Miet­min­de­rung-Musterbrief: Kos­ten­lo­se Män­gel­an­zei­ge als Vor­la­ge 2024

Als Mieter:in hast du das Recht, in einer Wohnung zu leben, die sich in einem vertragsgemäßen Zustand befindet. Doch was, wenn es in deiner Wohnung plötzlich anfängt zu tropfen, der Aufzug monatelang ausfällt oder die Heizung mitten im Winter streikt? In solchen Fällen hast du die Möglichkeit, eine sogenannte Mängelanzeige zu stellen und sogar die Miete zu mindern. In diesem Artikel erfährst du, was genau eine Mängelanzeige für deine:n Vermieter:in bedeutet und wie ein Mietminderungsbrief aussehen kann. 

Eine Mängelanzeige ist eine formelle Mitteilung, die du als Mieter:in an deine:n Vermieter:in schickst, wenn es in der Wohnung oder am Gebäude Mängel gibt, die behoben werden müssen. Mängel sind alle Umstände, die den vertragsgemäßen Zustand der Mietsache beeinträchtigen. Das können zum Beispiel defekte Heizungen, undichte Fenster, Schimmelbefall oder Lärmbelästigung durch Baustellen sein.

Das Ziel der Mängelanzeige ist es, den:die Vermieter:in auf den Schaden aufmerksam zu machen und ihn:sie aufzufordern, diesen zu beheben. Ohne eine Mängelanzeige wird der:die  Vermieter:in in der Regel keine Maßnahmen ergreifen. Dann ist auch eine Mietminderung nicht zulässig.

Du kannst nicht einfach die Miete kürzen, sobald du einen Mangel in deiner Wohnung feststellst. Eine Mietminderung ist in Deutschland nur möglich, wenn dein:e Vermieter:in über den Mangel informiert wurde und genügend Zeit hatte, diesen zu beheben. Hier kommt die Mängelanzeige ins Spiel.

Mit der Mängelanzeige setzt du deine:n Vermieter:in offiziell in Kenntnis. Ab diesem Zeitpunkt kann er:sie sich nicht mehr darauf berufen, den Mangel nicht gekannt zu haben. Erst danach bist du berechtigt, die Miete zu mindern.
Wichtig: Du darfst die Miete auch nicht „auf Verdacht“ oder „vorsorglich“ mindern. Die Mängelanzeige ist also der erste Schritt zu einer rechtmäßigen Mietminderung.

Das Schreiben einer Mängelanzeige klingt komplizierter, als es tatsächlich ist. Wichtig ist, dass du bestimmte Punkte einhältst, damit dein Schreiben rechtlich wirksam ist. Hier ist eine Schritt-für-Schritt-Anleitung, wie du deine Mängelanzeige richtig formulierst:
 

1. Absender und Empfänger: Beginne mit deinen vollständigen Kontaktdaten und den Daten deines:r Vermieter:in. Achte darauf, dass auch die genaue Adresse der Mietwohnung genannt wird.
2. Betreff: Im Betreff sollte klar erkennbar sein, dass es sich um eine Mängelanzeige handelt, zum Beispiel: „Mängelanzeige und Aufforderung zur Mängelbeseitigung“.
3. Beschreibung des Mangels: Beschreibe den Mangel so präzise wie möglich.
4. Frist zur Mängelbeseitigung: Setze deinem:deiner Vermieter:in eine angemessene Frist, um den Mangel zu beheben. Die Frist sollte in der Regel 14 Tage betragen, kann aber in dringenden Fällen (zum Beispiel bei einem Heizungsausfall im Winter) auch kürzer sein.
5. Ankündigung der Mietminderung: Weise darauf hin, dass du die Miete mindern wirst, falls der Mangel nicht innerhalb der gesetzten Frist behoben wird.
6. Beweise und Fotos: Falls möglich, füge Beweismaterial wie Fotos oder Gutachten bei, die den Mangel dokumentieren. Das stärkt deine Position, falls es zu einem Streit kommen sollte.
7. Freundliche Schlussformel: Beende dein Schreiben höflich.

Bitte beachte, dass folgendes Musterschreiben lediglich als Beispiel dient, um Ihnen eine Formulierungshilfe zu bieten.

Es ist äußerst wichtig, dass du den Zugang der Mängelanzeige nachweisen kannst. Sonst könnte dein:e Vermieter:in schlimmstenfalls behaupten, nie etwas von dem Mangel erfahren zu haben. Du hast verschiedene Möglichkeiten, die Mängelanzeige sicher zuzustellen:
 

1. Per Einschreiben mit Rückschein: Dies ist die sicherste Methode, da du mit dem Rückschein nachweisen kannst, dass dein Schreiben zugestellt wurde.
2. Per Bote: Du kannst die Mängelanzeige auch durch eine:n Boten:in übergeben lassen. Der Empfang sollte schriftlich bestätigt werden.
3. Persönliche Übergabe mit Empfangsbestätigung: Übergibst du die Mängelanzeige persönlich, solltest du dir den Empfang schriftlich bestätigen lassen.
4. Per E-Mail: Auch eine E-Mail kann als Nachweis dienen, besonders wenn du eine Lesebestätigung anforderst. Achte darauf, dass du diese Bestätigung aufbewahrst.

Ja, dein:e Vermieter:in ist rechtlich verpflichtet, auf eine Mängelanzeige zu reagieren. Nach § 535 BGB hat der:die Vermieter:in dafür zu sorgen, dass die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand bleibt. Sobald dein:e Vermieter:in von einem Mangel erfährt, muss dieser behoben werden. Ignoriert dein:e Vermieter:in deine Mängelanzeige oder verzögert die Mängelbeseitigung unangemessen, hast du das Recht, die Miete zu mindern. In extremen Fällen kannst du sogar Schadensersatz oder eine fristlose Kündigung in Erwägung ziehen.

Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß des Mangels ab. Es gibt keine festen Prozentsätze im Gesetz, aber zahlreiche Gerichtsurteile bieten Orientierung – zusammengefasst in der ImmoScout24-Mietminderungstabelle. Zum Beispiel kann bei einem kompletten Heizungsausfall im Winter eine Mietminderung von 50 bis 100 Prozent gerechtfertigt sein. Bei kleineren Mängeln, wie einer defekten Gegensprechanlage, sind in der Regel nur fünf bis 10 Prozent Mietminderung realistisch.