Was ist ein Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag?

Ein Gewährleistungsausschluss ist besonders bei Altbauten üblich. Denn bei alten Immobilien können hier und da, kleinere oder größere Mängel vorliegen. In der Regel verantworten nicht die Verkäufer:innen diese Mängel. Wenn du als Käufer:in einen Immobilienkaufvertrag mit einem Gewährleistungsausschluss unterschreibest, hast du fortan keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung oder Schadenersatz – selbst, wenn der Mangel erst nach dem Kauf entdeckt wird.

Ein wirksamer Gewährleistungsausschluss im Immobilienkaufvertrag erfordert klare, rechtssichere Formulierungen und die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. Das Ziel ist verzwickt: die Haftung des:der Verkäufers:in für Mängel an der Immobilie soll beschränkt werden, ohne dabei die Rechte der Käufer:innen unzulässig einzuschränken. Beim Gewährleistungsausschluss sollten daher folgende Aspekte bei der Formulierung beachtet werden:

Der Gewährleistungsausschluss muss für alle Beteiligten verständlich sein. Fachjargon oder unklare Formulierungen sollten vermieden werden.

Der Ausschluss darf nicht im „Kleingedruckten“ versteckt sein. Er sollte im Hauptteil des Vertrags gut sichtbar und nachvollziehbar platziert werden, idealerweise unter einer eigenen Überschrift wie „Gewährleistung“.

Ein Gewährleistungsausschluss kann nicht arglistig verschwiegene Mängel abdecken. Verkäufer:innen müssen bekannte Schäden offenlegen. Außerdem darf die Klausel Käufer:innen nicht unangemessen benachteiligen.

Pauschale Ausschlüsse, die alle Gewährleistungsansprüche ohne Einschränkungen ausschließen, sind unzulässig. Es empfiehlt sich, eine:n Notar:in oder eine juristische Fachperson hinzuzuziehen, um die Formulierung rechtssicher zu gestalten.

Die Gewährleistung wird nicht in allen Immobilienkaufverträgen ausgeschlossen, beim Kauf von Neubauten ist so eine Klausel sogar nicht zulässig. Es gibt klare juristische Vorgaben. Falls ein Gewährleistungsausschluss nicht vertraglich vereinbart wurde, gilt in einigen Fällen trotzdem, dass die Käufer:innen kein Gewährleistungsanspruch haben:
 

Gekauft wie besichtigt

Für sichtbare Mängel, die Käufer:innen bei der Besichtigung hätten erkennen können, besteht kein Gewährleistungsanspruch. Hier gilt: Was sichtbar ist, wird als akzeptiert betrachtet, es sei denn, etwas anderes wurde vertraglich geregelt.
 

Normaler Verschleiß

Schäden, die durch den üblichen Gebrauch der Immobilie entstehen, fallen ebenfalls nicht unter die Gewährleistung. Dazu zählen beispielsweise kleine Risse in der Wand oder eine in die Jahre gekommene Heizung.

Ein Gewährleistungsausschluss ist dann unwirksam, wenn:

1. Arglist vorliegt: Wenn Verkäufer:innen Mängel bewusst verschweigen, haftet der:die Betroffene trotz Ausschlussklausel.
Beispiel: Ein:e Verkäufer:in kennt eine bestehende Schimmelbildung, verschweigt diese aber – in diesem Fall bleibt die Haftung bestehen, selbst wenn der Vertrag einen Ausschluss vorsieht.

2. Unklare oder widersprüchliche Formulierungen: Wenn die Klausel missverständlich ist, wird sie im Zweifel zugunsten der Käufer:innen ausgelegt.

Das arglistige Verschweigen von Mängeln ist ein häufiger Streitpunkt. Arglist bedeutet, dass der:die Verkäufer:in bewusst Informationen zurückhält, die für den Kauf relevant sind. In solchen Fällen kann der Gewährleistungsausschluss unwirksam sein. Beispiele hierfür sind bekannte Probleme wie eine fehlerhafte Dämmung oder Schäden am Dach, die nicht offengelegt wurden.

Ein unwirksamer Gewährleistungsausschluss kann für Verkäufer:innen weitreichende Konsequenzen haben. Käufer:innen haben in solchen Fällen weiterhin Rechte, die sie geltend machen können.

Wenn der Ausschluss unwirksam ist, können Käufer:innen verlangen, dass die festgestellten Mängel von den Verkäufer:innen beseitigt werden. Dies gilt auch dann, wenn die Mängel erst nach dem Kauf entdeckt werden.

Liegt ein Mangel vor, der nicht vollständig behoben werden kann, haben Käufer:innen das Recht, den Kaufpreis anteilig zu mindern. Der Betrag richtet sich nach dem Umfang des Mangels.

Bei erheblichen Mängeln können Käufer:innen den gesamten Kaufvertrag rückabwickeln. Dies ist jedoch nur möglich, wenn die Mängel so schwerwiegend sind, dass die Nutzung der Immobilie stark beeinträchtigt wird.

In Fällen von Arglist oder Vorsatz können Käufer:innen Schadenersatzansprüche geltend machen. Dazu zählt die Erstattung von Kosten, die durch den Mangel oder dessen Behebung entstehen.