7 Sa­chen, die über­ra­schen­der­wei­se nicht zwin­gend im Preis mit drin sind

Gekauft wie gesehen? Das gilt beim Hauskauf nur bedingt. Was nach der Schlüsselübergabe (nicht) im Haus bleibt, überrascht manchmal. Diese sieben Dinge sind nicht zwingend im Kaufpreis inbegriffen.

Was im Preis mit drin ist und was nicht, darüber gibt es immer wieder Streit. Juristisch wird zwischen drei unterschiedlichen Kategorien unterschieden: 
 

1. Wesentliche Bestandteile
2. Zubehör
3. Sonstiges bewegliche Sachen 

Wesentliche Bestandteile sind Sachen, die im Kern zur Immobilie gehören. Nach § 93 im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) sind das Bestandteile, „die voneinander nicht getrennt werden können, ohne dass der eine oder der andere zerstört oder in seinem Wesen verändert wird“. Heißt: Alles, was beim Herausnehmen zerstört würde, ist wesentlicher Bestandteil und damit erstmal im Kaufpreis mit drin, ohne dass es im Vertrag extra aufgeführt werden muss. Außerdem wichtig beim Immobilienkauf: Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude (§ 94 BGB). 

Zum Zubehör zählen Sachen, die zwar beweglich sind, aber trotzdem zum Haus gehören, weil sie dem wirtschaftlichen Zweck des Hauses oder des Grundstücks dienen. Das sind zum Beispiel Alarmanlagen, Parabolantennen oder gelagertes Feuerholz. Wenn es im Kaufvertrag nicht anders festgehalten ist, gelten diese Dinge automatisch als mitverkauft. 

Sonstige bewegliche Sachen allerdings werden nicht automatisch mitverkauft. Dazu zählen grundsätzlich Möbel und Lampen, Spiegel, Pflanzen oder auch freistehende Briefkästen. Es gibt aber immer wieder Sonderfälle und Graubereiche, bei denen nicht ganz klar ist, in welche der drei Kategorien sie fallen. Welche sieben Dinge zählen dazugehören, liest du weiter unten.

Eine Einbauküche ist überraschenderweise oftmals nicht wesentlicher Bestandteil eines Hauses. Das ist sie nämlich nur dann, wenn sie speziell für das Haus angefertigt wurde und quasi eine Einheit mit ihm bildet. Das trifft in der Regel nur auf sehr hochwertige Einbauküchen zu, die speziell für einen bestimmten Küchenraum angefertigt wurden – anders als Einbauküchen, die aus serienmäßig hergestellten Einzelteilen bestehen. Die können eventuell als Zubehör gelten, das ist juristisch aber umstritten. Es kann sein, dass die Verkäufer:innen ihre Küche mitnehmen in ihr neues Zuhause. Oder sie bieten die Einbauküche gesondert zum Kauf an. Vielleicht möchtest du die Küche angesichts des zweifelhaften Charmes vergangener Jahrzehnte auch gar nicht übernehmen und deine eigene Wunschküche einbauen. Auf jeden Fall gilt: Frag bei der Besichtigung nach, ob die Küche mit drin ist, und halte die Vereinbarung im Vertrag fest.

Auch mit dem Stellplatz ist es so eine Sache. Gerade wenn du ein Haus kaufst, ist ein Stellplatz häufig mit drin. Ein Carport gilt zum Beispiel in der Regel als wesentlicher Bestandteil eines Hauses und ist somit meist schon im Preis mit inbegriffen. Wenn du eine Wohnung kaufst, sieht das oft schon wieder anders aus. Hier gehört ein Stellplatz nicht unbedingt dazu. Eventuell verfügt das Haus über eine Tiefgarage und du kannst einen Stellplatz dazu erwerben oder mieten. Informiere dich unbedingt vorab, wenn du ein Auto hast und einen Stellplatz benötigst.

Auch der Garten ist juristisch betrachtet eine Grauzone. Gartenhäuschen oder Gewächshäuser können wesentliche Bestandteile eines Hauses sein, müssen es aber nicht zwingend. Hier muss man unter den Schuppen gucken: Steht er auf einem festen Betonfundament? Dann ist er wesentlicher Bestandteil. Handelt es sich um ein Fertighäuschen, das problemlos abgebaut werden kann? Dann ist es wahrscheinlich nur Zubehör. Ähnliches gilt für einen Pool: Wenn er im Boden eingelassen ist, gehört er zum Haus dazu. Ein aufgestellter Jacuzzi ist nach der Schlüsselübergabe aber nicht mehr unbedingt da. Ein aufgestellter elektrischer Brunnen? Eher nicht. Ein Grill wird vermutlich beim Auszug mitgenommen, eine feste Outdoor-Küche wäre aber schon wieder wesentlicher Bestandteil. Ein Sonderfall sind Kinderschaukeln, Klettergerüste und Sandkästen. Die sind zwar (hoffentlich) fest mit dem Boden verbunden, zählen aber trotzdem zum „sonstigen beweglichen Inventar“ und sind somit nicht im Preis mit drin. Und was ist mit einem Gartenteich? Sehr wahrscheinlich wesentlicher Bestandteil. Das gilt aber nicht für die teuren Zierfische, die darin leben. Wobei: Die könnte man vielleicht sogar als Zubehör ansehen, da etwa sehr teure Koi-Karpfen bei entsprechender Auslegung dem wirtschaftlichen Zweck eines gehobenen Anwesens dienen können. Dann wären sie gemäß § 311c BGB „im Zweifel mitverkauft“. Ja, wirklich.

Auch hier muss wieder der „Rütteltest“ durchgeführt werden: Sind die Gegenstände fest mit dem Haus verbunden oder nicht? Lose angebrachte Jalousien sowie Vorhänge und Gardinen gelten nicht als wesentlicher Bestandteil eines Hauses. Sind die Jalousien aber fest eingebaut, sieht das schon wieder anders aus. Das gilt auch für eine fest verbaute Markise. Häufig wurden Vorhänge und Co aber speziell auf die Fenster zugeschnitten und die Verkäufer:innen wollen sie gar nicht mitnehmen. Auch hier gilt: Nachfragen, was dableibt und was nicht, und ggf. im Vertrag festhalten.

Das Haus verfügt über eine Klimaanlage? Das ist angesichts der heißen Sommermonate verlockend. Aber nicht zu früh freuen: Die Klimaanlage ist nur mit drin, wenn sie fest eingebaut ist. Bewegliche Klimaanlagen sind nicht mit drin. Und Kaminöfen? Das kommt auf den Einzelfall an. Ein Kaminofen ist grundsätzlich dann wesentlicher Bestandteil, wenn er die einzige Wärmequelle in einem Raum ist, wenn es also keine Heizung o. Ä. gibt. Das ist heutzutage nur sehr selten der Fall (und wenn, dann brauchst du den Ofen auch wirklich). Grundsätzlich stellt sich die Frage, ob der Ofen beweglich ist und theoretisch auch an anderer Stelle stehen könnte. Dann wäre er mobiles Inventar und könnte gesondert verkauft werden. Wenn nicht, wäre er vermutlich Zubehör und im Preis mit drin, wenn nicht anders vereinbart.

Die Spülmaschine und der Kühlschrank gefallen dir richtig gut – sind aber nach der Schlüsselübergabe nicht mehr da? Das liegt daran, dass auch Elektrogeräte erstmal als mobiles Inventar gelten und somit nicht zwingend im Preis mit drin sind. Wenn sie aber Teil der Einbauküche sind (kein freistehender Kühlschrank), können sie ggf. inbegriffen sein. Das kommt darauf an, ob die Einbauküche generell mit dabei ist (s. Punkt 1). Auch Waschmaschinen, Fernseher und Lampen sind in der Regel nicht mit drin (fest verbaute Deckenleuchten aber z. B. schon). Glück hast du bei Alarmanlagen, Rauchmeldern, Parabolantennen oder Photovoltaikanlagen: Die gelten gemeinhin als Zubehör und werden somit mitverkauft, sofern im Vertrag nichts anderes steht.

Die Kinder sind total ausgerastet, als sie bei der Besichtigung die Kletterwand im Flur gesehen haben? Dann besser Erwartungsmanagement betreiben: Die bleibt eventuell nicht. Obwohl sie fest verbunden ist, zählt sie als bewegliches Inventar, und kann in der Regel auch relativ problemlos wieder abmontiert werden. Das gilt auch für andere Indoor-Spielgeräte. Auch Eigenanfertigungen wie Hochbetten oder Bücherregale zählen nicht als wesentliche Bestandteile eines Hauses. Hier gibt es aber eine Sonderregelung: Wenn die Einbaumöbel nämlich speziell angepasst sind und nicht wieder an anderer Stelle aufgebaut werden können, werden sie zu wesentlichen Bestandteilen und sind somit im Preis mit drin. Aber auch hier bist du auf der sicheren Seite, wenn du nachfragst und alles im Vertrag festhältst.

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