Stadt vs. Um­land: So ent­wi­ckeln sich die Prei­se

Wo wird es wieder günstiger? Was kostet ein Haus im Umland oder in der Stadt? Und was eine Wohnung? Unsere Auswertung zeigt es.

In Berlin und Umgebung haben die Angebotspreise für Immobilien in den letzten Jahren ganz schön zugelegt. Da das Startniveau im Vergleich zu anderen Städten aber ziemlich niedrig war, ist die Hauptstadt erst jetzt im Mittelfeld angekommen. Der Quadratmeterpreis für eine Wohnung im Umland liegt im Schnitt bei 3.029 Euro – für eine 80 Quadratmeter große Wohnung wären das 242.328 Euro. Für eine Stadtwohnung müssen Kaufsuchende allerdings sehr viel tiefer in die Tasche greifen: 5.325 Euro kostet eine Wohnung in Berlin im Schnitt pro Quadratmeter, für eine 80-Quadratmeter-Wohnung sind das 425.983 Euro. Allerdings gibt es einen Lichtblick: Während die Angebotspreise 2021 noch um zwölf Prozent gestiegen sind, gingen sie im letzten Jahr um drei Prozent zurück. Es geht nicht immer nur nach oben. Das gilt sogar noch mehr für Einfamilienhäuser: Hier sind die Preise um sieben Prozent gesunken. Allerdings werden sich trotzdem nur die wenigsten ein Haus innerhalb der Stadtgrenzen leisten können, denn ein 140 Quadratmeter großes Objekt kostet im Schnitt mittlerweile 733.401 Euro. Außerhalb Berlins reduziert sich dieser Preis um fast 300.000 Euro.

Im Berliner Umland lohnt sich ein Blick in die einzelnen Landkreise, denn die Preisspanne ist ziemlich groß. Spitzenreiter ist wenig überraschend die Stadt Potsdam. Mit 5.170 Euro pro Quadratmeter Wohnung bzw. 6.114 Euro pro Quadratmeter Haus bewegt sich die Landeshauptstadt auf ähnlichem Niveau wie die Nachbarstadt Berlin – oder sogar darüber. Fast 856.000 Euro sind hier für ein Einfamilienhaus fällig. Ganz anders sieht es für Wohnungen im Kreis Spree-Neiße aus: Das – für Kaufsuchende im positiven Sinne – Schlusslicht hält mit 2.401 Euro pro Quadratmeter noch recht humane Angebote bereit. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung gibt es somit für unter 200.000 Euro. Einfamilienhäuser gibt es allerdings nirgendwo günstiger als im Kreis Prignitz: Mit durchschnittlich 2.226 Euro pro Quadratmeter (311.584 Euro für ein 140-Quadratmeter-Haus) sind die eigenen vier Wände hier noch erschwinglich.

Die Hansestadt galt in den letzten Jahren nicht gerade als günstiges Pflaster. Aber immerhin: Von 2022 zu 2023 sind die Angebotspreise sowohl in der Stadt als auch im Umland in allen Landkreisen für Wohnungen und Häuser gesunken. Eine gute Nachricht für alle, die kaufen wollen. Tief in die Tasche langen muss man aber dennoch, zumindest innerhalb der Stadtgrenze: Für eine Hamburger Wohnung werden derzeit im Schnitt 5.736 Euro pro Quadratmeter fällig, hochgerechnet auf eine 80-Quadratmeter-Wohnung sind das schon fast eine halbe Million (458.919 Euro). Bei Einfamilienhäusern wird’s noch teurer: 827.983 Euro kostet unser Referenzhaus mit 140 Quadratmetern (5.914 Euro pro Quadratmeter). Im Hamburger Umland geht es da schon moderater zu: Mit 3.520 Euro pro Quadratmeter ist eine Wohnung hier recht erschwinglich (281.606 Euro für ein 80-Quadratmeter-Objekt), für ein Haus mit 140 Quadratmetern wird allerdings über eine halbe Million fällig (541.413 Euro bzw. 3.867 Euro pro Quadratmeter).

Ein Blick ins Umland zeigt: Die teuersten Häuser stehen im Kreis Stormarn. Hier wird ein Haus mit 140 Quadratmetern für durchschnittlich 613.026 Euro angeboten (4.379 Euro pro Quadratmeter). Günstiger geht es im Kreis Stade zu: Mit im Schnitt 485.731 Euro liegen Einfamilienhäuser hier immerhin noch unter der Halbe-Million-Grenze und sind damit die günstigsten im Hamburger Umland (3.470 Euro pro Quadratmeter). Die günstigsten Wohnungen stehen in Neumünster: Sie werden für durchschnittlich 219.497 Euro pro Referenzwohnung inseriert, das sind 2.744 Euro pro Quadratmeter. Im Vergleich dazu ist der Wohnungstraum in der Hansestadt Lübeck um einiges kostspieliger: Hier liegen die angebotenen Wohnungen bei 322.548 Euro (4.032 pro Quadratmeter). Mit minus acht Prozent hat Lübeck aber immerhin auch den größten Preisrückgang bei den Wohnungen zu verzeichnen.

Nirgendwo ist Wohnen so teuer wie in München. Das gilt schon seit Jahren – und ein Ende ist nicht in Sicht. Aber um mit einer positiven Nachricht zu starten: Die Angebotspreise für Wohnungen und Häuser sind in München und im Münchener Umland von 2022 zu 2023 überall gesunken, teilweise um zwölf Prozent. Gerade beim Hauskauf ist ein spontaner Lottogewinn aber durchaus von Vorteil, denn für unser 140 Quadratmeter großes Referenzhaus wird im Münchener Umland über eine Million Euro verlangt: 1.026.286 Euro sind es im Schnitt (7.331 Euro pro Quadratmeter). In der Landeshauptstadt selbst wird es noch schwindelerregender: Stolze 1.302.973 Euro sind für ein Einfamilienhaus innerhalb der Stadtgrenzen zu berappen (9.307 Euro pro Quadratmeter). „Nur“ etwa die Hälfte wird für eine Wohnung in München fällig, nämlich 671.611 Euro im Schnitt für unsere 80-Quadratmeter-Referenzwohnung (8.395 Euro pro Quadratmeter). Im Umland liegt der Angebotspreis mit 495.556 Euro zumindest noch unterhalb der halben Million (6.194 Euro pro Quadratmeter).

Am wenigsten zahlen Wohnungskaufende im Kreis Aichach-Friedberg: Hier liegt der Angebotspreis bei 4.820 Euro Quadratmeter, eine 80- Quadratmeter-Wohnung kostet somit 385.588 Euro. Auch die Einfamilienhäuser sind hier günstiger als im restlichen Münchener Umland: Mit einem Quadratmeterpreis von 5.075 Euro ist ein Durchschnittshaus für 710.522 Euro zu haben. Schnäppchen, möchte man fast sagen, wenn man sich im Vergleich dazu die Hauspreise im Kreis Miesbach anguckt: Mit durchschnittlich 9.314 Euro pro Quadratmeter kostet unser Referenzobjekt 1.303.896 Euro – und ist damit teurer als in München selbst.

Die gute Nachricht zuerst: Die Angebotspreise für Wohnungen und Häuser sind in Köln und im Kölner Umland von 2022 zu 2023 überall gesunken. Allerdings: Der Traum vom eigenen Haus ist dadurch nicht bedeutend erschwinglicher geworden, vor allem in der Rheinmetropole selbst. Mit durchschnittlich 890.978 Euro für ein 140 Quadratmeter großes Haus (6.364 Euro pro Quadratmeter) sind die eigenen vier Wände innerhalb der Stadtgrenzen wahrlich kein Schnäppchen. Eine Wohnung kostet weniger als die Hälfte: Unser 80 Quadratmeter großes Referenzobjekt kostet im Schnitt 403.328 Euro (5.042 Euro pro Quadratmeter). Außerhalb der Stadt wird es günstiger: Im Umland kostet ein vergleichbares Objekt nur etwa 305.255 Euro (3.816 Euro pro Quadratmeter). Ein eigenes Haus ist aber auch hier ein kostspieliges Unterfangen: 618.538 Euro werden im Schnitt für ein 140 Quadratmeter großes Eigenheim verlangt (4.418 Euro pro Quadratmeter).

Allerdings ist die Preisspanne im Kölner Umland nicht gerade klein: Während im Rhein-Sieg-Kreis die günstigsten Häuser stehen (519.021 Euro für ein 140- Quadratmeter -Haus bzw. 3.707 Euro pro Quadratmeter), beziffert sich der Haustraum in Leverkusen auf ganze 724.989 Euro im Schnitt (5.178 Euro pro Quadratmeter). Da sind Wohnungen noch um einiges erschwinglicher. Die teuersten Objekte stehen in Bonn (4.408 Euro pro Quadratmeter bzw. 352.646 Euro für eine 80 Quadratmeter große Wohnung), die günstigsten Wohnungen sind im Rhein-Erft-Kreis zu finden (3.602 Euro pro Quadratmeter bzw. 288.189 Euro für unsere Referenzwohnung).

Was kosten Häuser und Wohnungen in Frankfurt am Main und Umgebung? Zumindest schon mal weniger als im Vorjahr. Die Angebotspreise sind von 2022 zu 2023 insgesamt gesunken. Am erschwinglichsten ist eine Wohnung im Umland: Mit 4.203 Euro pro Quadratmeter kostet unsere 80 Quadratmeter große Referenzwohnung 336.209 Euro. Ein vergleichbares Objekt innerhalb der Stadtgrenzen kratzt allerdings schon an der halben Million: 474.978 Euro werden dafür im Schnitt fällig (5.937 Euro pro Quadratmeter). In ganz anderen Dimensionen bewegen sich allerdings Einfamilienhäuser: Unser 140 Quadratmeter großes Referenzhaus kostet in der Stadt durchschnittlich 846.263 Euro (6.045 Euro pro Quadratmeter). Im Umland wird es günstiger, allerdings kratzt ein vergleichbares Haus auch hier schon an der 700.000-Euro-Marke (698.255 Euro bzw. 4.988 Euro pro Quadratmeter).

Unterhalb der halben Million bleibt es nur im Main-Kinzig-Kreis: 497.021 Euro kostet ein 140- Quadratmeter-Haus hier im Schnitt (3.550 Euro pro Quadratmeter). Auch die günstigsten Wohnungen stehen hier: Sie werden für durchschnittlich 3.420 Euro pro Quadratmeter angeboten, das sind 273.600 Euro für eine 80- Quadratmeter-Wohnung. Die Spitzenreiter-Position bei Wohnungen nimmt der Main-Taunus-Kreis ein: Mit 4.883 Euro pro Quadratmeter bzw. 390.618 Euro für das Referenzobjekt wird hier am meisten verlangt. Die teuersten Häuser hingegen stehen in Offenbach am Main: Mit 858.669 Euro für ein 140- Quadratmeter-Haus (6.133 Euro pro Quadratmeter) sticht es sogar das große Frankfurt aus.  

Ein gut gefülltes Konto ist beim Hauskauf in Stuttgart von Vorteil: Ein 140 Quadratmeter großes Einfamilienhaus knackt im Schnitt schon fast die magische Million: 955.386 Euro sind hier durchschnittlich fällig (6.824 Euro pro Quadratmeter). Im Umland ist es im Vergleich dazu etwas entspannter: Hier wird ein vergleichbares Objekt für durchschnittlich 688.592 Euro verlangt (4.919 Euro pro Quadratmeter). Auch die Wohnungspreise sind stattlich: Stuttgarter Wohnungen mit 80 Quadratmetern werden im Schnitt für 481.891 Euro angeboten (6.024 Euro pro Quadratmeter). Im Umland kostet ein vergleichbares Objekt 361.327 Euro (4.517 Euro pro Quadratmeter). Kleiner Trost: Die Preise sind von 2022 zu 2023 durchweg gesunken – davor war es noch teurer.

Es geht aber auch günstiger: Im Kreis Göpplingen gibt es unsere 80- Quadratmeter-Referenzwohnung für durchschnittlich 317.610 Euro (3.970 Euro pro Quadratmeter). Auch die günstigsten Häuser finden Kaufinteressierte hier: Mit einem Quadratmeterpreis von 4.232 wird ein 140 Quadratmeter großes Haus im Schnitt hier für 592.412 Euro angeboten. Die teuersten Einfamilienhäuser stehen – abgesehen von Stuttgart selbst – im Kreis Ludwigsburg. Sie werden für durchschnittlich 738.025 Euro inseriert (5.772 Euro pro Quadratmeter). Auch im Hinblick auf Wohnungen ist der Kreis Ludwigsburg das teuerste Pflaster aus der Stuttgarter Umgebung: Hier werden durchschnittlich 4.789 Euro pro Quadratmeter fällig. Für eine 80- Quadratmeter-Wohnung sind das 383.093 Euro.

Ist der Immobilienkauf in Düsseldorf und Umgebung noch erschwinglich? Das kommt ganz drauf an, wo man sucht. Innerhalb der Stadtgrenzen geht es wenig überraschend hochpreisiger zu. Eine 80 Quadratmeter große Wohnung ist hier im Schnitt für 457.218 Euro zu haben, das sind 5.715 Euro pro Quadratmeter. Mit 5.718 Euro wird für Einfamilienhäuser in Düsseldorf fast genauso viel pro Quadratmeter fällig. Hochgerechnet auf ein 140 Quadratmeter großes Haus sind das 800.579 Euro. Im Umland unterscheiden sich die Quadratmeterpreise für Wohnungen und Häuser deutlicher: Während bei Einfamilienhäusern durchschnittlich 4.369 Euro für den Quadratmeter verlangt werden (das macht 611.699 Euro für das Referenzobjekt), sind es bei Wohnungen nur 3.348 Euro pro Quadratmeter (267.870 Euro für eine 80- Quadratmeter-Wohnung).

Die günstigsten Wohnungen gibt es in Duisburg: Sie werden für durchschnittlich 2.895 Euro pro Quadratmeter inseriert. Eine 80-Quadratmeter-Wohnung kostet somit 231.560 Euro. Die teuersten Wohnungen des Düsseldorfer Umlands stehen im Rhein-Kreis-Neuss. Für sie soll im Schnitt 3.807 Euro pro Quadratmeter bezahlt werden (304.531 Euro für die Referenzwohnung). Die teuersten Einfamilienhäuser stehen hingegen im Kreis Mettmann. Für sie sind annähernd 5.000 Euro pro Quadratmeter zu berappen, ein 140-Quadratmeter-Haus liegt mit durchschnittlich 699.935 Euro nur knapp unter der 700.000-Marke. Günstiger ist es in Wuppertal: Mit 3.601 Euro ist hier am wenigsten für den Quadratmeter Haus zu entrichten. Der durchschnittliche Gesamtpreis für ein 140- Quadratmeter-Haus liegt allerdings trotzdem über der Grenze von einer halben Million: 504.077 Euro sind gefragt.

In die Auswertung eingeflossen sind die Angebotskaufpreise für Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser in Bestand und Neubau zwischen dem ersten Quartal 2021 und dem ersten Quartal 2023. Für Wohnungen zum Kauf wird eine Drei-Zimmer-Wohnung mit 80 Quadratmetern Wohnfläche zugrunde gelegt. Das betrachtete Einfamilienhaus hat 140 Quadratmeter Wohnfläche und einen Grundstücksanteil von 600 Quadratmetern. 

Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten).