Schimmel, ein kaputter Aufzug oder eine defekte Heizung – das können alles Gründe für eine Mietminderung sein. In diesem Artikel findest du alle wichtigen Infos, Tipps und Hintergründe rund um das Thema Mietminderung 2024. Du erfährst, in welchen Fällen du die Miete kürzen kannst, wie hoch die Kürzung sein darf und worauf du unbedingt achten musst. Am Ende weißt du genau, wie du in einer solchen Situation handeln solltest, um deine Rechte als Mieter:in durchzusetzen.
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Unter Mietminderung versteht man die Möglichkeit, die Miete zu reduzieren, wenn die Wohnung erhebliche Mängel aufweist. Das Mietminderungsrecht ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) unter § 536 geregelt. Einfach gesagt: Wenn die Mietsache, also deine Wohnung, nicht so genutzt werden kann, wie es im Mietvertrag vereinbart ist, kannst du unter bestimmten Bedingungen weniger Miete zahlen. Dabei ist entscheidend, dass der Mangel nicht durch dich als Mieter:in verursacht wurde und dass der:die Vermieter:in von dem Mangel weiß, aber nichts unternimmt.
Gerichtsurteile zu Mietminderungen können lediglich Anhaltspunkte geben, welcher Minderungsbetrag angemessen sein könnte. Der konkrete Minderungsbetrag richtet sich grundsätzlich nach der Beeinträchtigung beim Gebrauch der Wohnung.
Wenn die Nutzung der Wohnung erheblich einschränkt ist. Dies kann zum Beispiel folgende Gründe haben:
- Heizungsausfall im Winter: Wenn deine Heizung in den kalten Monaten ausfällt, ist das ein triftiger Grund für eine Mietminderung. Schließlich ist es unzumutbar, in einer unbeheizten Wohnung zu leben.
- Feuchtigkeit und Schimmel: Schimmelbildung in der Wohnung stellt nicht nur eine optische Beeinträchtigung dar, sondern kann auch die Gesundheit gefährden. Daher gilt hier: Je nach Ausmaß des Schimmels ist eine Mietminderung gerechtfertigt.
- Defekte Fenster oder Türen: Undichte Fenster oder Türen, die im Winter kalte Luft hereinlassen, sind ebenfalls ein Grund für eine Mietminderung.
- Lärmbelästigung: Wenn der Lärmpegel durch Bauarbeiten, einen Nachtclub oder laute Nachbarn über das übliche Maß hinausgeht, kann dies den Wohnwert stark mindern. Auch hier kann die Miete reduziert werden.
- Aufzugdefekt in einem Hochhaus: Besonders in Mehrfamilienhäusern mit vielen Etagen ist ein Aufzugsausfall sehr ärgerlich. Insbesondere für ältere Menschen oder Menschen mit Behinderungen stellt dies eine erhebliche Einschränkung dar.
- Fehlendes Warmwasser: Funktioniert die Warmwasserversorgung nicht, kannst du ebenfalls eine Mietminderung in Erwägung ziehen.
Es gibt noch viele weitere Mängel, die eine Mietminderung rechtfertigen können. Wichtig ist aber: Nicht jeder kleine Mangel führt automatisch zu einer Berechtigung, die Miete zu kürzen.
Die Höhe der Mietminderung hängt immer vom Ausmaß des Mangels ab. Es gibt keine gesetzlich festgelegten Prozentsätze für die Mietminderung, aber es gibt zahlreiche Gerichtsurteile, die eine Orientierung bieten. In der sogenannten Mietminderungstabelle kannst du dir einen Überblick verschaffen, wie Gerichte in ähnlichen Fällen entschieden haben. Hier einige Gerichtsurteile:
Mangel | Urteil | Minderungsquote |
Mäuse - in Stadtwohnung
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AG Brandenburg a. d. Havel, Urteil vom 06.08.2001, Az.: 32 C 520/00
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100%
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Stromausfall
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AG Neukölln, Urteil vom 20.10.1987, Az.: 15 C 23/87
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100%
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unbewohnbarer Zustand der Wohnung | LG Wiesbaden, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1980, 17 | 100% |
Fehlen der vertraglich zugesicherten Einbauküche bei Einzug | LG Frankfurt/ Main, Wohnungswirtschaft und Mietrecht 1996, 535 | 100% |
Heizungsausfall - im Winter
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LG Berlin, Beschluss vom 18.08.2002, Az.: 67 T 70/02
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75%
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Gerüst - vor Dachgeschosswohnung
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BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 181/12
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50%
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Kugelkäferplage
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AG Trier, Urteil vom 11.09.2008, Az.: 8 C 53/08
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50%
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Lärmbelästigung - laute Musik
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AG Braunschweig, Urteil vom 03.08.1989, Az.: 113 C 168/89 (9)
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50%
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Toilette - verstopft
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AG Hannover, Urteil vom 10.10.2008, Az.: 559 C 3475/08
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50%
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In gesundheitsgefährdender Konzentration Formaldehyd | LG München I, NJW-RR 1991, 975 | 50% |
Gerüche - unzumutbare
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AG Köln, Urteil vom 27.09.1988, Az.: 201 C 457/87
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45%
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Lärmbelästigung - zwei Gaststätten
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LG Berlin, Urteil vom 05.08.2002, Az.: 67 S 342/01
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40%
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Abwasserstau
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AG Groß-Gerau, Urteil vom 19.07.1979, Az.: 21 C 1336/78
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38%
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Taubenbefall
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LG Freiburg, Urteil vom 19.06.1997, Az.: 3 S 386/96
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35%
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Dachgeschossausbau - Beeinträchtigungen
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LG Berlin, Urteil vom 08.03.1996, Az.: 64 S 357/95
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33%
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Nicht funktionsfähige alleinige Duschmöglichkeit oder Bademöglichkeit | AG Köln (Az. 206 C 85/95) WuM 1998, 690 | 33% |
Wasser - aus Zimmerdecke
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AG Kiel, Urteil vom 26.06.1980, Az.: 13 C 9/80
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30%
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Baulärm
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LG Darmstadt, Urteil vom 18.03.1983, Az.: 17 S 284/82
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25%
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Kriminelle Nachbarn
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AG Köln, Urteil vom 04.01.1978, Az.: 152 C 1322/77
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25%
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Mottenbefall
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AG Bremen, Urteil vom 05.12.2001, Az.: 25 C 0118/01
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25%
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Wohnungstür - nichtabschließbar
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AG Potsdam, Urteil vom 09.03.1995, Az.: 26 C 406/94
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25%
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Innentüren der Wohnung fehlen | AG Hamburg-Altona, ZMR 2008, 298 | 25% |
Garagentor - Lärmbelästigung
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AG Mainz, Urteil vom 13.11.2002, Az.: 81 C 230/01
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20%
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Hellhörige Wohnung
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AG Wedding, Urteil vom 22.05.1985, Az.: 6 C 211/85
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20%
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Laminat - aufgesprungen
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AG Schöneberg, Urteil vom 10.04.2008, Az.: 109 C 256/07
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20%
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Wasser - rostig
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AG Görlitz, Urteil vom 03.11.1997, Az.: 1 C 1320/96
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20%
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Zigarettenrauch - aus Nachbarwohnung
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LG Stuttgart, Urteil vom 27.05.1998, Az.: 5 S 421/97
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20%
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Dusche - nicht nutzbar
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AG Köln, Urteil vom 28.11.1986, Az.: 221 C 85/86
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16,66%
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Fassade eingerüstet
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AG Mainz, Urteil vom 28.11.1996, Az.: 10 C 49/96
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15%
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Teppichbodenmängel
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OLG Celle, Urteil vom 19.10.1994, Az.: 2 U 216/93
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15%
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Wasserboiler - defekt
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AG München, Urteil vom 10.01.1991, Az.: 232 C 37276/90
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15%
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Fahrstuhlausfall - 4. Etage
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AG Charlottenburg, Urteil vom 15.12.1989, Az.: 2 C 484/89
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10%
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Lärm - Glascontainer
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AG Rudolstadt, Urteil vom 20.05.1999, Az.: 1 C 914/98
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10%
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Briefkasten - fehlt
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AG Köln, Urteil vom 16.12.1993, Az.: 208 C 124/93
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5%
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Defekter Küchenherd
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LG Berlin, Urteil vom 13.10.1980, Az.: 61 S 171/80
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5%
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Geruchsbelästigungen - durch Fleischerei
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AG Pankow/Weißensee, Urteil vom 05.08.2004, Az.: 3 C 71/03
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5%
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Haustür - nicht abschließbar
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AG Köln, Urteil vom 28.10.1976, Az.: 153 C/ 76
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5%
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Zugluft - undichte Türen
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OLG Düsseldorf, Urteil vom 23.03.2000, Az.: 10 U 160/97
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5%
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Balkon - nicht nutzbar
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AG Wetzlar, Urteil vom 15.12.2008, Az.: 38 C 1467/08
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3%
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Rollladen - kaputt
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LG Berlin, Urteil vom 14.09.2006, Az.: 62 S 90/06
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3%
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Elektrik - Lose Steckdose
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LG Berlin, Urteil vom 13.01.2004, Az.: 64 S 334/03
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0,50%
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Fliesen - fehlen
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LG Berlin, Urteil vom 20.11.1980, Az.: 61 S 200/80
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0%
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Kinderlärm
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AG Hamburg-Bergedorf, Urteil vom 11.11.2008, Az.: 409 C 285/08
|
0%
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Die Mietminderungstabelle gibt dir also eine gute Orientierung, wie hoch die Kürzung sein kann. Es ist jedoch immer ratsam, bei schwerwiegenden Fällen eine juristische Fachperson zu Rate zu ziehen.
Wenn du einen Mangel feststellst und die Miete mindern möchtest, ist es wichtig, dass du richtig vorgehst. Denn Fehler können dazu führen, dass du deine Ansprüche verlierst oder dein:e Vermieter:in dich sogar abmahnt.
- Mangel feststellen: Du musst den Mangel genau dokumentieren. Am besten machst du Fotos und notierst dir den Tag, an dem du den Mangel bemerkt hast.
- Vermieter:in informieren: Dein:e Vermieter:in muss unverzüglich über den Mangel informiert werden. Eine schriftliche Mängelanzeige per Einschreiben ist hier ratsam, damit du einen Nachweis hast.
- Angemessene Frist setzen: Gib deinem:deiner Vermieter:in eine angemessene Frist, um den Mangel zu beheben. In der Regel sind zwei bis drei Wochen ausreichend, je nach Schwere des Mangels.
- Miete mindern: Wenn dein:e Vermieter:in nicht reagiert oder der Mangel nicht behoben wird, kannst du die Miete mindern. Die Höhe der Mietminderung solltest du dabei sorgfältig abwägen. Die Mietminderung erfolgt dann in der Regel rückwirkend ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel aufgetreten ist.
Auch wenn die Mietminderung ein Recht ist, passieren oft Fehler, die dir am Ende sogar schaden können. Hier ein paar Dinge, die du vermeiden solltest:
- Miete einfach einbehalten: Du darfst nicht einfach die gesamte Miete einbehalten, selbst wenn der Mangel groß ist. Die Mietminderung bezieht sich immer nur auf den betroffenen Teil der Miete.
- Mangel nicht melden: Du kannst nur dann die Miete mindern, wenn du den Vermieter über den Mangel informiert hast. Rückwirkende Mietminderungen, ohne dass der Vermieter informiert wurde, sind in der Regel nicht möglich.
- Zu hohe Mietminderung ansetzen: Es ist wichtig, dass die Mietminderung in einem angemessenen Rahmen bleibt. Wenn du zu viel kürzt, kann der Vermieter dir unter Umständen kündigen. Bei Unsicherheiten lohnt es sich, rechtlichen Rat einzuholen.
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FAQ: Häufig gestellte Fragen zum Thema Mietminderungstabelle
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Ab wann darf ich die Miete mindern?
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Du darfst die Miete mindern, sobald der Mangel die Nutzung der Wohnung erheblich einschränkt und du deine:n Vermieter:in über den Mangel informiert hast. Wichtig ist, deinem:deiner Vermieter:in eine angemessene Frist zur Behebung zu geben. Erst wenn der Mangel nicht behoben wird, kannst du die Miete rückwirkend kürzen.
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Muss ich dem Vermieter eine Frist zur Mängelbeseitigung setzen?
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Ja, eine Fristsetzung ist notwendig, um dem:der Vermieter:in die Möglichkeit zu geben, den Mangel zu beheben. Diese Frist sollte in der Regel zwei bis drei Wochen betragen, abhängig vom Mangel. Ohne eine Fristsetzung verlierst du eventuell deinen Anspruch auf Mietminderung.
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Kann der Vermieter mir kündigen, wenn ich die Miete mindere?
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Nein, deine:e Vermieter:in darf dir nicht wegen einer berechtigten Mietminderung kündigen. Allerdings solltest du darauf achten, die Mietminderung in einem angemessenen Rahmen zu halten, da eine zu hohe Kürzung als Vertragsverletzung gelten könnte.
Als Immobilienexpertin und Redakteurin bei ImmoScout24 informiert dich Oranus Mahmoodi über alle Themen rund ums Mieten und Kaufen. Oranus ist studierte Journalistin und Soziologin. Sie beobachtet die Immobilienwirtschaft seit Jahren. Ihre Expertise als Wirtschafts- und Finanzjournalistin hat sie bei Financial Times Deutschland gewonnen, wo sie über viele Jahre gearbeitet hat. Als Autorin für Nachrichtenagenturen und diverse Wirtschaftstitel hat sie sich intensiv mit allen Seiten der Immobilienwirtschaft beschäftigt. Ihr Credo ist es, komplexe Themen für dich unterhaltsam und verständlich aufzubereiten.
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„Bei der Mietminderung ist es entscheidend, rechtlich abgesichert vorzugehen – vor allem, was die Fristsetzung und die genaue Dokumentation des Mangels betrifft"