden festgesetzt wird. Die Höhe der Grundsteuer richtet sich üblicherweise nach dem Einheitswert des Grundstücks und des darauf befindlichen Gebäudes sowie dem von der jeweiligen Gemeinde festgesetzten Hebesatz.

Die Nettokaltmiete ist zwar nur der Mietpreis, den ein Mieter:innen für eine Wohnung oder ein Gebäude zahlen, sie kann jedoch indirekt Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer haben, da der Einheitswert von Gebäuden oft auf Basis der Mieteinnahmen berechnet wird. Eine höhere Nettokaltmiete kann also zu einem höheren Einheitswert führen und somit potenziell zu einer höheren Grundsteuerlast für den Eigentümer.

Die Nettokaltmiete wird in der Regel durch den Vermieter festgelegt und basiert auf verschiedenen Faktoren wie der Größe, Lage, Ausstattung und Zustand der Wohnung oder des Hauses.

Hier ist eine vereinfachte Erklärung, wie die Nettokaltmiete ermittelt werden kann:
 

• Marktanalyse: Der:die Vermieter:in untersucht den örtlichen Immobilienmarkt, um festzustellen, welche Mieten für vergleichbare Wohnungen in der Region üblich sind. Dies kann durch den Vergleich mit ähnlichen Objekten in der Nähe oder durch die Konsultation von Mietspiegeln oder Online-Immobilienportalen geschehen.
• Berechnung der Kosten: Der:die Vermieter:in berücksichtigt die eigenen Kosten für die Immobilie, einschließlich Hypothekenzahlungen (sofern zutreffend), Instandhaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen und eventuelle Verwaltungskosten. Diese Kosten müssen durch die Miete gedeckt werden, um einen angemessenen Gewinn zu erzielen.
• Anpassung an den Markt: Die Nettokaltmiete wird gegebenenfalls an die Marktsituation angepasst. Wenn die Nachfrage hoch ist und vergleichbare Wohnungen zu höheren Preisen vermietet werden, können Vermieter:innen die Miete entsprechend erhöhen. Bei niedriger Nachfrage oder Konkurrenz durch andere Vermieter:innen kann eine Senkung der Miete erforderlich sein, um Mieter:innen anzuziehen.
• Verhandlung und Abschluss: Schließlich legt der:die Vermieter:in die Nettokaltmiete fest und bietet die Wohnung oder das Haus potenziellen Mieter:innen an. Die endgültige Höhe der Nettokaltmiete kann durch Verhandlungen zwischen Vermieter:in und Mieter:in beeinflusst werden, aber letztendlich entscheiden die Vermieter:innen über den Mietpreis.

Im Gegensatz dazu beinhaltet die Bruttokaltmiete neben der Nettokaltmiete auch bestimmte Nebenkosten.

Diese Nebenkosten können variieren, aber typischerweise umfassen sie Kosten wie:
 

• Heizung,
• Warmwasser,
• Wasser,
• Abwasser,
• Müllabfuhr,
• Hausreinigung,
• Gartenpflege,
• Schornsteinfegergebühren usw.

Die Bruttokaltmiete gibt also den Gesamtbetrag an, den der Mieter für die Nutzung der Immobilie zahlt, einschließlich der kalten Nebenkosten. Die Bruttokaltmiete stellt somit den Mietpreis dar, den ein Mieter zahlt, bevor warme Nebenkosten hinzukommen.

Zur Erklärung: Die kalten Nebenkosten beinhalten in der Regel Positionen wie die Grundsteuer, die Gebäudeversicherung oder die Kosten für den Hauswart. Diese Kosten sind im Gegensatz zu den warmen Nebenkosten (z. B. Heizung, Wasser, Strom), die direkt von den Mietern verbraucht werden, feste Bestandteile und können nicht beeinflusst werden.

Kosten, die weder zur Bruttokaltmiete noch zur Nettokaltmiete gehören, umfassen in der Regel:
 

1. Warme Nebenkosten: Diese umfassen Kosten für Heizung, Warmwasser, Strom und gegebenenfalls Klimatisierung. Sie werden normalerweise separat von der Nettokaltmiete erhoben und als Teil der Warmmiete ausgewiesen.
2. Persönliche Ausgaben: Dazu gehören Kosten für Telefon, Internet, Kabelfernsehen oder andere persönliche Dienstleistungen, die Mieter:innen individuell auswählt und direkt bezahlt.
3. Einrichtungskosten: Möbel, Dekorationen und andere Einrichtungsgegenstände werden normalerweise nicht durch die Miete abgedeckt und sind die Verantwortung der Mieter:innen.
4. Instandhaltung und Reparaturen: Während der Vermieter:innen für die Instandhaltung der Immobilie verantwortlich sind, sind Kosten für Schönheitsreparaturen oder Schäden, die von Mieter:innen verursacht wurden, in der Regel nicht in der Miete enthalten.
5. Sonstige Dienstleistungen: Dies kann verschiedene Dienstleistungen wie Reinigungsservices, Parkplatzmieten außerhalb des Grundstücks oder kostenpflichtige Gemeinschaftseinrichtungen umfassen, die separat von der Miete berechnet werden.

Im Mietspiegel spielt die Nettokaltmiete eine zentrale Rolle bei der Festlegung von durchschnittlichen Mietpreisen für Wohnungen in einer bestimmten Region oder Stadt. Der Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, also die Mietpreise, die in einer bestimmten Region für vergleichbare Wohnungen üblich sind. Die Nettokaltmiete ist eine wichtige Kennzahl im Mietspiegel.

Der Mietspiegel berücksichtigt jedoch nicht nur die Nettokaltmiete, sondern auch andere Faktoren wie die Größe und Ausstattung der Wohnung, die Lage, das Baujahr und mögliche Besonderheiten des Wohngebäudes.

Über den Mietspiegel kannst du deine Miethöhe überprüfen, z.B. ob sie für deinen Wohnort gerechtfertigt ist. Dabei solltest du im Hinterkopf haben, dass deine Miete höchstens 20 Prozent über dem ortsüblichen Mietspiegel liegen darf. Wenn du in einem Viertel wohnst, in dem eine gesetzliche Mietpreisbremse gilt, sind sogar maximal zehn Prozent erlaubt.

Mit dem Instrument des Mietspiegels können Vermieter:innen deine Miete anpassen – nach unten genauso wie nach oben. Eine eventuelle Erhöhung des Mietpreises darf allerdings nur auf Grundlage der Nettokaltmiete vorgenommen werden und nicht auf Basis der Bruttokaltmiete.