5 Fra­gen, die du bei der Be­sich­ti­gung stel­len soll­test

Fragen kostet nichts. Wenn es um den Kauf einer bestehenden Immobilie geht, könnte man den Spieß umdrehen, denn NICHT zu fragen, kann teuer werden. Diese 5 Fragen solltest du bei einer Besichtigung darum unbedingt stellen, um hohe Kosten im Nachhinein zu vermeiden.

Grundsätzlich gilt: Verkäufer:innen müssen dir nur versteckte Mängel mitteilen, von denen sie selbst Kenntnis haben. Und zwar auch dann, wenn dich die Information über verborgene Schäden vom Kauf abhalten könnte. Als Beispiel nennt der Verband Privater Bauherren (VPB) das Vorhandensein von Hausschwamm, einem fiesen, zerstörerischen Holzpilz. Auch krebserregender Asbest im Haus oder der Verdacht auf einen Blindgänger, also eine nicht gezündete Bombe aus dem Zweiten Weltkrieg, auf dem Nachbargrundstück zählen zu solchen gravierenden Mängeln.

Wer dies verschweigt, macht sich der „arglistigen Täuschung“ schuldig und kann später in Regress genommen werden. Schadenersatz oder sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrages können dann verlangt werden. Der Grund: Verkäufer:innen tragen bei Mängeln an der Immobilie, die ihnen bekannt sind, eine Aufklärungspflicht.

Immobilien werden in der Regel „wie besehen“ verkauft. Das bedeutet: Wer bei der Besichtigung nichts bemerkt, später aber doch, muss die Schäden selbst beheben. Ein Rücktrittsrecht gibt es nicht. Im Nachhinein zu beweisen, dass die Mängel bekannt waren, ist meist schwierig. Umso wichtiger ist eine gründliche Besichtigung - am besten mit Sachverständigen, die genau wissen, worauf es ankommt. In die Kaufverhandlungen solltest du so gut informiert wie möglich gehen. Die folgenden Leitfragen sollen dir helfen, nichts Wichtiges zu vergessen.

Baulasten ermöglichen es, die Bebauungsmöglichkeiten eines Hauses zu erweitern, zum Beispiel den vorgeschriebenen Abstand von drei Metern zum Nachbargebäude zu unterschreiten und näher an die Grundstücksgrenze zu bauen. Wenn deine zukünftigen Nachbar:innen das dürfen, bist du vielleicht nicht einverstanden. Nutze die Frage, um grundsätzlich zu klären, ob so etwas eingetragen wurde. Du hast die Möglichkeit, selbst beim Vermessungs- und Katasteramt nachzufragen und dort Einsicht in die Baulastenakte zu nehmen. So kannst du vor der Kaufentscheidung sicher sein, dass es keine unerwarteten Baubeschränkungen gibt.

Es kann durchaus sein, dass z. B. Straßen- oder Kanalarbeiten vor Jahren durchgeführt wurden und die Kosten dafür noch nicht bezahlt sind. Im schlimmsten Fall erhältst du dann nach dem Kauf von der Gemeinde eine Rechnung in vier- oder sogar fünfstelliger Höhe für Arbeiten, die bereits vor Jahren abgeschlossen wurden. Der Gemeinde ist es dann egal, ob du damals schon Eigentümer:in warst. Du solltest dich also erkundigen, ob solche Kosten auf dich zukommen - und gegebenenfalls schon im Kaufvertrag festhalten lassen, dass die Vorbesitzer:innen für diese Leistungen aufkommen müssen.

Wenn du ein gebrauchtes Haus kaufst, solltest du darauf achten, dass alle Veränderungen am Haus baurechtlich genehmigt sind. Unberechtigte Umbauten am Haus können erhebliche Kosten verursachen und sogar zu einer Rückbau- oder Abrisspflicht führen. Deshalb ist es sehr wichtig, die Vorbesitzer:innen zu fragen. Die Antwort kann durch einen Blick in die Bauakte des Gebäudes bei der Stadtverwaltung überprüft werden. Um auf Nummer sicherzugehen, kann im notariellen Kaufvertrag eine rechtlich bindende Erklärung der Verkäufer:innen aufgenommen werden, dass der gesamte Grundbesitz baurechtlich vollständig genehmigt ist. In diesem Fall haften die Verkäufer:innen, falls diese Erklärung falsch sein sollte.

Du solltest unbedingt nach so genannten "Dienstbarkeiten" fragen, wenn du über ein anderes Grundstück gehen oder fahren musst, um zu deiner Immobilie zu gelangen. Das bedeutet, dass der Eigentümer des anderen Grundstücks und die Eigentümerin des Grundstücks, das du kaufen möchtest, eine notariell beglaubigte Vereinbarung getroffen haben sollten. Darin wird festgelegt, dass du das Nachbargrundstück für den Zugang und die Verlegung von Leitungen zur Straße nutzen darfst. Achtung: Diese Rechte müssen im Grundbuch eingetragen werden, damit sie nicht verloren gehen.

Okay, das ist jetzt nicht nur eine Frage, sondern ein ganzer Fragenkatalog. Damit kannst du Dinge prüfen, die vor allem die Bausubstanz betreffen. Frag also die Vorbesitzer:

• Gab es in der Vergangenheit Probleme mit Schimmel, Feuchtigkeit oder Schädlingen?
• Wann wurden die letzten Renovierungen oder Reparaturen durchgeführt?
• Welche Energieeffizienzmaßnahmen wurden ergriffen, um den Energieverbrauch zu senken?
• Gab es größere Schäden am Haus (z. B. Feuer, Überschwemmung, Erdbeben)?

Je nach Antwort könnte noch einiges an Kosten auf dich zukommen. Dann solltest du unbedingt gegenrechnen, ob sich das lohnt. Andererseits hast du damit auch hervorragende Argumente, um den Kaufpreis in der Preisverhandlung zu drücken. Wenn du vor den Sanierungsarbeiten nicht zurückschreckst und zum Beispiel Förderkredite oder Eigenleistung einbringst, kann sich das für dich richtig lohnen.

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