Wie funk­tio­niert ein Kre­dit für den Haus­kauf?

Der Weg zum Eigenheim ist herausfordernd – besonders bei der Finanzierung. Es ist nicht immer klar, wie ein Kredit für den Hauskauf funktioniert und warum Eigenkapital eine Schlüsselrolle spielt. In diesem Ratgeber liest du, wie du Zinskosten langfristig reduzieren kannst.

Ein Immobilienkredit ist eine langfristige Finanzierung. In der Regel leihst du von einer Bank oder einem Kreditinstitut Geld für den Hauskauf. Im Gegenzug verpflichtest du dich, diesen Betrag – plus Zinsen – über viele Jahre hinweg zurückzuzahlen.
 

So läuft die Kreditaufnahme ab:
 

1. Finanzierungsbedarf ermitteln: Zuerst prüfst du, wie viel Geld du benötigst. Dies umfasst den Kaufpreis der Immobilie plus Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar:in und Makler:in.
2. Kreditangebot einholen: Banken berechnen dir basierend auf deinem Einkommen, deiner Bonität und deinem Eigenkapital ein Angebot.
3. Tilgungsplan erstellen: Du entscheidest, wie hoch deine monatlichen Raten sein sollen. Dies hängt davon ab, wie schnell du den Kredit zurückzahlen möchtest.
4. Grundschuld eintragen: Die Bank sichert den Kredit durch die Eintragung einer Grundschuld auf deine Immobilie ab. Falls du nicht zahlen kannst, hat sie das Recht, die Immobilie zu verkaufen.

Tipps zur optimalen Finanzierung: So sparst du langfristig Geld
 

1. Vergleiche Kreditangebote: Nutze Kreditrechner oder konsultiere eine:n unabhängige:n Finanzberater:in.
2. Tilgungsrate optimieren: Eine höhere Tilgung verkürzt die Laufzeit und spart Zinsen. Zwei bis drei Prozent Tilgung sind ideal.
3. Sondertilgungen nutzen: Achte darauf, dass dein Kredit Sondertilgungen erlaubt. So kannst du zusätzliches Geld in die Rückzahlung stecken.
4. Zinsbindung clever wählen: Wähle eine lange Zinsbindung, wenn die Zinsen niedrig sind, um für die Zukunft abzusichern.

Eigenkapital ist der Teil der Finanzierung, den du selbst beisteuerst – also ohne Kredit. Banken verlangen in der Regel, dass du mindestens 20 Prozent des Kaufpreises aus eigenen Mitteln aufbringst.
 

Warum ist Eigenkapital so wichtig?
 

• Günstigere Konditionen: Je mehr Eigenkapital du einbringst, desto besser ist dein Zinssatz, wenn es auch ohne Eigenkapital geht.
• Weniger Risiko: Banken sehen eine höhere Eigenkapitalquote als Zeichen deiner finanziellen Sicherheit.
• Nebenkosten decken: Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar:in, Makler:in) solltest du idealerweise komplett aus deinem Eigenkapital zahlen – das sind etwa 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises.

Die Zinsen für Immobilienkredite schwanken je nach Marktlage, deiner Bonität und der Laufzeit des Kredits.
 

Aktuelle Marktlage:
 

• Durchschnittliche Zinsen: In den vergangenen Jahren bewegten sich die Zinsen für Immobilienkredite meist zwischen drei und fünf Prozent.
• Einflussfaktoren: Niedrigere Zinssätze erhältst du bei kurzer Zinsbindung und hoher Eigenkapitalquote.
• Zinsbindung: Die meisten entscheiden sich für eine Zinsbindung von 10 bis 15 Jahren, um Planungssicherheit zu haben.
   

Ein Beispiel: Für einen Kredit von 300.000 Euro mit einem Zinssatz von 3,5 Prozent zahlst du über zehn Jahre etwa 875 Euro monatlich, wenn du mit einer anfänglichen Tilgung von zwei Prozent kalkulierst.

Um böse Überraschungen beim Hauskredit zu vermeiden, solltest du einige wichtige Punkte beachten:

Eine solide Eigenkapitalquote von mindestens 20 Prozent des Kaufpreises ist entscheidend. Je höher dein Eigenkapital, desto bessere Konditionen kannst du mit der Bank verhandeln. Zusätzlich sollten die Kaufnebenkosten (etwa 10 bis 15 Prozent) ebenfalls aus Eigenkapital gedeckt werden.

Wähle eine lange Zinsbindung, insbesondere bei niedrigen Zinsen, um Planungssicherheit zu haben. Empfohlen wird eine anfängliche Tilgungsrate von zwei bis drei Prozent, damit du schneller schuldenfrei wirst.

Nutze Kreditrechner und hole mehrere Angebote ein. Kleine Unterschiede beim Zinssatz können über die Jahre viele Tausend Euro ausmachen. Achte auch auf Sondertilgungsmöglichkeiten und flexible Konditionen.

Eine gute Bonität verschafft dir bessere Konditionen. Prüfe deine Schufa-Daten vorab und begleiche ausstehende Verbindlichkeiten.

Plane nicht nur mit der monatlichen Rate, sondern berücksichtige auch Nebenkosten, Instandhaltung und mögliche Zinssteigerungen nach der Zinsbindung.

Mit einer klaren Strategie und gründlicher Vorbereitung wird der Weg zum Eigenheim einfacher und sicherer. Das ist eine praktische Schritt-für-Schritt-Anleitung:

Der erste Schritt ist das Ansparen von Eigenkapital.
Denn: Mehr Eigenkapital bedeutet bessere Konditionen.

Bevor du dich auf die Immobiliensuche machst, prüfe genau, wie viel du dir leisten kannst. Berücksichtige nicht nur die Kaufkosten, sondern auch laufende Kosten wie Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung.

Hole mehrere Kreditangebote ein und vergleiche sie sorgfältig. Achte auf Zinsen, Tilgungsraten und Zinsbindungen. Sondertilgungsmöglichkeiten und flexible Konditionen sind ebenfalls wichtig. Lass dich von Expert:innen beraten, um das beste Angebot zu finden.

Definiere deine Wünsche und Bedürfnisse: Lage, Größe, Ausstattung. Plane Besichtigungstermine und prüfe potenzielle Objekte sorgfältig. Denke auch an zusätzliche Kosten für Renovierungen oder Modernisierungen.

Lass den Kaufvertrag von einer Notar:in prüfen und kläre alle offenen Fragen. Achte darauf, dass der Vertrag fair gestaltet ist und alle Vereinbarungen korrekt enthält.

Nach der Prüfung durch die Bank kannst du den Kreditvertrag unterschreiben. Die Bank überweist den Kreditbetrag direkt an die Verkäufer:in oder Notar:in.

Du bekommst die Schlüssel zu deinem neuen Zuhause! Plane den Umzug sorgfältig und genieße dein neues Eigenheim.