Än­de­run­gen für Im­mo­bi­li­en­käu­fer 2016

Verschärfte Energiestandards und gesetzliche Neuregelungen für Bauverträge und Kredite: Welche Änderungen Sie ab 2016 beim Bau, Kauf und der Finanzierung Ihrer Immobilie erwarten, erfahren Sie hier.

Ab 1. Januar 2016 treten verschärfte Regelungen der Energieeinsparverordnung (EnEV) für den Neubau in Kraft. Sie sind Teil der seit Mai 2014 geltenden EnEV, werden aber erst 2016 in einem zweiten Schritt umgesetzt:

• Der maximal zulässige Primärenergiebedarf (Heizenergie plus Energieaufwand für Gewinnung und Transport der Energieträger) der Immobilie liegt nun um 25 Prozent unter der bisher geltenden Grenze.

• Die Wärmeverluste der Gebäudehülle müssen um 20 Prozent geringer ausfallen als bisher.

Im Klartext bedeutet das: Neue Häuser müssen noch besser gedämmt und noch effizienter beheizt werden als bisher. Das ist in der Regel auch mit höheren Kosten verbunden. Die Neuregelung betrifft alle Häuser, für die ab dem 1. Januar 2016 ein Bauantrag gestellt wird. Wer noch bis Ende 2015 Bauantrag oder -anzeige einreicht und erst im neuen Jahr anfängt zu bauen, kann auch im neuen Jahr noch nach den alten EnEV-Regeln bauen. Immobilienkäufer sollten bei Neubauangeboten deshalb genau prüfen, welchen Standard sie für welchen Preis bekommen.

Die Bundesregierung hat einmal mehr „Hausaufgaben“ von der Europäischen Union bekommen: Bis zum Frühjahr 2016 muss sie eine EU-Richtlinie zu Wohnimmobilienkrediten umsetzen, die den Verbraucherschutz bei Immobiliendarlehen verbessern soll. Verbraucherschützer bezweifeln allerdings, dass der vorliegende Gesetzentwurf diesem Anspruch in allen Punkten gerecht wird. Vorgesehen ist, dass die Banken die Kreditwürdigkeit der Kunden in Zukunft strenger prüfen. Außerdem sollen die Informationspflichten gegenüber ihren Kunden verschärft werden.

In der Vergangenheit waren vielen Banken Fehler bei der Belehrung ihrer Kunden unterlaufen. In solchen Fällen konnten Verbraucher ihr Hypothekendarlehen zeitlich uneingeschränkt widerrufen. Damit soll – quasi im Gegenzug zur stärkeren Verpflichtung der Banken – nun Schluss sein. Wenn der Gesetzentwurf in der jetzigen Form verabschiedet würde, hätten Sie als Immobilienkreditnehmer nur noch für einen Zeitraum von einem Jahr und 14 Tagen ein Widerrufsrecht.

Die Verschärfung des EnEV-Standards zieht auch Änderungen bei der Förderung durch die staatliche KfW-Bank nach sich. Diese unterstützt den Bau von besonders energieeffizienten Häusern, die besser sind als der gesetzliche Standard, mit zinsgünstigen Darlehen.

Allerdings fällt ab 1. April 2016 das sogenannte KfW-Effizienzhaus 70 aus der Förderung heraus, weil es nach der neuen Regelung nur noch die gesetzlichen Mindestforderungen erfüllt. Im Gegenzug wird dafür aber das KfW-Effizienzhaus 40 Plus als neuer Förderstandard eingeführt, mit einem Tilgungszuschuss von 15 Prozent auf die förderfähige Darlehenssumme. Immobilienkäufer, die von den KfW-Darlehen profitieren wollen, sollten sich rechtzeitig informieren, ob das Haus ihrer Wahl förderfähig ist oder nicht.

Das Bauvertragsrecht soll ebenfalls reformiert werden. Auch hierfür liegt ein Gesetzesentwurf vor. 

• ein Widerrufsrecht für Bauverträge

• eine gesetzliche Baubeschreibungspflicht

• Regelungen zur Bauzeit (beispielsweise Angabe des Fertigstellungstermins in der Baubeschreibung), Abschlagszahlungen und Sicherheitsleistungen

Wann der Entwurf verabschiedet werden kann und ob das Gesetz schon 2016 in Kraft treten wird, war allerdings Anfang Dezember 2015 noch nicht abzusehen.

Ein Posten, den Hauskäufer in ihrer Finanzplanung oft unterschätzen, ist die Grunderwerbssteuer als Teil der Kaufnebenkosten. Hier haben die Bundesländer in den vergangenen Jahren mit mehrfachen Erhöhungen der Steuersätze bei Bauherren und Käufern kräftig zugelangt.

Einige Länder sind inzwischen bei Werten von 6,5 Prozent des Kaufpreises angekommen. Nach den im Dezember 2015 vorliegenden Informationen müssen 2016 vermutlich jedoch nur Hauskäufer in Thüringen mit einer weiteren Erhöhung rechnen. Hier soll der Grunderwerbssteuersatz von 5,0 auf 6,5 Prozent steigen.