ImmoWertV: In­halt, Auf­bau & An­wen­dung der Immobilienwertermittlungsverordnung

Je dynamischer sich der Immobilienmarkt entwickelt, desto häufiger müssen auch die diesbezüglichen Gesetze angepasst werden. Prinzipiell hat sich seit der ImmoWertV 2010 die Struktur der Verordnung deutlich geändert. Es gibt nun die fünf erwähnten Abschnitte, wobei die Schlussbestimmungen weniger praxisrelevant sind, sondern hauptsächlich organisatorische Informationen enthalten. Somit sind die bedeutenden Hauptteile der Verordnung in vier übersichtliche Bereiche gegliedert.

Neu ist außerdem, dass auch ökologische Aspekte bei der Bewertung einer Immobilie stärker berücksichtigt werden. Das war bisher nicht der Fall. Ebenso wird darauf geachtet, welche zukünftige Entwicklung für die Region, in der sich eine Liegenschaft befindet, zu erwarten ist.

Die Schritte, die für eine Verkehrswertermittlung zu erledigen sind, werden in § 6 Abs. 3 ImmoWertV näher definiert. Es wird zwischen „allgemeinen und besonderen objektspezifischen Grundstücksmerkmalen“ unterschieden. Im Grundbuch eingetragene Rechte und Belastungen sind ebenfalls zu berücksichtigen (ab § 46 ImmoWertV).

Ein sehr praxisnaher Punkt ist die sogenannte „Wertrelevante Geschoßflächenzahl WGFZ“. In § 16 Abs. 4 ImmoWertV wird nun vorgeschrieben, dass der Bodenrichtwert eines Grundstücks nicht mehr rein durch die Lage festgelegt werden kann. Es muss auch beachtet werden, inwieweit das Grundstück baulich genutzt werden kann. Das heißt: Grundstücke, die beispielsweise dicht und hoch verbaut werden können, weisen einen potenziell höheren Bodenrichtwert auf.

Neu ist auch, dass bestimmte einschlägige Begriffe, die international bislang etwas anders verwendet wurden, integriert wurden. So wurde die Verordnung gemäß international vergleichbaren Begrifflichkeiten angepasst. Das ist besonders für Unternehmen wichtig, die Immobilien als Anlagevermögen bewerten müssen, da hier die Standards und Begriffe der international verbreiteten Rechnungslegungsvorschriften (IFRS) genutzt werden.

Durch die klare Gliederung sind alle Inhalte der Verordnung übersichtlich strukturiert aufbereitet. Der Aufbau der novellierten ImmoWertV sieht wie folgt aus:

Im ersten Abschnitt der ImmoWertV werden Begriffe definiert, sodass diese einheitlich verwendet und verstanden werden. Es wird festgelegt, in welchen Fällen die Verordnung zur Anwendung kommt und welche Abgrenzungen es dabei genau gibt.

Im zweiten Teil der Verordnung geht es vor allem darum, welche Daten als Berechnungsgrundlagen verwendet werden. Im Fokus stehen dabei die Bodenrichtwerte.

Im dritten Passus der Verordnung gibt es Erklärungen dazu, wie die tatsächliche Wertermittlung zu erfolgen hat. Dabei werden die einzelnen Verfahren wie das Sachwertverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren genau beschrieben.

Der vierte Teil der ImmoWertV ist wiederum in zwei Abschnitten unterteilt. Im ersten Abschnitt geht es um rechtliche Definitionen und Vorgaben zur Bodenwertermittlung. Der zweite Abschnitt beschäftigt sich mit grundstücksbezogenen Rechten und Belastungen und deren Berücksichtigung bei der Wertermittlung. Große Beachtung findet das Erbbaurecht mit all seinen Besonderheiten, welches in einem Unterabschnitt genauer erläutert wird. 

Abschließend wird festgelegt, wann die Verordnung in Kraft tritt, nämlich ab dem 1. Januar 2022. 

Darüber hinaus gibt es fünf Anlagen, welche verschiedene Modellansätze und Tabellen zur Ermittlung einzelner Kennzahlen enthalten sowie eine detaillierte Auflistung von Grundstücksmerkmalen.  

Die drei zentralen Verfahren, mit denen Immobilien objektiv bewertet werden können, haben sich durch die neue Fassung der ImmoWertV nicht verändert. Es handelt sich dabei um folgende Methoden zur Wertermittlung von Immobilien:

Das Vergleichswertverfahren bietet sich für Objekte an, die in ähnlicher Form häufig am Markt verfügbar sind. Es werden Vergleichsobjekte geprüft und mithilfe von Zu- und Abschlägen wird der Wert der zu bewertenden Immobilie ermittelt. Das Verfahren kann somit gut bei Wohnungs- und Teileigentum im städtischen Bereich oder auch bei durchschnittlichen Einfamilienhäusern in typischer Siedlungslage genutzt werden. Der Wert von unbebauten Grundstücken wird oft ebenfalls anhand des Vergleichswertverfahrens ermittelt.

Das Ertragswertverfahren kommt bei vermieteten Objekten zur Anwendung, bei denen die zukünftig erzielbare Rendite im Fokus steht. Es eignet sich unabhängig von der Größe der jeweiligen Immobilie und kann somit gleichermaßen für eine vermietete Wohnung, wie auch für ein ganzes Mehrfamilienhaus, genutzt werden. In der Praxis kommt das Ertragswertverfahren häufig bei der Bewertung von Geschäftshäusern, Bürogebäuden, Einzelhandelsobjekten und Hotels zum Einsatz.

Das Sachwertverfahren kommt bei wenig vergleichbaren Immobilien zum Einsatz. Dazu zählen ganz klassisch Einfamilienhäuser, bebaute Feriengrundstücke und selbstgenutzte Eigentumswohnungen. Es gibt aber noch weitere Immobilien, die so speziell sind, dass es kaum vergleichbare Objekte gibt. Das kann beispielsweise bei Industrieobjekten der Fall sein oder auch bei exklusiven Villen. In diesem Fall wird statt dem Vergleichswertverfahren das Sachwertverfahren genutzt, um den Wert des Objektes zu ermitteln.

Die drei normierten Wertermittlungsverfahren haben klar umgrenzte Anwendungsgebiete, für die sie jeweils am besten geeignet sind. In der folgenden Übersicht siehst du typische Anwendungsbereiche und Praxisbeispiele, in denen die jeweiligen Verfahren zum Einsatz kommen:

Ergänzend zur ImmoWertV 2021 sollen im Herbst 2023 Anwendungshinweise zur Immobilienwertermittlungsverordnung (kurz: ImmoWertA) vom zuständigen Gremium beschlossen und danach veröffentlicht werden. Darin sollen Erläuterungen sowie Anwendungsbeispiele enthalten sein und damit der Interpretation und Einordnung der aktuellen ImmoWertV dienen.