Bo­ni­tät – De­fi­ni­ti­on

Als Verkäufer einer Immobilie haben Sie ein Interesse daran, den Verkauf ordnungsgemäß und zügig über die Bühne zu bringen. Aus diesem Grunde empfiehlt sich oftmals die Beauftragung eines Maklers. Dieser kennt die Eigenheiten des Marktes und kann, in Kombination mit einem Verkehrswertgutachten, die Chancen eines Verkaufs sowie den realistischen Verkaufserlös abschätzen. Allerdings entstehen immer wieder dann Probleme, wenn die Bonität des Käufers nicht eindeutig bestimmt wurde.

• Bonität beschreibt den Ruf von Personen (oder Unternehmen) angesichts ihrer Zahlungsfähigkeit bzw. Kreditwürdigkeit.
• Im Rahmen von Vermietungen oder Immobilienverkäufen ist die Bonitätsprüfung von Interessenten ein probates Mittel, um ein mögliches Ausfallrisiko zu reduzieren.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Im Allgemeinen gilt: Die Bonität ist der Wertmaßstab für die Zahlungsfähigkeit und Zahlungswilligkeit von Personen oder Unternehmen als Unterlage für ihre Kreditwürdigkeit.

Basis dafür sind in erster Linie die persönlichen, fachlichen und finanziellen Verhältnisse des Kreditnehmers. Für die Beurteilung der persönlichen Bonität des Darlehensnehmers wird vor allem die Schufa-Auskunft herangezogen. Zur Beurteilung der sachlichen Bonität werden sämtliche Unterlagen über Einnahmen und Ausgaben geprüft.

Letztlich ergibt sich ein sogenannter Schufa-Score, der nach einem bestimmten Berechnungsschema ermittelt wird. Wie genau diese Berechnung erfolgt und sich der daraus resultierende Scorewert zusammensetzt, ist jedoch Betriebsgeheimnis.

Die Schufa ist eine privatwirtschaftliche Wirtschaftsauskunftei und sammelt relevante Informationen potenzieller Kreditnehmer, um deren Bonität und damit auch Kreditwürdigkeit zu bewerten. Wie genau sich der Schufa-Score einer einzelnen Person zusammensetzt, ist geheim und muss auch seitens der Auskunftei nicht transparent gemacht werden (vgl. Az. VI ZR 156/13).

Jedoch speichern Auskunfteien für gewöhnlich folgende Daten, die in den Schufa-Score mit einfließen:

• Persönliche Daten: Name, Geburtstagdatum, Anschrift

• Informationen zu Bankkonten, etwaige Kreditkarten sowie laufende Kredite (auch Dispokredite)

• Laufenden Verträge (Handyvertrag, Leasing etc.)

• Bürgschaften

• Konten bei Versandhändlern

• Informationen über Insolvenzverfahren sowie fällige, angemahnte und nicht beglichene Zahlungsforderungen

Das heißt also: Wenn Sie Ihre Rechnungen fristgerecht begleichen und auch sonst keine Rückstände oder offene Forderungen haben, äußert sich dies in einem positiven Scorewert, der sich wiederum positiv auf Ihre Bonität auswirkt.

Handelt es sich um eine vermietete Immobilie, werden Sie bei der Auswahl Ihrer Mieter bisher auch darauf geachtet haben, möglichst zahlungsfähige Mieter zu finden.

Die Bonität bewertet also das Risiko beziehungsweise die Wahrscheinlichkeit, ob und inwiefern ein Schuldner (Mieter, Käufer) seiner Zahlungsverpflichtung nachkommt. Bei Banken kann eine niedrigere Bonität oftmals zu einem höheren Sollzinssatz führen, der Immobilienkauf verteuert sich teils drastisch.

Der in Deutschland gültige Grundsatz lautet: „Zahlung bei Übergabe“. Da es, unabhängig von der Art eines möglichen Maklerauftrages, auch nicht beim Notar zu einer stichhaltigen Prüfung der Bonität des Käufers kommt, müssen Sie hier Wachsamkeit an den Tag legen.

Zudem werden Finanzierungen typischerweise erst nach Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages abgeschlossen. Die übliche Prozedur, vom Interessenten eine sogenannte Finanzierungsbestätigung zu fordern, minimiert das Ausfallrisiko also nur marginal.

Je nach Ausgangslage gibt es unterschiedliche Möglichkeiten, seine Bonität zu verbessern. Klar sollte sein, dass offene Forderungen beglichen und mehr Geld eingenommen als ausgegeben werden sollte.

Interessant könnte indes auch sein, mögliche Negativeinträge löschen zu lassen. Dafür sollten Sie eine Selbstauskunft anfordern und diese auf solche Einträge prüfen. Grundsätzlich gilt: Eine Auskunftei ist erst nach drei Jahren nach Tilgung offener Forderungen verpflichtet, solche Negativeinträge zu löschen (Az. 2 O 237/18).

Neben der Schufa-Auskunft gibt es weitere Optionen, eine positive Bonität nachzuweisen. Wenn es um ein Mietverhältnis geht, könnte ein Nachweis der Mietschuldenfreiheit (Mietschuldenfreiheitsbescheinigung) interessant sein. So weiß der zukünftige Vermieter, dass die Wahrscheinlichkeit, dass Mietzahlungen ausbleiben, relativ gering ist.

Aber auch die Art und Dauer des Arbeitsverhältnisses geben Aufschluss darüber, wie es um die Bonität bestellt ist. Je länger das Arbeitsverhältnis andauert, desto besser wirkt sich dies auf die Bonität der betreffenden Person aus. Im Gegensatz dazu haben es Selbstständige und Freiberufler schwieriger, da hier die Einnahmen nicht einer gewissen Regelmäßigkeit, sondern Schwankungen unterliegen. In der Auslegung kann dies als größeres Risiko angesehen werden.

In Wahrheit ist es kaum möglich die Bonität einer Person zu berechnen. Vielmehr kann diese anhand gewisser Parameter eingeschätzt werden. Ein Arbeitsplatz in einer krisensicheren Branche und regelmäßiges Einkommen wirken sich positiv auf die Bonität aus. Häufige Jobwechsel oder Selbstständigkeit hingegen sind Negativfaktoren.

Die Frage, die sich bei der Berechnung der Bonität eigentlich stellt, ist folgende: Ist die betreffende Person finanziell in der Lage, eine bestimmte Summe X für eine bestimmte Sache Y in einem gewissen Zeitraum Z zu zahlen. Vor allem Banken und Vermieter sind interessiert daran, dass der Kreditnehmer beziehungsweise der Mieter die regelmäßigen Zahlungen zuverlässig leisten kann.

In Immobilienkaufverträgen können sowohl Rechts- wie auch Sachmängel auftreten. Nach § 434 BGB führt all das, was Sie im Zuge der Verkaufsverhandlungen in Bezug auf die Immobilie „zum Besten geben“, zu einer sogenannten „Beschaffenheitsvereinbarung“. Im Zweifelsfalle heißt das, dass Sie bei gravierenden Abweichungen mit einer Rückgängigmachung des Kaufvertrages rechnen müssen und obendrein noch Schadenersatz zu leisten haben.

Da sich die gesetzlichen Regelungen zu diesem Thema fortlaufend ändern, oftmals auch zulasten des Verkäufers, empfiehlt sich die Beauftragung eines Maklers. So laufen Sie nicht Gefahr, die von Ihnen zu beachtenden Informationspflichten zu verletzen und dadurch den Abschluss des Geschäfts zu gefährden.