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Der Kauf einer Immobilie ist eine der größten finanziellen Entscheidungen überhaupt. Dabei können teure Fehler passieren, die dich am Ende richtig viel Geld kosten. Da die meisten Menschen so viel Geld nur einmal im Leben ausgeben, fehlt oft die Erfahrung. Hier sind die sechs häufigsten Fehler – und wie du sie vermeiden kannst, um bares Geld zu sparen.
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Die Größe einer Immobilie sieht auf dem Papier oft beeindruckend aus – doch Vorsicht: Nicht alle Angaben zur Wohnfläche entsprechen den gesetzlichen Vorgaben. In vielen Exposés werden Flächen fehlerhaft oder geschönt angegeben.
Häufige Tricks:
- Balkone werden zu 50 Prozent ihrer Fläche angerechnet, auch wenn das nicht immer zulässig ist.
- Die Flächen unter Dachschrägen werden voll als Wohnfläche angerechnet, sie zählen jedoch erst ab einer Höhe von einem Meter, und selbst dann nur anteilig.
- Terrassen oder Kellerflächen werden oft zu großzügig berechnet – was den Kaufpreis künstlich in die Höhe treibt.
Lass die Wohnfläche von einer unabhängigen Fachperson überprüfen. Eine exakte Berechnung spart dir bares Geld und gibt dir eine solide Grundlage für Preisverhandlungen. Achte auch darauf, ob im Exposé zwischen „Wohn-“ und „Nutzfläche“ unterschieden wird – hier verstecken sich häufig Missverständnisse. Verlange immer die Baupläne und prüfe, ob die Angaben den rechtlichen Vorgaben entsprechen.
Energieeffizienz ist nicht nur ein Umweltthema, sondern auch ein echter Geldfaktor. Immobilien mit schlechter Effizienzklasse (zum Beispiel F, G oder H) verursachen hohe Heizkosten und lassen sich schwerer verkaufen. Ein Blick in den Energieausweis ist daher unverzichtbar. Dieser verrät dir alles über den Energieverbrauch und die Effizienzklasse des Hauses. Zieh eine:n Energieberater:in hinzu, denn sie oder er erstellt Sanierungsvorschläge, die Energiekosten langfristig senken und den Wert der Immobilie steigern. Dazu kommen Förderprogramme, die dir finanziell unter die Arme greifen können.
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Bei älteren Immobilien verstecken sich oft unliebsame Überraschungen in den Unterlagen – insbesondere offene Erschließungskosten. Diese fallen an, wenn die Immobilie an Versorgungsnetze wie Strom, Wasser oder Abwasser angebunden wird. Je nach Region können sie zwischen 5.000 und 20.000 Euro betragen. Das Problem: Oft sind diese Kosten noch nicht vollständig bezahlt – und ihr müsst als neue Eigentümer:innrn dafür aufkommen.
Frage bei der zuständigen Gemeinde nach, ob noch Forderungen bestehen. Klare Auskünfte schützen dich vor teuren Überraschungen. Sollte es offene Erschließungskosten geben, nutze dies als Verhandlungshebel, um den Kaufpreis zu senken.
So suchst du sicher
Achte bei der Immobiliensuche darauf, mit wem du deine persönlichen Daten teilst.
Erkundige dich gründlich, ob für alle Umbauten die entsprechenden Genehmigungen vorliegen. Gibt es tatsächlich Lücken bei Baugenehmigungen? Das ist ein Grund für Preisverhandlungen. Ein Abschlag hilft, das Risiko abzufedern. Lass die Unterlagen von einer Fachperson prüfen. Architektinnen oder Bauingenieure können dich kompetent beraten und mögliche Fallstricke aufdecken.
Wusstest Du, dass eine kluge Aufteilung des Kaufpreises bares Geld sparen kann – vor allem, wenn du die Immobilie jetzt oder später vermieten möchtest? Verkäufer:innen nennen häufig nur einen Gesamtpreis, ohne die einzelnen Bestandteile wie Grundstück, Gebäude oder Einbauten aufzuschlüsseln. Doch genau hier liegt das Sparpotenzial: Grundstücksanteile sind steuerlich nicht abschreibbar.
Der Wert des Gebäudes hingegen kann über Jahre abgeschrieben werden – ein großer Vorteil bei der Steuer. Und unabhängig davon, ob du vermieten möchtest oder nicht, solltest du unbedingt darauf achten, dass Einbauten wie Küchen oder Möbel separat im Kaufvertrag aufgeführt werden, da auf sie keine Grunderwerbsteuer erhoben wird.
Bestehe darauf, dass im Kaufvertrag eine klare Aufteilung erfolgt. Kläre außerdem im Vorfeld mit deiner Bank, ob die Herausrechnung von Inventar den Beleihungswert beeinflusst.
Der vielleicht teuerste Fehler: In der Euphorie des Hauskaufs schließen viele Käufer:innen den Darlehensvertrag ab, bevor der Kaufvertrag beim Notar oder der Notarin unterschrieben ist. Ein fataler Fehler: Platzt der Kauf – aus welchen Gründen auch immer – hast du ein Darlehen ohne Haus. Dann sitzt du auf teuren Vorfälligkeitsentschädigungen, die Banken berechnen, um ihren entgangenen Zinsertrag auszugleichen, wenn du das Darlehen kündigst. Je nach Restlaufzeit und Zinssatz können hier schnell mehrere Tausend Euro fällig werden. Du zahlst dann also Zinsen für Geld, das du gar nicht mehr brauchst.
Statt direkt den Darlehensvertrag zu unterschreiben, vereinbare mit deiner Bank eine verbindliche Finanzierungszusage. Diese gibt dir Sicherheit, ohne dich festzulegen. Außerdem gilt: Lass dich nicht unter Druck setzen – ein guter Deal braucht Zeit.
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