Miet­min­de­rung bei Heizungsausfall: Dar­auf soll­test du ach­ten

Der Winter kommt, die Temperaturen sinken – umso ärgerlicher ist es, wenn die Heizung plötzlich ausfällt. Kalte Füße, kalte Zimmer und schlechte Laune sind vorprogrammiert. Was viele Mieter:innen nicht wissen: Bei einem Heizungsausfall haben sie das Recht auf eine Mietminderung. In diesem Artikel erfährst du, wie du bei einer Mietminderung vorgehen musst, worauf du achten solltest und wie hoch die Mietminderung ausfallen kann.

Grundsätzlich gilt: Wenn ein Mietmangel vorliegt, der deine Wohnqualität erheblich beeinträchtigt, hast du das Recht auf Mietminderung. Ein Heizungsausfall in der kalten Jahreszeit ist ein solcher Mangel. Dein:e Vermieter:in ist dazu verpflichtet, dir eine funktionierende Heizung zur Verfügung zu stellen – besonders im Winter.

Die normale Raumtemperatur in einer Mietwohnung liegt bei 20 bis 22 Grad Celsius am Tag. Während der Nacht als auch in Schlafräumen wie im Flur sind bis zu 18 Grad Celsius vertretbar. Fällt die Heizung in der winterlichen Heizperiode aus, kühlen die Räumlichkeiten schnell ab. Wenn die Heizungskörper dann in drei aufeinanderfolgenden Tagen die Normtemperaturen in der Wohnung nicht erreichen, dann stellt dies ein Mangel nach § 536 BGB dar.

Vermieter:innen sind bei derart sinkenden Raumtemperaturen verpflichtet, sofort zu handeln. Als Mieter:in solltest du den Defekt der Heizung unverzüglich melden. So hat dein:e Vermieter:in die Möglichkeit, den Heizungsausfall zeitnah zu beheben. Die Kosten für die Reparatur muss er:sie in diesem Fall übernehmen.

Eine Mietminderung bedeutet, dass du weniger Miete zahlst, weil deine Wohnung nicht im vertraglich vereinbarten Zustand ist. Dabei darfst du jedoch nicht einfach eigenmächtig die Miete kürzen. Der:die Vermieter:in muss zunächst über den Mangel informiert werden und die Chance haben, ihn zu beheben. Solange der Mangel besteht, darfst du dann einen Teil der Miete einbehalten.

Damit du eine Mietminderung bei Heizungsausfall durchsetzen kannst, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:
 

1. Der Mangel ist erheblich: Ein Ausfall der Heizung im Sommer rechtfertigt meist keine Mietminderung, da die Wohnung auch ohne Heizung bewohnbar ist. In den kälteren Monaten (Oktober bis April) sieht das jedoch anders aus.
   
   
2. Du hast den:die Vermieter:in informiert: Du musst den Vermieter sofort über den Heizungsausfall informieren, damit er reagieren kann.
   
   
3. Der:die Vermieter:in handelt nicht: Gibt es keine schnelle Reaktion, kannst du die Mietminderung in Betracht ziehen.
    

Normalerweise reagieren Vermieter:innen sehr schnell auf eine defekte Heizung, um eine Mietminderung zu vermeiden. Ist dies nicht der Fall, solltest du eine angemessene Frist von etwa drei bis vier Tagen zur Reparatur setzen.

Sollte dein:e Vermieter:in nach Ablauf der gesetzten Frist keine Maßnahmen zur Reparatur ergriffen haben, solltest du eine Mietminderung vornehmen. Außerdem kannst dann auch ein:e Heizungsinstallateur:in mit der Behebung des Heizungsdefektes beauftragen und dir die entstandenen Kosten von dem:der Vermieter:in erstatten lassen.

Wenn die Heizung ausfällt, ist schnelles Handeln gefragt. Hier erfährst du Schritt für Schritt, wie du vorgehst:

1. Vermieter:in sofort informieren:
Das A und O ist, deine:n Vermieter:in umgehend über den Heizungsausfall zu informieren. Am besten machst du das schriftlich per E-Mail oder Einschreiben, damit du einen Nachweis hast. Beschreibe den Mangel so genau wie möglich: Seit wann funktioniert die Heizung nicht mehr? Welche Räume sind betroffen?

2. Frist setzen:
In deiner Mangelanzeige solltest du deinem:deiner Vermieter:in eine Frist setzen, innerhalb der er den Mangel beheben muss. Eine übliche Frist beträgt sieben bis 14 Tage, je nach Dringlichkeit. Im Winter, wenn es draußen besonders kalt ist, solltest du eine kürzere Frist ansetzen, da es sich um eine dringende Reparatur handelt.

3. Dokumentation ist wichtig:
Dokumentiere den Ausfall der Heizung möglichst umfassend. Mach Fotos von den Thermometern in den betroffenen Räumen, die die niedrige Raumtemperatur anzeigen. Falls der Heizungsausfall bereits gesundheitliche Folgen hat (z. B. Erkältungen), kann auch ein ärztliches Attest hilfreich sein. Das stärkt deine Position bei einer möglichen Auseinandersetzung.

4. Mietminderung berechnen:
Sobald die Frist verstrichen ist und keine Reparatur erfolgt ist, hast du das Recht, die Miete zu mindern. Hierbei stellt sich oft die Frage: Wie hoch darf die Mietminderung ausfallen? Das kannst du weiter unten lesen.

Die Höhe der Mietminderung hängt davon ab, wie stark die Beeinträchtigung deiner Wohnqualität ist. Es gibt keine feste Regel, wie viel Prozent du einbehalten darfst, aber es existieren Gerichtsurteile, die als Orientierung dienen können. Diese Prozentsätze beziehen sich auf die gesamte monatliche Miete (Kaltmiete plus Nebenkosten).
 

Orientierung an Gerichtsurteilen

In der Rechtsprechung gibt es verschiedene Urteile, die sich auf ähnliche Fälle beziehen. Hier sind einige Beispiele:
 

• Ausfall der Heizung im Winter: Wenn die Heizung in der gesamten Wohnung ausfällt, kann eine Mietminderung von bis zu 50% gerechtfertigt sein. In einigen Fällen wurde sogar eine Minderung von 70% anerkannt.
• Heizungsausfall in einzelnen Räumen: Fällt die Heizung nur in einzelnen Räumen aus, kann die Mietminderung entsprechend niedriger ausfallen. Bei einem Ausfall im Schlafzimmer oder Wohnzimmer wurden Minderungen von 20 bis 30% anerkannt.
• Eingeschränkte Heizung: Funktioniert die Heizung nur eingeschränkt (z.B. wird es nur lauwarm), kannst du mit einer Mietminderung von etwa 10 bis 20% rechnen.

Sobald die Frist verstrichen ist und der:die Vermieter:in den Mangel nicht behoben hat, kannst du die Mietminderung durchsetzen. Wichtig ist dabei, dass du die Miete nicht einfach auf gut Glück kürzt, sondern genau dokumentierst und berechnest, wie hoch die Minderung sein soll.

1. Miete einbehalten:
Du kannst die Mietminderung direkt in der nächsten Mietzahlung berücksichtigen. Das bedeutet, du zahlst nur den geminderten Betrag und behältst den Rest der Miete ein. Es ist ratsam, den geminderten Teil der Miete auf ein separates Konto zu überweisen, falls es später zu einem Rechtsstreit kommen sollte. So kannst du nachweisen, dass du handlungsbereit warst und den Betrag nicht „verschwinden“ lassen wolltest.

2. Schriftliche Mitteilung an Vermieter:in:
Informiere deine:n Vermieter:in schriftlich darüber, dass du die Miete minderst und um welchen Betrag.

3. Rechtlichen Rat einholen:
Falls der:die Vermieter:in mit der Mietminderung nicht einverstanden ist und es zu einem Streit kommt, solltest du dir rechtlichen Beistand suchen. Mietervereine bieten oft kostengünstige Beratungen an. Auch eine Anwältin oder ein Anwalt kann dir helfen, falls die Angelegenheit vor Gericht landet.