Jetzt kau­fen oder war­ten? Ein Ge­dan­ken­ex­pe­ri­ment

Du möchtest eine Immobilie kaufen und die Bauzinsen scheinen immer weiter zu sinken. Doch während du zögerst, steigen die Immobilienpreise.  Wer ist schneller: Zinsen oder Kaufpreise? In diesem Artikel zeigen wir dir, welche Komponenten für die Entscheidung "Kaufen oder Warten" wichtig sein könnten.

Die Europäische Zentralbank (EZB) hat am 17. Oktober die Leitzinsen erneut gesenkt. Für potenzielle Immobilienkäufer:innen bedeutet die Senkung der Leitzinsen, dass die Wahrscheinlichkeit für bessere Zinskonditionen steigt. Dies nährt die Hoffnung, dass auch die Bauzinsen weiter sinken könnten. Das Hauptproblem besteht jedoch darin, die Entwicklung der Bauzinsen und der Immobilienpreise richtig einzuschätzen und gegeneinander abzuwägen. Oliver Kohnen, Geschäftsführer von Baufi24, sieht in der Zinsentscheidung eine Chance für den Immobilienmarkt, weiß aber auch, dass die Immobilienpreise die Entscheidung erschweren: „Aktuell steigen die Immobilienpreise zwar noch nicht so stark wie in einem heiß gelaufenen Verkäufermarkt - doch sollten Häuslebauer in spe das noch offene Zeitfenster nicht ungenutzt verstreichen lassen“.

Die wesentliche Überlegung für dich ist also, wie stark die Bauzinsen tatsächlich sinken müssten, um eine Preissteigerung von X Euro zu kompensieren. Dazu musst du aber beachten, dass die Bauzinsen nicht nur den Kaufpreis beeinflussen, sondern auch die Gesamtkosten der Finanzierung.

Um dir eine bessere Vorstellung davon zu geben, welchen finanziellen Unterschied es machen kann, jetzt zu kaufen oder zu warten, haben wir ein einfaches Rechenbeispiel erstellt. Eine individuelle Finanzierung hat meist mehrere Elemente, sodass es hier nur darum geht, dich für das Zusammenspiel von Preis und Zinsen zu sensibilisieren.

Option 1 - jetzt kaufen:

Kaufpreis: 400.000 €
Zinssatz: 3,10 % p. a.
Tilgungsrate: 2 % p. a. der Darlehenssumme
Darlehenssumme: 400.000 € (100 % Finanzierung) 

Option 2 - Warten:

Kaufpreis: 450.000 €
Zinssatz: 2,95 % p. a.
Tilgungsrate: 2 % p. a. der Darlehenssumme
Darlehenssumme: 450.000 € (100 % Finanzierung)

Bei Option 1 beträgt die monatliche Rate 1.700 Euro, bei Option 2 1.856,25 Euro. Die Laufzeit beider Optionen ist ähnlich und liegt bei ungefähr 30 Jahren, wobei Option 1 etwas kürzer ausfällt. Wenn du die Gesamtzinszahlungen betrachtest, zahlst du bei Option 1 insgesamt 215.974 Euro Zinsen, während dieser Betrag bei Option 2 auf 234.984 Euro steigt. Die Gesamtkosten bei Option 1 liegen bei 615.974 Euro, während sie bei Option 2 auf 684.984 Euro ansteigen. 

Da wir hier eine feste Tilgung von 2 Prozent annehmen, liegt die monatliche finanzielle Belastung bei Option 2 um 156,25 Euro höher als bei Option 1: Das liegt natürlich an der höheren Summe. Trotz des etwas niedrigeren Zinssatzes führt der höhere Kaufpreis bei Option 2 zu insgesamt höheren Zinszahlungen und letztlich zu höheren Gesamtkosten. Insgesamt zahlst du bei Option 2 etwa 19.010 Euro mehr an Zinsen.

Option 1 (jetzt kaufen) ist in diesem Beispiel tatsächlich finanziell günstiger. Die Annahme einer starken Preissteigerung kann hier den Vorteil der niedrigeren Zinsen nicht ausgleichen. Diese Berechnung ist natürlich stark vereinfacht. In der Praxis solltest du zusätzlich auch die folgenden Faktoren berücksichtigen:
 

• Eigenkapitalanteil: Reduziert deine Darlehenssumme und die Zinsbelastung.
• Nebenkosten: Notar, Grunderwerbsteuer und Maklergebühren erhöhen deine Gesamtkosten.
• Sondertilgungen: Können die Laufzeit und Zinskosten verringern.
• Zinsbindung: Nach Ablauf der Zinsbindungsfrist können sich die Konditionen ändern.

Ein weiteres Risiko, das bei der Entscheidung „Kaufen oder Warten“ oft unterschätzt wird, ist dein Eigenkapital. Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist grundsätzlich nur in Ausnahmefällen zu empfehlen. Wenn die Immobilienpreise weiter steigen, steigt auch der Eigenkapitalbedarf, den die Banken verlangen. Das kann dazu führen, dass du selbst bei fallenden Bauzinsen am Ende nicht mehr genug Eigenkapital aufbringen kannst, um dir den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Ohne ausreichendes Eigenkapital wird das Finanzierungsvorhaben dann schnell zum Drahtseilakt, und die Kosten für eine 100-Prozent-Finanzierung sind oft deutlich höher. Die zusätzlichen Kosten, die aus der gestiegenen Kreditsumme entstehen können, sind nicht zu unterschätzen. Auch wenn die Zinsen niedriger sind, bedeutet eine höhere Kreditsumme über die gesamte Laufzeit oft eine höhere finanzielle Belastung.

Wir denken, es wird klar: Die Entscheidung, ob du jetzt eine Immobilie kaufen oder lieber warten solltest, hängt von mehreren Faktoren ab. Einerseits können sinkende Bauzinsen eine Ersparnis bedeuten, andererseits können (stark) steigende Immobilienpreise diese Ersparnis wieder zunichtemachen. Es ist daher immens wichtig, dass du neben den Bauzinsen auch die allgemeine Marktentwicklung und deine persönliche finanzielle Situation im Blick behältst. Berücksichtige die Verfügbarkeit von Eigenkapital und wäge ab, ob die aktuellen Konditionen zu deiner Lebenssituation passen. Nur so kannst du vermeiden, dass dir die Immobilienpreise ein Schnippchen schlagen.

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