Wenn ein Mangel auftritt, wodurch der vertragsgemäße Gebrauch einer Mietwohnung nicht mehr gewährleistet ist, haben Mieter:innen nach § 536 BGB ein Recht auf Mietminderung. Zu solchen Mängeln zählen beispielsweise ein Wasserschaden, ein Heizungsausfall oder Schimmelbefall. Wie du als Mietpartei vorgehen solltest, um eine Mietminderung durchzusetzen, erfährst du hier.

Wenn du einen Mangel entdeckst, musst du den:die Vermieter:in sofort informieren. Voraussetzung für eine Mietkürzung ist, dass du den Mangel nicht selbst verursacht hast und dass dieser bei Abschluss des Mietvertrages nicht bekannt war. Eine schriftliche Anzeige des Mangels ist zu empfehlen. Darin solltest du eine Frist zur Mangelbehebung sowie Informationen zur folgenden Mietminderung angeben.

Hast du den:die Vermieter:in informiert, ist es dein Recht, die Miete zu kürzen, bis der Mangel beseitigt ist. Eine rückwirkende Mietminderung ist meist nicht möglich, da erst mit der Anzeige des Mangels ein Anspruch auf Mietminderung entsteht.

Für den Fall eines Rechtsstreits sollten sich Betroffene absichern und Beweise für den Mangel sammeln. Das können zum Beispiel Fotos, Protokolle oder Aussagen von Zeug:innen sein. Damit glaubhaft belegen, dass du eine Mietminderung zurecht vorgenommen hast.

Zu den Hauptpflichten der Vermieter:innen gehört es, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertraglichen Gebrauch geeigneten Zustand zu halten. Tritt während der Mietzeit ein Mangel auf, dann müssen Vermieter:innen diesen beheben. Das gilt nicht, wenn die Mieter:innen den Mangel verursacht haben. 

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt in § 536 den Rahmen für Mietminderungen vor, wenn die Mietsache nicht wie vereinbart genutzt werden kann:

Diese gesetzliche Regelung im BGB bedeutet, dass die Miete während der Mangelhaftigkeit der Mietsache von Gesetzes wegen gemindert ist. Du musst dann laut Mietrecht bis zur Mängelbeseitigung nicht mehr die volle Miete zahlen, sondern einen verminderten Preis – je nach Art und Größe des erheblichen Mangels. 

Die Angemessenheit einer Mietkürzung richtet sich nach den Umständen des Einzelfalls und lässt sich nicht verallgemeinern. Welche Minderung ist also angemessen? Die Höhe der zulässigen Mietminderung ist davon abhängig, wie stark der Mangel das Leben in der Wohnung beeinträchtigt.

So ist bei Mäusen in einer Stadtwohnung beispielsweise eine Mietminderung von bis zu 100 Prozent möglich, so entschied das Amtsgericht Brandenburg in einem Gerichtsurteil (Az. 32 C 520/00). Mieter:innen würden also keine oder einer verringerte Miete zahlen, bis die Nagerplage beseitigt ist.

Weitere Gründe für eine zulässige Mietminderung sind:

• ein Ausfall der Heizung im Winter (20 bis 100 Prozent Minderung)
• ein Wasserschaden (30 bis 100 Prozent)
• Belästigung durch Gestank (fünf bis 20 Prozent)
• Lärmbelästigung (fünf bis 50 Prozent)
• technische Defekte (zwei bis 15 Prozent)

Zur Erklärung: Eine Mietminderung um 100 Prozent ist nur bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung gerechtfertigt. Die übrigen Prozentzahlen sind realen Gerichtsurteilen entnommen.

Ist Kinderlärm ein Grund für Mietminderung?

Lärm, der von Kindern ausgeht, ist kein hinreichender Grund für eine Mietminderung. In § 22 Abs.1a BImSchG wird definiert, dass Geräuscheinwirkungen von Kindertagesstätten, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen keine schädlichen Immissionen – in diesem Fall das Einwirken von Lärm – darstellen. Auch im Hof spielende Kinder sind kein Grund zur Mietminderung. Der Bundesgerichtshof hat festgelegt, dass nur durch rücksichtsloses Verhalten ausgelöster Kinderlärm oder extremer Kinderlärm während der Ruhezeiten eine zehnprozentige Mietminderung rechtfertigen.

Bei kleineren Mängeln greifen die Gerichte häufig auf das Instrument der Schätzung gemäß § 287 ZPO zurück. Da die geschätzten Werte kaum nachvollziehbar sind, orientieren sich Gerichte oft an Mietminderungstabellen, um anhand vergleichbarer Fälle das Maß der zulässigen Mietkürzung zu bestimmen. 

Der Nachteil: Es wird weniger auf die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung abgestellt. Vielmehr werden vergleichbare Fälle gesucht. Jede Minderung ist jedoch anhand der Umstände des Einzelfalls zu bemessen. Minderungstabellen verleiten dazu, die konkreten Umstände nicht zu berücksichtigen.

Deshalb hat sich in der Rechtsprechung die Errechnung der Minderungsquote nach der sogenannten vereinfachten Nutzwertanalyse herausgebildet. Danach bekommt jeder Raum einer Wohnung oder eines Gewerbeobjektes einen Wohnwert bzw. Nutzwert zugeteilt. Die Höhe der Minderung lässt sich dann nach dem jeweiligen Grad der Beeinträchtigung ermitteln. Die Berechnung anhand der Nutzwertanalyse ist genauer als der Blick in Minderungstabellen.

Dennoch: Minderungstabellen geben dir einen Anhaltspunkt, in welcher Höhe sich die zulässige Minderung bewegen kann, und auf welche Urteile du dich als Mieter:in dem:der Vermieter:in gegenüber berufen kannst.

Ob ein zur Minderung berechtigender Mangel vorliegt, ist oft genauso umstritten wie die Frage der Verursachung. Im Streitfall müssen Gutachter:innen feststellen, in wessen Verantwortungsbereich der Mangel fällt.

Die Kürzung ist nach der objektiven Beeinträchtigung zu bemessen, nicht nach subjektiven Erwägungen. Bei Heizungsausfall im Winter darfst du die Miete auch kürzen, wenn du davon nicht betroffen bist, weil du dich im Ski-Urlaub befindest. 

Bei kleineren Mängeln greifen die Gerichte häufig auf das Instrument der Schätzung gemäß § 287 ZPO zurück. Da die geschätzten Werte kaum nachvollziehbar sind, orientieren sich Gerichte oft an Mietminderungstabellen, um anhand vergleichbarer Fälle das Maß der zulässigen Mietkürzung zu bestimmen. 

Der Nachteil: Es wird weniger auf die konkrete Gebrauchsbeeinträchtigung abgestellt. Vielmehr werden vergleichbare Fälle gesucht. Jede Minderung ist jedoch anhand der Umstände des Einzelfalls zu bemessen. Minderungstabellen verleiten dazu, die konkreten Umstände nicht zu berücksichtigen.

Deshalb hat sich in der Rechtsprechung die Errechnung der Minderungsquote nach der sogenannten vereinfachten Nutzwertanalyse herausgebildet. Danach bekommt jeder Raum einer Wohnung oder eines Gewerbeobjektes einen Wohnwert bzw. Nutzwert zugeteilt. Die Höhe der Minderung lässt sich dann nach dem jeweiligen Grad der Beeinträchtigung ermitteln. Die Berechnung anhand der Nutzwertanalyse ist genauer als der Blick in Minderungstabellen.

Dennoch: Minderungstabellen geben dir einen Anhaltspunkt, in welcher Höhe sich die zulässige Minderung bewegen kann, und auf welche Urteile du dich als Mieter:i dem:der Vermieter:in gegenüber berufen kannst.

Eine Mietminderung kann verschiedene Gründe haben. Im Folgenden gehen wir näher auf die am häufigsten auftretenden Umstände ein, die eine Kürzung der Miete nach sich ziehen können.

Schimmelflecken an Wand und Decke sind ein ästhetisches und nicht selten auch ein gesundheitliches Problem. Schimmel kann zu allergischen Reaktionen und sogar zu Vergiftungen führen. Liegt ein baulicher Mangel, wie etwa ein undichtes Dach, vor muss der:die Vermieter:in für den Schaden geradestehen und auch den Schimmel aus der Wohnung beseitigen. Bis die Maßnahmen abgeschlossen sind, kannst du eine 15- bis 20-prozentige Mietminderung wegen Schimmel durchsetzen. Bei großflächiger Ausbreitung des Schimmels haben Gerichte auch schon eine Minderung um 50 Prozent genehmigt.

Lauwarmes oder kaltes Wasser ist ein typischer Grund für die Kürzung der Miete. Je nachdem, wie kalt das Wasser ist oder wie lange es braucht, um sich aufzuwärmen, ist eine Mietminderung wegen Warmwasserausfall durchsetzbar. Sollte zur Winterzeit kein Warmwasser in der gesamten Mietwohnung vorhanden sein, kannst du als Mieter:in sogar eine Kürzung von bis zu 70 Prozent durchsetzen. Das ist laut einem Urteil des Landgerichts Hamburg jedoch nur dann zulässig, wenn die Wassertemperatur stets unter 40 Grad bleibt.

Gerade bei kalten Temperaturen ist ein Heizungsdefekt nicht nur ärgerlich, sondern kann auch gesundheitliche Risiken mit sich bringen, da sich Feuchtigkeit und damit auch Schimmel an den Wänden bilden kann. Minderungsquoten von bis zu 20 Prozent sind bereits gerichtlich bestätigt worden. Falls die Wohnung aufgrund der wegfallenden Heizung sogar unbewohnbar wird, darfst du eine Mietminderung wegen Heizungsausfall von bis zu 100 Prozent durchsetzen.

Großflächige Wasserschäden, die nicht von den Mieter:innen verursacht werden, rechtfertigen meist eine Mietkürzung von 25 bis 30 Prozent. Falls die Wohnung nicht mehr nutzbar ist, kannst du bis zu 100 Prozent ansetzen. Auch störender Lärm durch ständig laufende Trocknungsgeräte rechtfertigt eine Mietminderung bei Wasserschaden. Zudem müssen Vermieter:innen eventuell anfallende Hotelkosten übernehmen für den Fall, dass die Wohnung vorübergehend nicht bewohnbar ist.

Nach einem Urteil des Bundesgerichtshofes aus dem Jahr 2020 ist eine Mietminderung wegen Baulärm deutlich schwerer umzusetzen (Az. VIII ZR 31/18). Grundsätzlich besteht dem Urteil zufolge kein Recht auf Kürzung der Miete, wenn selbst der:die Vermieter:in keine rechtlichen Abwehrmöglichkeiten gegen den Baulärm eines benachbarten Grundstücks hat. Vielmehr müssen Mieter:innen für eine Mietminderung wegen Baulärm nachweisen, dass die Geräuschbelastung nicht unwesentlich oder ortsüblich ist und gesetzlich festgelegte Grenzwerte überschreitet. In Fällen, in denen diese Belege erbracht wurden, haben Gerichte den Mieter:innen eine Mietminderung von sechs bis 25 Prozent eingeräumt.

Nicht jede Mietminderung ist berechtigt. Daher gilt es, zunächst zu prüfen, ob der:die Vermieter:in tatsächlich für die Beseitigung eines Schadens verantwortlich ist. Ein tropfender Wasserhahn muss zwar repariert, darf aber nicht mit einer Mietminderung geahndet werden. Hat der:die Mieter:in den Mangel wie etwa einen Schimmelbefall selbst zu verantworten, weil falsch geheizt und gelüftet wurde, darf die Miete ebenfalls nicht reduziert werden.

Lag ein Mangel schon bei Abschluss des Mietvertrags vor und der:die Mieter:in hat ihn widerspruchslos hingenommen, ist eine Mietminderung auch nicht gerechtfertigt. Wer also kommentarlos eine Wohnung mietet, in der die Fenster marode sind, kann dafür nicht die Miete kürzen. Gleiches gilt für die ersten drei Monate einer energetischen Sanierung wie Wärmedämmung sowie Heizungs- oder Fensteraustausch: Hier haben Mieter:innen gemäß § 536 Abs.1a BGB eine Duldungspflicht.

Um zu wissen, um welche Art Mangel es sich handelt, sollten Vermieter:innen sich den Schaden ansehen. Eventuell müssen auch Sachverständige hinzugezogen werden. Zum einen muss also der Sachverhalt geprüft werden und zum anderen die Frage, ob die Mietminderung korrekt gehandhabt wurde, geklärt werden.

Bevor Mieter:innen die Miete kürzen dürfen, müssen sie dem:der Vermieter:in den Mangel schriftlich und mit Fristsetzung zur Mangelbehebung melden. So hat er:sie die Chance, den Mangel mithilfe von Handwerker:innen zu beseitigen. Die Frist muss dabei so gesetzt sein, dass es organisatorisch möglich ist, dieser Verpflichtung nachzukommen: vier Tage für die Beseitigung kleinerer und 14 Tage für die Beseitigung größerer Mängel.

Beseitigt der:die Vermieter:in den Mangel nicht, kommt er:sie mit Ablauf der Frist in Verzug. Jetzt darf der:die Mieter:in zur Selbstabhilfe greifen und die Beseitigung des Mangels in Auftrag geben. Die anfallenden Kosten, etwa durch Handwerker, dürfen dem:der Vermieter:in in Rechnung gestellt werden. Außerdem darf die Mietpartei mit Fristablauf eine Mietminderung geltend machen.

Anders verhält es sich bei offensichtlich nicht zu vermeidenden Beeinträchtigungen, wie beispielsweise bei einem Baugerüst vor den Fenstern. Hier darf die Miete sofort gemindert werden, sobald der Umstand eintrifft. Dazu gehört aber immer ein relevanter Nachweis, wie beispielsweise ein genaues Lärmprotokoll mit Uhrzeiten.

Haben Mieter:innen die Miete zu Unrecht gekürzt, müssen Vermieter:innen schriftlich widersprechen und begründen, warum die Mietminderung nicht gerechtfertigt ist. Dann ist es möglich, die Mietpartei dazu aufzufordern, innerhalb einer bestimmten Frist die ausstehende Miete zu zahlen und eine mögliche Klage ankündigen.

Der:die Vermieter:in muss der Mietkürzung nicht unmittelbar widersprechen. Der Bundesgerichtshof gab in einem Urteil einem Vermieter recht, der erst nach zwei Jahren die zu Unrecht einbehaltene Miete nachforderte. Nach dem Urteil haben Vermieter:innen ihr Recht auf Rückforderung nur verwirkt, wenn sie es längere Zeit nicht geltend gemacht haben und der:die Mieter:in auch nicht mehr mit einer Forderung rechnen konnte.