Vor­ver­trag beim Im­mo­bi­li­en­kauf: Al­les, was du wis­sen musst

Ein Vorvertrag beim Immobilienkauf ist eine Art Absichtserklärung. Sie dient dem rechtlichen Schutz von Käufer:in und Verkäufer:in. Der Vorvertrag sichert ab, eine Immobilie zu einem späteren Zeitpunkt unter den festgehaltenen Bedingungen zu kaufen bzw. zu verkaufen. Der Vorvertrag ist auch als „Optionsvertrag“ oder „Reservierungsvereinbarung“ bekannt. Aber wie funktioniert das genau, was kostet es, und was gibt es zu beachten? Hier erfährst du alles, was du über Vorverträge beim Immobilienkauf wissen musst.

Ein Vorvertrag ist eine schriftliche Vereinbarung zwischen Käufer:in und Verkäufer:in. Beide Parteien bekunden ihre Absicht, den Immobilienkauf abzuschließen. Im Vorvertrag werden wesentliche Vertragsbedingungen wie Kaufpreis, Kaufgegenstand und eventuelle Vorbehalte schriftlich festgehalten. Der Vorvertrag dient dazu, eine verbindliche Basis zu schaffen, ohne dass der Kaufvertrag bereits endgültig abgeschlossen wird. Kurz: Beide Parteien erklären mit einem Vorvertrag gegenseitig und verbindlich, einen notariellen Kaufvertrag (Hauptvertrag) zu einem bestimmten Zeitpunkt anstreben zu wollen.

Der Vorvertrag wird oft auch als „Reservierungsvereinbarung“ bezeichnet, da Käufer:innen sich damit die Immobilie bis zum endgültigen Kauf sichern können. Hierbei handelt es sich um ein Versprechen seitens des:der Verkäufer:in, die Immobilie nicht an Dritte zu verkaufen, solange der Vorvertrag besteht.

Die Rechtsverbindlichkeit eines Vorvertrags hängt davon ab, wie er gestaltet ist und ob er notariell beglaubigt wurde. In Deutschland ist es so, dass der eigentliche Kaufvertrag einer Immobilie notariell beurkundet sein muss. Ein Vorvertrag ohne notarielle Beglaubigung ist grundsätzlich weniger verbindlich, er bietet eher eine Orientierungshilfe. Wenn der Vorvertrag jedoch bei einem Notar abgeschlossen wird, ist er verbindlich und wird als rechtsgültiger Vertrag angesehen.

Soll der Vorvertrag für beide Seiten rechtlich bindend und nach dem Gesetz wirksam sein, muss er notariell beurkundet werden. Denn sowohl für den angestrebten Immobilienkaufvertrag als auch beim Vorverkaufsvertrag des Hauses gilt die Regelung des § 311b Absatz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB):

„Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.“

Es gibt Fälle, wo der Vorvertrag seine Rechtswirksamkeit verlieren kann:

• Die Verpflichtungen sind für die Käuferseite unzumutbar.
• Der Käuferseite ist zahlungsunfähig.
• Eine der beiden Parteien hat einen stark beeinträchtigenden Unfall.
• Die Finanzierung der Käuferseite „platzt“.
• Die Person, die kaufen möchte, verstirbt.
• Die Immobilie weist eine erhebliche Beschädigung oder Zerstörung auf.
   

Falls Käufer:in oder Verkäufer:in trotzdem aus anderen und unwesentlichen Gründen vom Vorvertrag zurücktreten wollen, greift die Schadenersatzklausel. Dann kann der im Vorvertrag festgelegte Schadenersatz von der Gegenseite geltend gemacht werden.

Oftmals besteht die Möglichkeit, ein Muster für den Vorvertrag beim Hauskauf beim Notar oder der Notarin zu erhalten. In der Praxis hat es sich außerdem als vorteilhaft erwiesen, den Vorvertrag über das selbe Notariat. Der:die Notar:in kennt dann schon die Beteiligten des eigentlichen Kaufvertrags und kann den Kaufprozess von Anfang an begleiten.

Die Kosten für einen Vorvertrag können variieren und hängen unter anderem davon ab, ob der Vertrag notariell beurkundet wird. Folgende Kosten können dabei anfallen:
 

1. Notarkosten: Wenn der Vorvertrag notariell beglaubigt wird, entstehen Notarkosten, die sich laut Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) an der Höhe des Kaufpreises orientieren. Die Gebührenordnung sieht in der Regel zwischen 0,5% und 1% des Kaufpreises als Gebühr vor. Bei einem Kaufpreis von 300.000 Euro könnten die Notarkosten also bei etwa 1.500 bis 3.000 Euro liegen.
   
   
2. Reservierungsgebühr: Manche Verkäufer:innen verlangen eine Reservierungsgebühr, die als Zeichen deiner Ernsthaftigkeit gilt. Diese Gebühr beträgt oft zwischen 0,5% und 2% des Kaufpreises und wird in manchen Fällen beim Kaufpreis angerechnet, in anderen Fällen jedoch einbehalten.
   
   
3. Anwaltskosten: Es kann hilfreich sein, einen Anwalt zur Prüfung des Vorvertrags hinzuzuziehen, um unerwünschte Klauseln zu vermeiden. Auch hier hängen die Kosten von den individuellen Vereinbarungen ab, aber für eine einfache Vertragsprüfung fallen oft 300 bis 500 Euro an.

Eine Reservierungsvereinbarung ist ein spezieller Vorvertrag, der häufig verwendet wird, um eine Immobilie für eine bestimmte Zeit für dich zu reservieren. Sie wird häufig von Immobilienmakler:innen angeboten und stellt sicher, dass die Immobilie während eines festgelegten Zeitraums für dich zurückgehalten wird. Mit der Reservierungsvereinbarung erklärst du dich in der Regel bereit, innerhalb einer bestimmten Frist den Kaufvertrag abzuschließen oder eine Entscheidung zu treffen. Die Reservierungsvereinbarung kann mündlich oder schriftlich erfolgen, wobei ein schriftlicher Vertrag für dich mehr Sicherheit bietet.

Die Höhe der Reservierungsgebühr kann unterschiedlich ausfallen und beträgt oft zwischen 0,5% und 2% des Kaufpreises der Immobilie. Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 200.000 Euro würde die Gebühr also zwischen 1.000 und 4.000 Euro liegen. Die Reservierungsgebühr dient als Zeichen deiner Kaufabsicht und wird im Falle des Kaufs häufig auf den Kaufpreis angerechnet. Solltest du dich jedoch nach Abschluss der Reservierungsvereinbarung gegen den Kauf entscheiden, wird die Gebühr in der Regel einbehalten.

Ein Rücktritt vom Vorvertrag ist grundsätzlich möglich. Allerdings kann ein Rücktritt schwieriger sein, wenn der Vorvertrag notariell beurkundet wurde. Denn dann hat der Vertrag eine stärkere rechtliche Bindung. In vielen Vorverträgen wird jedoch eine Rücktrittsklausel eingebaut, die besagt, unter welchen Bedingungen beide Parteien vom Vertrag zurücktreten können, z. B. wenn die Finanzierung scheitert.