5 Fra­gen, auf die du dich bei der Be­sich­ti­gung ein­stel­len soll­test

Wer ein Haus kauft, möchte im Vorfeld alles genau ablären. Damit du nicht überrumpelt wirst, solltest du dich auch auf ungewöhnliche Fragen bei der Besichtigung einstellen.

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Grundsätzlich gilt: Verkäufer:innen müssen nur versteckte Mängel mitteilen, von denen sie selbst Kenntnis haben. Und zwar auch dann, wenn die Information über verborgene Schäden potenzielle Käufer:innen vom Kauf abhalten könnten. Als Beispiel nennt der Verband Privater Bauherren (VPB) das Vorhandensein von Hausschwamm, einem fiesen, zerstörerischen Holzpilz. Auch krebserregender Asbest im Haus oder der Verdacht auf einen Blindgänger, also eine nicht gezündete Bombe aus dem Zweiten Weltkrieg, auf dem Nachbargrundstück zählen zu solchen gravierenden Mängeln.

Wer dies verschweigt, macht sich der „arglistigen Täuschung“ schuldig und kann später in Regress genommen werden. Schadenersatz oder sogar die Rückabwicklung des Kaufvertrages können dann verlangt werden. Der Grund: Verkäufer:innen tragen bei Mängeln an der Immobilie, die ihnen bekannt sind, eine Aufklärungspflicht.

Immobilien werden in der Regel „wie besehen“ verkauft. Das bedeutet: Wer bei der Besichtigung nichts bemerkt, später aber doch, muss die Schäden selbst beheben. Ein Rücktrittsrecht gibt es nicht. Im Nachhinein zu beweisen, dass die Mängel bekannt waren, ist meist schwierig. Umso wichtiger ist für Kaufinteressierte eine gründliche Besichtigung. Sie wollen alles ganz genau wissen - und können darum auch diese ungewöhnlichen Fragen stellen:

Baulasten ermöglichen es, die Bebauungsmöglichkeiten eines Hauses zu erweitern, zum Beispiel den vorgeschriebenen Abstand von drei Metern zum Nachbargebäude zu unterschreiten und näher an die Grundstücksgrenze zu bauen. Potenzielle Kaufinteressierte sind damit vielleicht nicht einverstanden und nutzen die Frage, um grundsätzlich zu klären, ob so etwas eingetragen wurde. Wichtig: Kaufinteressierte haben die Möglichkeit, selbst beim Vermessungs- und Katasteramt nachzufragen und dort Einsicht in die Baulastenakte zu nehmen. Du solltest keinesfalls etwas verschweigen oder so tun, als wüsstest du von nichts.

Es kann durchaus sein, dass z. B. Straßen- oder Kanalarbeiten vor Jahren durchgeführt wurden und die Kosten dafür noch nicht bezahlt sind. Dann kann die Gemeinde auch nach dem Kauf eine Rechnung in vier- oder sogar fünfstelliger Höhe für Arbeiten stellen, die bereits vor Jahren abgeschlossen wurden. Der Gemeinde ist es dann egal, wer damals Eigentümer:in war. Kaufinteressierte können sich erkundigen, ob solche Kosten auf sie zukommen - und gegebenenfalls schon im Kaufvertrag festhalten lassen, dass die Vorbesitzer:innen für diese Leistungen aufkommen müssen.

Wer ein gebrauchtes Haus kauft, sollte darauf achten, dass alle Veränderungen am Haus baurechtlich genehmigt sind. Unberechtigte Umbauten am Haus können erhebliche Kosten verursachen und sogar zu einer Rückbau- oder Abrisspflicht führen. Deshalb kann es gut sein, dass du danach gefragt wirst. Auch hier gilt: Die Antwort kann durch einen Blick in die Bauakte des Gebäudes bei der Stadtverwaltung überprüft werden. Es kann auch im notariellen Kaufvertrag eine rechtlich bindende Erklärung aufgenommen werden, dass der gesamte Grundbesitz baurechtlich vollständig genehmigt ist. In diesem Fall haftest du, falls diese Erklärung falsch sein sollte.

Kaufinteressierte können nach so genannten "Dienstbarkeiten" fragen, wenn sie über ein anderes Grundstück gehen oder fahren müssen, um zur Immobilie zu gelangen. In dem Fall macht es sich gut, wenn die Eigentümer:innen des anderen Grundstücks und du eine notariell beglaubigte Vereinbarung getroffen habt. Darin wird festgelegt, dass du das Nachbargrundstück für den Zugang und die Verlegung von Leitungen zur Straße nutzen darfst - und damit auch die zukünftigen Besitzer:innen. Achtung: Diese Rechte müssen im Grundbuch eingetragen werden, damit sie nicht verloren gehen.

Okay, das ist jetzt nicht nur eine Frage, sondern ein ganzer Fragenkatalog. Diese Fragen können zum Beispiel auf dich zukommen:

• Gab es in der Vergangenheit Probleme mit Schimmel, Feuchtigkeit oder Schädlingen?
• Wann wurden die letzten Renovierungen oder Reparaturen durchgeführt?
• Welche Energieeffizienzmaßnahmen wurden ergriffen, um den Energieverbrauch zu senken?
• Gab es größere Schäden am Haus (z. B. Feuer, Überschwemmung, Erdbeben)?

Bereite dich gut auf solche Fragen vor - damit nimmst du Bedenken und machst den Hauskauf kalkuliebar. Das schafft Vertrauen und eine gute Grundlage für einen möglichen Vertragsabschluss.

Alle Angaben ohne Gewähr.