Die letzten Jahre waren geprägt von niedrigen Zinsen und hoher Nachfrage. Aber bleibt das so? Und wie entwickeln sich die Preise?
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Für Verkäufer:innen zahlt sich die gegenwärtige Lage aus. Für Käufer:innen sieht es etwas anders aus. Wie aus dem aktuellen LBS-Marktbericht über Wohnimmobilien, basierend auf Berechnungen von Empirica hervorgeht, schrumpft die Chance auf Wohneigentum.
Gegenübergestellt wurden die regionalen Kaufpreise und die Einkommen sowie Ersparnisse von Mieter:innen im Alter zwischen 30 und 44 Jahren. Wer von ihnen kann kaufen? Es sind rund 241.000 Haushalte. Diese machen 4,8 Prozent aller 30- bis 44-jährigen Mieterhaushalte in Deutschland aus. Vor zehn Jahren waren mit 8,7 Prozent (480.000 Haushalten) noch rund doppelt so viele Haushalte in dieser Altersgruppe dazu in der Lage, eine Immobilie zu erwerben. Dabei spielt übrigens nicht das Einkommen die Hauptrolle, das scheint hoch genug zu sein. Das Problem ist vielmehr das nicht vorhandene Eigenkapital.
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Die Deutsche Bundesbank warnt in ihrem aktuellen Finanzstabilitätsbericht sogar vor einer Überbewertung von Immobilien. Bundesbank-Vizepräsidentin Claudia Buch erklärt: „Unseren Berechnungen zufolge liegen die Preise von Wohnimmobilien um zehn bis 30 Prozent über dem Wert, der durch Fundamentaldaten gerechtfertigt ist. Das sehen wir zunehmend auch außerhalb der Ballungsräume.“ Das könne sich auf die Finanzstabilität in Deutschland auswirken: „Kritisch für die Finanzstabilität können steigende Immobilienpreise dann sein, wenn vermehrt Kredite mit stark gelockerten Vergabestandards vergeben und steigende Preise erwartet werden.“ Das könnte sich für Kaufinteressierte aber sogar positiv auswirken: Wenn Banken bei der Vergabe ihrer Kredite zukünftig noch genauer hinsehen, ob ein Haus tatsächlich den Wert hat, der dafür aufgerufen wird, könnte durchaus von dieser Seite ein Dämpfer für Verkaufspreise kommen.
Bei der DZ Bank, der zweitgrößten Bank Deutschlands, wagt man einen Ausblick auf das Jahr 2022. Hier rechnet man mit einer Abschwächung der Steigerungsraten bei den Immobilienpreisen. Doch die Preisprognosen fallen mit 7,5 bis 9,5 Prozent immer noch ganz ordentlich aus. Verglichen mit den für 2021 vermuteten 11 Prozent gibt es aber durchaus Abschläge. Gründe für die Abschwächung sieht die Bank im gebremsten Bevölkerungswachstum und verstärktem Neubau. Die neue Regierung ist ja gerade erst mit dem hehren Ziel angetreten, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen. Neubau mindert Knappheit und wirkt sich dadurch auch auf die Preisentwicklung der Bestandsimmobilien aus.
Ähnlich schätzen Immobilienprofis die Preisentwicklung ein. Wir haben Makler:innen befragt, ob sie von weiteren Immobilienpreissteigerungen in den kommenden 6 Monaten ausgehen. 71% teilen die Prognose der DZ Bank.
Allerdings kommen mehrere Faktoren ins Spiel: Sollten die Bauzinsen steigen, reduziert dies die Bereitschaft – und die schlichte Möglichkeit – hohe Preise für Immobilien zu zahlen. Steigt die Inflation allerdings weiter, entwertet sie Guthaben auf Sparkonten – und würde die Flucht in Sachwerte wie Immobilien noch weiter fördern. Dennoch zeigt sich die DZ Bank mit einer Aussage relativ sicher: "Der Boom kann ja nicht ewig so weitergehen".
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Banken leihen sich Geld bei der Europäischen Zentralbank (EZB). Vergibt die EZB für höhere Zinsen Geld an Banken, dann geben diese die Zinskosten an ihre Kund:innen weiter. Die Folge: Der Zinssatz für einen Kredit steigt. Um die Wirtschaft in Europa zu stabilisieren, senkte die EZB vor einigen Jahren den Leitzins dauerhaft.
Die letzten Jahre waren daher geprägt von Niedrigzinsen, fast Negativzinsen, auf Erspartes. Das hat dazu geführt, dass Sparende nahezu nichts mehr für ihr Geld bekamen und Immobilienkredite günstig wurden. Aber was tun, wenn sich das Geld auf der Bank nicht mehr vermehrt und die Kreditkonditionen top sind? Ob als Anlageobjekt oder zur Selbstnutzung: Betongold ist für viele Menschen sehr attraktiv. Das wiederum führte zu steigender Nachfrage nach Immobilien – und damit auch steigenden Immobilienpreisen.
So weit, so gut. Was sich jetzt viele fragen: "Was passiert, wenn die EZB den Leitzins wieder anhebt?"
Hebt die EZB den Leitzins an, dann verteuert sich die finanzielle Gesamtbelastung für Immobilienkäufer:innen. Diesen Effekt sieht man an folgender Rechnung:
| Sollzins | Zinsen gesamt | Preis gesamt |
| 1,5 % | 122.633 Euro | 522.633 Euro |
| 4 % | 260.264 Euro | 660.264 Euro |
Preis der Immobilie= 400.000 Euro, 15 Jahre Laufzeit, Tilgungsrate 2%
Das könnte dazu führen, dass sich weniger Menschen eine Immobilie leisten können. Die Nachfrage nach Kaufobjekten sinkt infolge. Da wir derzeit noch einen Nachfrageüberhang haben, ist das anfänglich kein Problem. Das wird es aber vielleicht, wenn Eigentümer:innen aus ihrer Zinsbindung nach 10 oder 15 Jahren Laufzeit kommen und einen Anschlusskredit benötigen. Wenn die Zinsen sehr plötzlich steigen, dann wird es teurer. Die Folge ist, dass sich einige Menschen den Kredit vielleicht nicht mehr leisten können und verkaufen müssen. Es könnten dadurch mehr Immobilien auf den Markt kommen. Auch hier gibt es zwei mögliche Szenarien. Der Markt kann dadurch etwas aufatmen. Die Nachfrage ist zurzeit sehr hoch. Stehen mehr Immobilien zum Verkauf, so freut das alle, die schon immer vom Eigenheim geträumt haben. Sie schlagen zu, auch wenn die Preise noch etwas steigen.
Werden Immobilien durch höhere Zinsen und höhere Kreditraten unerschwinglich, dann könnte das zusätzliche Angebot auf eine fallende Nachfrage treffen. Gibt es deutlich mehr angebotene Immobilien als Käufer:innen, dann sinken die Preise.
Kommt dazu noch ein wirtschaftlicher Abschwung, dann kann es turbulent werden. Das könnte dann die Banken belasten, da diese mit Kreditausfällen konfrontiert sind und es besteht die Gefahr einer Finanzkrise.
Aber es gibt auch mehrere Lichtblicke: Wenn wir uns die durchschnittliche Zinsentwicklung der letzten 10 Jahre anschauen, dann sind 2011 und 2012 (also vor 10 Jahren) Kreditnehmer:innen mit rund 4 bis 3,2 Prozent Zinsen in den Kredit eingestiegen. Ein erneuter Anstieg der Zinsen wird diese Menschen daher nicht zu stark finanziell belasten. Selbst wenn die Zinsen also ein bisschen ansteigen, werden sie ihren Kredit weiter tilgen können.
Als Datengrundlage für die Zinsentwicklung nutzen wir die Zinsstatistik der Deutschen Bundesbank. Aus den Zeitreihen der letzten zehn Jahre wurden die jeweiligen Monatswerte zu einem Jahresmittelwert zusammengefasst.
Die Gefahr läge dann nur in einem Wirtschaftseinbruch mit stark steigenden Arbeitslosenzahlen. Aber auch diese Quote war 2011 mit 7,1 Prozent noch deutlich höher, als sie es heute mit 5,7 Prozent ist.
Ein weiterer Lichtblick: Die EZB ist nicht auf die Nase gefallen. Wir können davon auszugehen, dass der Leitzins erst erhöht wird, wenn die wirtschaftliche Lage es zulässt oder die Inflationsrate die EZB dazu zwingt. Bisher sieht es aber danach aus, dass die FED Anleihenankäufe zurückfahren wird, um so die Inflation zu verlangsamen.
Zurzeit hört man viel über die Inflationsrate. Aber was hat der Indikator mit dem Leitzins zu tun? Steigt die Inflationsrate, dann ist das ein Zeichen, dass zu viel Geld im Umlauf ist. Das wiederum kann die Zentralbank direkt steuern, indem sie den Leitzins erhöht. Dadurch steigen die Kreditkosten und weniger Menschen und Unternehmen können einen Kredit aufnehmen. Es sinkt die Geldsumme, die in Umlauf ist und die Inflation kann gebremst werden. Die Folge: Es wird weniger gekauft, die Nachfrage sinkt, die Preise fallen.
Derzeit steigt die Inflation. Geht dies so weiter, dann wird die EZB an irgendeinem Punkt vielleicht gezwungen sein, die Zinsen anzuheben – und das wird sich auf die Immobilienpreise auswirken. Derzeit gehen Expert:innen aber davon aus, dass die gestiegene Inflation mit einem Nachholeffekt nach Corona zusammenhängt. Konsument:innen wollen sich jetzt wieder etwas gönnen und Unternehmen müssen mehr reinholen, besonders Unternehmen, die starke Einbußen während der Pandemie erleiden mussten, wie z.B. die Tourismusbranche. Einen Effekt hast du letztes Jahr bereits bemerken können: Die Preise für Reisen sind deutlich angestiegen – das ist ein klassischer Nachholeffekt.
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