Grundstückskaufvertrag – ein um­fas­sen­der Leit­fa­den

Du hast ein Grundstück gekauft, weil du deinen Traum vom Eigenheim verwirklichen möchtest? Bevor du dich in die Bauplanung stürzt, steht erst der Grundstückskaufvertrag an – und damit einige Entscheidungen und Formalitäten. In diesem Beitrag liest du über mögliche Fallstricke, die du vermeiden solltest. Erfahre, worauf du beim Grundstückskaufvertrag achten musst, wie du mit einer Checkliste systematisch vorgehst und ob sich ein Vorvertrag lohnt.

Der Kauf eines Grundstücks ist eine weitreichende Entscheidung. Der Kaufvertrag ist das Fundament dafür. Damit du später keine unangenehmen Überraschungen erlebst, solltest du einige zentrale Punkte beachten:
 

1. Vertragsparteien

• Stelle sicher, dass die Vertragsparteien (Käufer:in und Verkäufer:in) vollständig und korrekt benannt sind. Falsche Angaben könnten den Vertrag im schlimmsten Fall ungültig machen.
• Bei Ehepaaren oder Partner:innen, die gemeinsam kaufen, müssen beide im Vertrag stehen.
   

2. Grundstücksbeschreibung

• Die genaue Lage und Größe des Grundstücks müssen klar definiert sein. Dazu gehört die Flurstücksnummer und Adresse.
• Ein aktueller Grundbuchauszug ist entscheidend, um zu überprüfen, ob alle Angaben stimmen und ob eventuell Lasten oder Rechte Dritter auf dem Grundstück bestehen.
   

3. Kaufpreis und Zahlungsbedingungen

• Der Kaufpreis sollte eindeutig festgelegt sein. Achte darauf, dass keine versteckten Kosten oder Gebühren auf dich zukommen.
• Die Zahlungsbedingungen müssen klar geregelt sein. Wann ist die Zahlung fällig? Welche Möglichkeiten zur Kaufpreisfinanzierung bestehen?
   

4. Übergabetermin und Nutzungsrechte

• Der genaue Übergabetermin sollte im Vertrag festgelegt sein. Erst dann darfst du das Grundstück tatsächlich nutzen.
• Eventuelle Übergangsregelungen, z. B. ob der:die Verkäufer:in das Grundstück bis zur Übergabe weiter nutzen darf, sollten schriftlich fixiert sein.
   

5. Mängelhaftung und Gewährleistung

• Anders als bei Immobilien gibt es beim Grundstück häufig keine Mängelhaftung, da es „wie gesehen“ verkauft wird. Dennoch können Regelungen zur Haftung für Altlasten sinnvoll sein.
   

6. Baurechtliche Aspekte und Nutzungsvorgaben

• Prüfe, ob das Grundstück wirklich für dein geplantes Bauvorhaben genutzt werden kann. In manchen Gebieten bestehen Nutzungsbeschränkungen oder Auflagen aus dem Bebauungsplan.
• Eine Bauvoranfrage kann hilfreich sein, um sicherzugehen, dass das Grundstück für dein Vorhaben geeignet ist.
   

7. Eintragungen im Grundbuch

• Rechte Dritter wie Nießbrauchsrechte oder Grundschulden können deine Pläne einschränken. Lass dir daher das Grundbuch genau erläutern, um zu wissen, was auf dem Grundstück eingetragen ist.

Um dir die Kontrolle über den Kaufvertrag zu erleichtern, kannst du folgende Checkliste Schritt für Schritt durchgehen:

1. Vorabprüfung des Grundstücks

• Hole dir einen aktuellen Grundbuchauszug und überprüfe eventuelle Lasten.
• Informiere dich über den Bebauungsplan und die örtlichen Bauvorschriften.
   

2. Kaufvertrag erstellen lassen

• Der Grundstückskaufvertrag muss durch eine:n Notar:in erstellt und beurkundet werden. Nur dann ist der Vertrag rechtswirksam.
• Lass den Kaufvertrag bereits vor der Beurkundung prüfen, um mögliche Änderungen vorzunehmen.
   

3. Prüfung der Vertragsparteien

• Sind alle Käufer:innen und Verkäufer:innen korrekt benannt?
• Im Fall einer Erbengemeinschaft: Sind alle Erb:innen zustimmungsberechtigt?
   

4. Grundstücksbeschreibung

• Stimmt die Flurstücksnummer und die Grundstücksgröße?
• Wurden alle Informationen zu Grenzverläufen und Besonderheiten angegeben?
   

5. Kaufpreis und Zahlungstermin

• Ist der Kaufpreis korrekt angegeben und gibt es klare Zahlungsbedingungen?
• Überlege, ob eine Bankfinanzierung notwendig ist und kläre dies rechtzeitig.
   

6. Übergabe und Nutzungsrechte

• Prüfe den genauen Termin der Übergabe und ob du das Grundstück uneingeschränkt nutzen darfst.
   

7. Mängel und Haftung

• Ist eine Haftung für Mängel ausgeschlossen, solltest du das Grundstück vorab genau inspizieren.
• Lass eventuell eine Bodenuntersuchung auf Altlasten durchführen, insbesondere bei älteren Grundstücken.
   

8. Notarielle Beurkundung

• Der Kaufvertrag ist nur mit notarieller Beurkundung gültig. Der:die Notar:in wird den Vertrag erläutern und klären, ob alle Unterschriften korrekt sind.
• Beachte: Erst nach Beurkundung wird der Kaufvertrag für beide Seiten rechtsbindend.

Ein Vorvertrag kann bei einem Grundstückskauf sinnvoll sein, aber das hängt stark von deiner individuellen Situation ab. Ein Vorvertrag – auch als Reservierungsvertrag bekannt – ist ein Vertrag, der festlegt, dass beide Parteien sich zu einem späteren Zeitpunkt zu einem Kauf verpflichten wollen. Ein Vorvertrag kann sinnvoll sein, wenn:

1. Finanzierungsfragen noch offen sind: Falls du das Grundstück reservieren möchtest, aber noch auf eine Finanzierungszusage deiner Bank wartest, sichert der Vorvertrag dir das Recht, das Grundstück für eine bestimmte Zeit zu kaufen.

2. Planungszeit benötigt wird: Ein Vorvertrag kann dir Zeit verschaffen, um Baupläne zu prüfen und eventuell eine Bauvoranfrage zu stellen.

3. Verhandlungen laufen: Der Vorvertrag kann genutzt werden, um Zeit für weitere Verhandlungen zu gewinnen und gleichzeitig sicherzustellen, dass das Grundstück in dieser Zeit nicht an andere Interessent:innen verkauft wird.

Der Grundstückskauf ist eine bedeutende Entscheidung, die langfristige Auswirkungen hat. Nimm dir also Zeit und lass dich nicht unter Druck setzen. Nutze diese Checkliste, um den Grundstückskaufvertrag strukturiert zu überprüfen. Ein strukturierter, vorausschauender Grundstückskauf gibt dir die Basis, auf der du deinen Traum verwirklichen kannst – sei es ein eigenes Haus, eine Kapitalanlage oder ein anderes Projekt.