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Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet einen voraussichtlichen, stichtagsbezogenen Wert von Haus, Wohnung oder Grundstück. Er ist die Grundlage für Steuern, Verkaufspreise und Darlehen. In unserem Ratgeber erfährst du, was der Verkehrswert (bzw. Marktwert) ist, wie du den Verkehrswert deiner Immobilie ermitteln kannst und welche Faktoren dabei entscheidend sind.
Du willst verkaufen? Gleich heute den Verkehrswert ermitteln und prüfen, wie viel deine Immobilie wert ist.
Der Verkehrswert oder Marktwert einer Immobilie bezeichnet den Preis, den das Objekt aktuell am Markt erzielen kann.
Die Wertermittlung folgt den Reglungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).
Je nach Immobilientyp können unterschiedliche Verfahren zum Einsatz kommen: Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren.
Die Komplexität der Bewertung bestimmt über die Kosten.
Die Basis für den Immobilienverkauf bildet eine aktuelle Immobilienbewertung. Starte jetzt kostenlos deine Immobilienbewertung bei ImmoScout24 und erfahre, welcher Preis für deine Immobilie angemessen ist.
- Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?
- Wann du den Verkehrswert ermitteln solltest
- Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
- Was kostet eine Verkehrswertermittlung?
- Verkehrswertermittlung kostenlos durch ImmoScout24
- Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt?
- Gibt es eine Formel zur Berechnung des Verkehrswertes?
- Welche Faktoren beeinflussen den Verkehrswert?
- Wie präzise ist die Verkehrswertermittlung?
- Checkliste: Unterlagen für die Verkehrswertermittlung
- FAQ: Häufige Fragen zur Verkehrswertermittlung
Der Begriff „Verkehrswert“ wird synonym mit den Begriffen „Marktwert“ und „gemeiner Wert“ verwendet und gibt an, welcher Kaufpreis an einem bestimmten Stichtag für ein Objekt voraussichtlich erzielbar wäre.
In § 194 BauGB (Baugesetzbuch) hat der Gesetzgeber folgende Definition des Verkehrswertes formuliert:
Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. – § 194 BauGB (Baugesetzbuch)
Bei der Verkehrswertermittlung werden objektbezogene Faktoren und rechtliche Gegebenheiten berücksichtigt. Die Ermittlung darf nicht willkürlich erfolgen, sondern muss laut Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) unter Berücksichtigung der zum Ermittlungszeitpunkt aktuellen Marktbedingungen stattfinden. Um den Verkehrswert für ein Haus oder eine Wohnung zu ermitteln, können verschiedene Verfahren – Vergleichswert-, Sachwert-, Ertragswertverfahren – angewendet werden.
In den folgenden Fällen ist die Verkehrswertermittlung sinnvoll oder sogar verpflichtend:
- Kauf & Verkauf von Immobilien, Zwangsversteigerung:
In diesen Fällen kann der Verkehrswert als Angebotspreis dienen. - Gerichtliche oder außergerichtliche Auseinandersetzungen mit Vermögensteilung oder Erbaufteilung:
Der Verkehrswert einer Immobilie wird interessant, wenn Erbschaftssteuer fällig wird oder auch während einer Erbauseinandersetzung oder Scheidung. - Kreditaufnahme & Versicherungsabschluss:
Deine finanzierende Bank oder Versicherung kalkuliert den Verkehrswert, um zu prüfen, wie viel Fremdkapital für den Kauf notwendig ist oder welche Sicherheit das Haus für ein Darlehen bietet. - Feststellung des Betriebsvermögens:
Die Immobilie befindet sich im Besitz eines Unternehmens. Der Verkehrswert kann berechnet werden, falls eine Gesamtbewertung der Vermögensgegenstände der Firma erstellt werden soll. - Steuerliche Bewertung:
Das Finanzamt setzt Schenkungs- und Erbschaftssteuern auf Grundlage des Verkehrswertes fest.
Mit der kostenlosen und unverbindlichen Immobilienbewertung von ImmoScout24 kannst du in nur wenigen Minuten den Verkehrswert ermitteln.
Als Verkehrswert gilt der durchschnittliche Preis, der am Wertermittlungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr sicher erzielt werden kann.
Abweichende Preise, die durch nicht allgemein geltende Besonderheiten entstehen oder durch persönliche Umstände bedingt sind, werden nicht berücksichtigt.
Um den Verkehrswert für offizielle Stellen zu ermitteln, wird ein Gutachten erstellt und deine Immobilie vor Ort untersucht.
Ein:e Sachverständige:r wird dazu Einsicht in das Grundbuch nehmen, Beleihungsunterlagen hinzuziehen und allgemeine Unterlagen zur Immobilie berücksichtigen. Grundrisse, Baupläne und gegebenenfalls Mietaufstellungen sollten ebenfalls vorher bereitgestellt werden.
Manchmal ist es nötig, den Verkehrswert für das Finanzamt zu ermitteln. In diesen Fällen solltest du in eine professionelle Bewertung durch Gutachter:innen investieren. Aber auch für den Verkauf einer Immobilie kann sich eine professionelle Verkehrswertermittlung lohnen. Wenn du mit Makler:in verkaufst, ist die Verkehrswertermittlung in den Maklerleistungen enthalten und du sparst dir diese Kosten.
Die Kosten der Verkehrswertermittlung sind davon abhängig, wie komplex eine Immobilie zu bewerten ist.
Handelt es sich um eine Wohnung in einem Wohnkomplex oder um ein Reihenhaus in einer Siedlung, ist es in der Regel kein Problem, Vergleichsobjekte zu finden. Für individuelle Gebäude, Gebäude mit Um- oder Anbauten oder auch Immobilien auf neu erschlossenem Baugrund, ist die Verkehrswertermittlung deutlich erschwert. Es gibt schlichtweg kaum oder zu wenig Vergleichsobjekte, aus deren Verkehrswert ein Mittelwert gebildet werden kann.
Die Kosten für ein professionelles Verkehrswertgutachten liegen zwischen 0,5 – 1 % des Immobilienwerts. Die Höhe des Honorars für die Berechnung des Verkehrswertes solltest du unbedingt vor Auftragsvergabe aushandeln.
In nur drei Minuten erhältst du eine umfassende Immobilienbewertung. Wir zeigen dir, welchen Verkaufspreis du bei der aktuellen Marktlage erzielen kannst. Die hochwertige Marktwertanalyse wird dir per E-Mail zugesendet und ist kostenlos.
Du beschreibst deine Immobilie
Gib die Daten deiner Immobilie in das Formular oben ein. Bereits wenige Angaben genügen.
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Wird der Verkehrswert einer Immobilie ermittelt, bezieht sich der Verkehrswert immer auf einen bestimmten Stichtag auf dem Grundstücksmarkt. Der Wert kann sich in kurzer Zeit schon deutlich verändert haben.
Für die Ermittlung bzw. Berechnung des Verkehrswertes einer Immobilie an diesem Stichtag sind verschiedene Wertermittlungsverfahren beziehungsweise eine Kombination dieser Verfahren üblich:
Beim Vergleichswertverfahren wird der Verkehrswert aus dem Vergleich ähnlicher Immobilien oder Grundstücke ermittelt. Der Durchschnittswert aller verfügbaren Vergleichsobjekte ergibt dabei den Verkehrswert. Im Umkehrschluss heißt das, wenn es genügend Vergleichsobjekte gibt, liefert das Verfahren aussagekräftige Ergebnisse. Die Datenbasis bildet hier jeweils der örtliche Gutachterausschuss für Grundstückswerte mit seiner Kaufpreissammlung. Es handelt sich hier um Daten, die Notar:innen nach erfolgtem Verkauf an den Ausschuss weitergeleitet haben.
Für welche Immobilie geeignet?
Für selbstgenutzte Immobilien. Hierbei vor allem für ähnliche Grundstücke, Häuser und Wohnungen. Deswegen kommt es vor Eigentumswohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften (Zweifamilienhäusern) und gleichartigen Siedlungshäusern zum Einsatz und weniger bei freistehenden Häusern.
Wer bietet dieses Verfahren an?
Makler:innen und Gutachter:innen
Um den Verkehrswert von gewerblich genutzten und vermieteten Immobilien zu ermitteln, eignet sich das Ertragswertverfahren. Dazu werden Bodenwert, Gebäudesachwert Gebäudeertragswert benötigt. Letztere errechnen sich aus den Mieteinnahmen und den Bewirtschaftungskosten des Objektes.
Vereinfacht ausgedrückt bedeutet das, es werden die laufenden Bewirtschaftungskosten und die Erträge auf der einen und der Bodenwert auf der anderen Seite berücksichtigt. Die komplexe Berechnung enthält den Liegenschaftszinssatz sowie einen Vervielfältiger für die Restnutzungszeit. Das Ergebnis dieser Berechnung schafft insgesamt Klarheit darüber, welche künftige Ertragskraft die Immobilie besitzt.
Für welche Immobilien geeignet?
Mietobjekte, Gewerbeimmobilien und Grundstücke, die auch zukünftig eine laufende Rendite abwerfen
Wer bietet dieses Verfahren an?
Gutachter:innen
Bei freistehenden und vermieteten Immobilien eingesetzt, ergibt sich der Verkehrswert beim Sachwertverfahren aus der Summe von Bodenwert und Gebäudesachwert mal Marktanpassungsfaktor. Das Sachwertverfahren orientiert sich an den Kosten der Gebäudeherstellung, abzüglich altersbedingter Abnutzung.
Für welche Immobilien geeignet?
Für Immobilien, für die keine oder nicht genügend Vergleichsobjekte vorhanden sind (Schulen, Bahnhöfe) sowie freistehende Selbstnutzungsobjekte (Ein- oder Zweifamilienhäuser).
Wer bietet dieses Verfahren an?
Gutachter:innen
Das Sachwertverfahren ist durch die Reform des Bewertungsgesetzes (BewG) 2023 angepasst worden. Das Ziel dieser Anpassung war das Bestreben, durch die Berechnung marktübliche Verkehrswerte zu erhalten. Unter anderem wurde aus diesem Grund der Sachwertfaktor angehoben, einige Berechnungsfaktoren ergänzt und die Gesamtnutzungsdauer von 70 auf 80 Jahre angehoben.
Zur optimalen Verkehrswertermittlung werden die drei Verfahren oft miteinander kombiniert. Du solltest diese komplexe Ermittlung Profis überlassen und immer eine:n Gutachter:in beauftragen, wenn du eine sehr genaue oder gerichtsfeste Einschätzung benötigst. Auch, wenn du die Richtigkeit deiner zu zahlenden Steuern prüfen willst, ist ein Gutachten über den Verkehrswert erforderlich.
Auch wenn der Verkehrswert eine rechnerische Größe ist, gibt es keine einheitliche Formel zur Berechnung. Der Verkehrswert ist also ein Wert, der nicht exakt bestimmbar ist.
Um den Verkehrswert oder Marktwert für ein Haus zu berechnen, spielen viele verschiedene Faktoren eine Rolle. Dazu gehören beispielsweise aktuellen Marktbedingungen und das genutzte Wertermittlungsverfahren.
Die Verkehrswertermittlung von ImmoScout24 bietet dir eine kostenlose und unverbindliche Werteinschätzung.
Der Marktwert bzw. Verkehrswert einer Immobilie ist wesentlich vom Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage abhängig. Ist das Angebot an Grundstücken und Immobilien niedrig und die Nachfrage entsprechend hoch, steigt der Verkehrswert.
Ob und wie sehr die Lage deiner Immobilie gefragt ist, verrät der Bodenrichtwert. Dieser amtliche Durchschnittswert wird mindestens alle zwei Jahre zu einem festen Stichtag ermittelt und bestimmt den Wert von Bauland und Grundstücken.
Zusätzlich wird der Verkehrswert durch den Gebäudewert und die Nutzungsmöglichkeiten des Gebäudes bestimmt. Bei vermieteten Gebäuden bestimmen die Mieteinnahmen und Instandhaltungskosten den Gebäudewert.
- Baujahr
- Wohn- und Nutzfläche
- Gebäudezustand
- Ausstattungsmerkmale (Balkon/Terrasse, Fahrstuhl, Stockwerk, Ausbaumöglichkeiten, Keller, etc.)
- Energieeffizienz
- Altlasten/Bauschäden
- Nutzungsart
- Wertrelevanz städtebaulicher Umstände
- absehbare zukünftige Entwicklungen
- Individuelle Bewertung der Gutachter:innen
Grundlage für die Ermittlung des Marktwertes oder Verkehrswertes einer Immobilie ist grundsätzlich immer die
Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Sie gibt dir Aufschluss über die Vorschriften bei der Verkehrswertwertermittlung.
Wird für ein Haus der Verkehrswert ermittelt, spielt insbesondere auch das dazugehörige Grundstück eine wichtige Rolle. Bei einem Haus, das abgerissen werden muss, werden die Kosten für den Abriss beispielsweise vom Grundstückswert abgezogen.
Verkehrswert = Grundstückswert - Abrisskosten
In der Praxis stellt der Verkehrswert nur einen Indikator dar. Denn der reale Verkaufspreis kann über oder unter dem angenommenen Verkehrswert liegen. Das kann selbst dann passieren, wenn der Verkehrswert grundsätzlich korrekt ermittelt wurde.
Beispiel: Eine Immobilienverkäuferin nimmt einen realistischen Verkehrswert für eine Immobilie an. Die unmittelbaren Nachbar:innen wollen das Objekt allerdings unbedingt erwerben und bieten deshalb einen deutlich höheren Kaufpreis als erwartet.
Trotzdem ist der Verkehrswert eine wichtige Grundlage zur Bestimmung von Verkaufspreisen, bei der steuerlichen Bewertung und der Gewährung von Krediten.
Sollen Sachverständige den Verkehrswert einer Immobilie ermitteln, werden sie bei einer Begehung die Immobilie genau begutachten. Neben einer Beschreibung der Eigenschaften des Hauses beziehen Gutachter:innen auch wertsteigernde und wertmindernde Faktoren in ihr Gutachten ein.
Dazu benötigen die Sachverständigen neben Fotos und Plänen der Immobilie folgende Unterlagen, die du ihnen zur Verfügung stellst:
Checkliste: Unterlagen für die Verkehrswertermittlung
| Verkehrswert Haus |
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| Zusätzlich bei Wohnungs- und Teileigentum |
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| Zusätzlich bei vermieteten Objekten |
|
| Berechnung von Rechten und Lasten |
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FAQ: Häufige Fragen zur Verkehrswertermittlung
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Ist Verkehrswert gleich Kaufpreis?
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Nein, der Verkehrswert ist nicht deckungsgleich mit dem Kaufpreis oder Verkaufspreis. Er ist der voraussichtlich erzielbare Verkaufspreis. Der tatsächliche Verkaufspreis ist dagegen das Ergebnis eines Verkaufsprozesses. Er bezeichnet die Summe, die der:die Käufer:in zu zahlen bereit war.
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Was versteht man unter dem Verkehrswert einer Immobilie?
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Der Verkehrswert einer Immobilie bezeichnet den Preis einer Immobilie, der zum Zeitpunkt der Wertermittlung unter genau diesen Marktbedingungen erzielbar wäre. Berücksichtigt werden Objekteigenschaften und rechtliche Gegebenheiten.
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Wie wird der Verkehrswert ermittelt?
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Je nach Immobilientyp wird eines der drei Ermittlungsverfahren genutzt oder diese miteinander kombiniert. Das Ertragswertverfahren eignet sich für die Bewertung vermieteter Objekte. Mit dem Vergleichswertverfahren werden vergleichbare, meist selbstgenutzte Objekte als Referenz herangezogen, das Sachwertverfahren stellt den Sachwert fest und wird angewendet, wenn die beiden anderen nicht infrage kommen.
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Wo bekomme ich den Verkehrswert einer Immobilie her?
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Du kannst den Verkehrswert beim Finanzamt erfragen. Es besteht aber auch die Möglichkeit, eine:n Sachverständige:n zu beauftragen. Für gerichtsfeste Verkehrswertgutachten musst du einen öffentlich bestellten und vereidigte:n Gutachter:in beauftragen.
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Wie ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert bei Erbschaft?
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Wie ermittelt das Finanzamt den Verkehrswert bei Erbschaft?
Das Finanzamt berechnet mit einer typisierten Verkehrswertermittlung (§ 199 BauGB) den Verkehrswert einer Immobilie zur Festsetzung von Schenkungs- oder Erbschaftssteuer. Mithilfe einer kostenlosen Immobilienbewertung kannst du den Wert überprüfen.
Die ImmoScout24 Redaktion verfasst jeden Beitrag nach strengen Qualitätsrichtlinien und bezieht sich dabei auf seriöse Quellen und Gesetzestexte. Unsere Redakteur:innen haben ein hohes Niveau an Immobilienwissen und informieren dich als Expert:innen mit informativen und vertrauenswürdigen Inhalten. Wir verbessern und optimieren unsere Inhalte kontinuierlich und versuchen, sie so leserfreundlich und verständnisvoll wie möglich für dich aufzubereiten. Unser Anliegen ist es dabei, dir eine erste Orientierung zu bieten. Für persönliche Anfragen deiner rechtlichen oder finanziellen Anliegen empfehlen wir dir, eine:n Rechts-, Steuer-, oder Finanzberater:in hinzuzuziehen.
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