Sachwertverfahren: Wie du den Sach­wert ei­ner Im­mo­bi­lie be­rech­nest

Als Sachwert einer Immobilie oder eines Grundstücks wird ihr Gebrauchswert unabhängig von Entwicklungen auf dem Markt bezeichnet. Der Sachwert wird mithilfe des Sachwertverfahrens ermittelt, welches im Vergleich zu anderen Verfahren zur Immobilienbewertung als besonders komplex gilt. Wir erklären dir, wie das Sachwertverfahren funktioniert, welche Faktoren bei der Berechnung des Sachwerts berücksichtigt werden müssen sowie welche Vor- und Nachteile damit einhergehen. 

Bei einem Sachwert handelt es sich per Definition um den materiellen Wert einer Sache. Angewendet bei Immobilien bedeutet dies, dass im Zuge der Sachwertermittlung der materielle Wert einer Immobilie oder eines Grundstücks berechnet wird.

Als Grundlage des Sachwerts einer Immobilie oder eines Grundstücks gelten drei Faktoren:

• Herstellungskosten des Hauses oder der Wohnung
• Bodenrichtwert des Grundstücks
• Herstellungskosten der Außenanlagen wie Garagen, Carports oder Wege

Die Herstellungskosten werden anhand der Bauart und der Qualität der Bauteile ermittelt. Hier ist also wichtig, ob das Haus einen Keller oder ein ausgebautes Dachgeschoss hat und wie hochwertig Außenwände, Fenster, Fußböden, Heizung, Dach und weitere Bauteile sind.

Das Sachwertverfahren ist neben dem Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren eines der drei anerkannten Wertermittlungsverfahren für Immobilien. Der Ablauf des Sachwertverfahrens und welche Faktoren bei der Berechnung zu berücksichtigen sind, ist in §§ 35 bis 39 ImmoWertV genau festgelegt.

Zunächst wird beim Sachwertverfahren der vorläufige Sachwert ermittelt und in weiterer Folge der sogenannte Altersminderungsfaktor sowie der angepasste Sachwertfaktor in die Berechnung mit aufgenommen.

Das Resultat der komplexen Berechnung ist der endgültige Sachwert. Dieser kann jedoch teils deutlich von dem tatsächlichen Marktwert der Immobilie abweichen, da das Sachwertverfahren den Fokus eher auf die Herstellungskosten und weniger auf Marktfaktoren wie regionales Angebot und Nachfrage legt.

Das Sachwertverfahren wird besonders dann genutzt, wenn es nur wenige Vergleichsobjekte für eine bestimmte Immobilie gibt. Dies ist in der Regel bei speziellen Gebäuden wie unter anderem bei industriell genutzten Objekten (z. B. Lagerhalle) oder bei öffentlichen Gebäuden (z. B. Bahnhofsgebäude) der Fall. Aber auch bei sehr individuellen Immobilien wie Architektenvillen kann das Sachwertverfahren zur Anwendung kommen.

Drei Komponenten bilden die Grundlage des Sachwerts:

1. der Bodenrichtwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils
2. die Herstellungskosten der baulichen Anlagen, bei privat genutzten Immobilien, also des Hauses oder der Wohnung
3. die Herstellungskosten der baulichen Außenanlagen, z. B. der Wege oder Garagen

Der Bodenrichtwert wird vom örtlichen Ausschuss der Gutachter:innen anhand der Verkaufspreise in der jeweiligen Lage ermittelt. Aber wie errechnen Immobiliengutachter:innen die Herstellungskosten z. B. eines Einfamilienhauses, das 1995 gebaut wurde? Die Vorgaben hierzu stehen in der bereits erwähnten Immobilienwertermittlungsver­ord­nung (ImmoWertV).

Die ImmoWertV benennt folgende Faktoren:

• die Art, wie das Haus ausgebaut wurde: ob es einen Keller hat oder nicht, ob und wie das Dachgeschoss ausgebaut wurde
• die Qualität der verschiedenen Bauteile, also Außenwände, Dach, Fenster, Türen, Treppen, Sanitäranlagen, Fußböden, Heizung, jeweils einzeln bewertet
  

Als nicht sachkundige Person ist es nicht empfehlenswert, die Sachwertermittlung selbst vorzunehmen, da bei der Berechnung des Sachwertes zahlreiche Faktoren miteinfließen und komplexe Zwischenrechnungen nötig sind. Grundsätzlich folgt das Sachwertverfahren jedoch folgendem Schema:

Ausgangsbasis ist somit der Bodenwert (Grundstücksfläche x Bodenrichtwert pro m²). Die Ermittlung des Gebäudewerts erfolgt über die Herstellungskosten der Immobilie. Dabei werden nicht die tatsächlichen Baukosten herangezogen, sondern sogenannte „Regelherstellungskosten“ – also Kosten, die typischerweise anfallen würden, um das Gebäude zu errichten. Um das Alter der Immobilie als wertmindernden Faktor zu berücksichtigen, werden pro Jahr 1,25 Prozent abgezogen. Dabei handelt es sich um eine lineare Vorgehensweise, ähnlich wie bei der linearen Abschreibung.

Durch diese unterschiedlichen Aspekte ergibt sich in letzter Konsequenz, dass der ermittelte Wert nicht unbedingt dem tatsächlichen Marktwert entspricht. Denn die lineare Abschreibung ist nur ein theoretisch anzunehmender Faktor. Auch die Herstellungskosten für das Gebäude sind fiktiv gewählt. Deshalb ist es immer wichtig, nicht nur die Kalkulation zu betrachten, sondern auch die subjektive Einschätzung des:der Sachverständigen zu hören, welcher Marktpreis dann schlussendlich erzielt werden könnte.

Aus beiden Positionen errechnet der:die Gutachter:in nach einem komplexen Modell die sogenannten Regelherstellungskosten der Immobilie pro Flächeneinheit. Die können je nach Standard sehr unterschiedlich ausfallen: Bei einem einfachen Reihenmittelhaus können sie 480 Euro pro Quadratmeter betragen, bei einem schicken Bungalow aber auch das Fünffache.

Über verschiedene Tabellen können auch Sanierungsmaßnahmen oder besondere Ausstattungsmerkmale mit eingerechnet werden. Nehmen wir für das Fallbeispiel eines Sachwertverfahrens einen durchschnittlichen Wert von 1.200 Euro an und multiplizieren ihn mit einer anrechenbaren Fläche – der Bruttogrundfläche – von 130 Quadratmetern, errechnen sich daraus die Gebäudeherstellungskosten: 156.000 Euro.

Der nächste Schritt im Sachwertverfahren: die Alterswertminderung. Bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen geht der Gesetzgeber in der Regel von einer Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren aus und nimmt pro Jahr eine lineare Wertminderung von 1,25 Prozent an. Ist unsere Immobilie zwanzig Jahre alt, sind von den Gebäudeherstellungskosten also 25 Prozent – 39.000 Euro – abzuziehen. Das Ergebnis: 117.000 Euro. Diese Summe ist der Gebäudesachwert.

Der Bodenwert, also der Wert des Grundstücks oder Grundstücksanteils, wird zum Gebäudesachwert hinzuaddiert. Bei einem Bodenrichtwert von 200 Euro pro Quadratmeter und einer Grundstücksgröße von 450 Quadratmetern ergibt sich ein Bodenwert von insgesamt 90.000 Euro. Wir zählen also den Gebäudesachwert und den Bodenwert zusammen und erhalten den vorläufigen Sachwert, in unserem Fallbeispiel 207.000 Euro.

Es ist unstrittig, dass für ein und dasselbe Haus in einer ländlichen, strukturschwachen Region ein deutlich niedrigerer Preis zu erzielen ist als im Villenviertel einer Metropole (und dass dieser Preisunterschied nicht einfach nur über den Bodenwert abzubilden ist). Die Sachwertrichtlinie hat hierfür den Marktanpassungsfaktor definiert. Er wird von Gutachterausschüssen errechnet und gibt dem:der Gutachter:in die Möglichkeit, den vorläufigen Sachwert den Bedingungen des Immobilienmarktes vor Ort anzupassen.

Werden in dem Quartier, in dem wir unser Beispielobjekt annehmen, Häuser im Durchschnitt nur für 90 Prozent des errechneten vorläufigen Sachwerts verkauft, beträgt der Marktanpassungsfaktor 0,9.

Dieser Faktor wird letztlich mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert und so ergibt sich ein finaler Sachwert von 186.300 Euro (207.000 Euro x 0,9 = 186.300 Euro).

1. Bodenwert ermitteln
2. Gebäudeherstellungskosten berechnen
3. Gebäudesachwert ermitteln
4. Vorläufiger Sachwert
5. Finaler Sachwert

Im ersten Schritt wird der Bodenwert ermittelt, in dem die Grundstücksfläche mit dem jeweils geltenden Bodenrichtwert multipliziert wird:

Im zweiten Schritt werden die Gebäudeherstellungskosten berechnet. Hierbei werden die Bruttogrundfläche in m2 mit den Regelherstellungskosten pro m2 multipliziert:

Im dritten Rechenschritt wird der Gebäudesachwert ermittelt, in welchem das Alter des Gebäudes als wertmindernder Faktor berücksichtigt wird. In dieser Beispielrechnung legen wir fiktiv eine Alterswertminderung von 39.000 Euro fest:

Im vorletzten Schritt wird der vorläufige Sachwert berechnet. Hierfür wird der Gebäudesachwert mit dem Bodenwert addiert:

Im letzten Schritt kommt der sogenannte Marktanpassungsfaktor zum Tragen. Dieser soll in der Berechnung des finalen Sachwertes sicherstellen, dass die regionalen Marktgegebenheiten in ausreichendem Maße berücksichtigt werden. Der Marktanpassungsfaktor, den wir hier auf 0,9 festlegen, wird mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert:

In der folgenden Übersicht haben wir noch einmal alle Zwischenschritte der Beispielrechnung einer Sachwertermittlung zusammengefasst:

Das Sachwertverfahren ist eines von den drei Verfahren, welche durch die ImmoWertV geregelt werden. Gleichzeitig ist es das einzige, welches sich auch für industriell genutzte Objekte eignet, sofern diese Immobilien nicht vermietet sind und als Renditeobjekte dienen sollen. Dennoch kritisieren Experten, dass trotz Marktanpassungsfaktor häufig unrealistische Werte ermittelt werden, die nicht den tatsächlich erzielbaren Preisen entsprechen.

• Objektives Verfahren für den Substanzwert einer Immobilie
• Nutzbarkeit für Immobilien, für die es nur wenige oder keine Vergleichsobjekte gibt
• Wenn für verschiedene Objekte das Sachwertverfahren genutzt wird, können die Ergebnisse gut verglichen werden.

• Mangelnde Datenbasis für moderne Häusertypen wie Passivhäuser
• Das Sachwertverfahren ist nur schwer in der Lage, das Marktgeschehen im Rechenprozess genügend abzubilden.
  

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Grundsätzlich kann der Sachwert einer Immobilie seinem Verkehrswert entsprechen, jedoch ist im Sachwert die aktuelle Marktsituation nur in Form eines Marktanpassungsfaktors, der mit dem vorläufigen Sachwert multipliziert wird, repräsentiert. Dieser Faktor wiederum ist jedoch sehr umstritten, da er häufig zu ungenauen Verkehrswerten führt, die zu hoch oder zu niedrig sind.

Vielmehr dient der Sachwert als eine solide Berechnungsgrundlage für Immobilienfinanzierungen oder Gebäudeversicherungen, da das zugrundeliegende Wertermittlungsverfahren objektiv nachvollziehbar ist.