Wann kommt ein Maklervertrag zu­stan­de?

Ein Maklervertrag kommt grundsätzlich mit der Unterschrift beider Parteien zustande. Normalerweise legt der:die Makler:in zunächst ein Exposé vor, um einen Eindruck seiner:ihrer Fähigkeiten zu vermitteln. Hier erfährst du, worauf du im Maklervertrag achten musst, ob ein mündlicher Maklervertrag gültig ist und wann du die Maklerprovision zahlen musst.

Wie jeder Vertrag kommt auch der Maklervertrag zustande, sobald beide Parteien unterschrieben haben.

Das heißt, dass einerseits Verkäufer:in, Käufer:in, Vermieter:in oder Mieter:in und andererseits auch der:die Makler:in den Vertrag unterschreiben müssen. Eine notarielle Beurkundung ist hier nicht nötig. Meistens schließt der:die Makler:in mit beiden Vertragsparteien jeweils einen Vertrag ab.

Stelle von Anfang an klar, dass für dich nur ein schriftlicher Maklervertrag infrage kommt, wenn du Makler:innen kontaktierst. Du solltest klarmachen, dass du ein Vertragsdokument erwartest und eine E-Mail, obwohl rechtlich wirksam, nicht ausreichend für dich ist. Bei Vermietungen ist nach wie vor ein mündlicher Vertrag rechtlich wirksam. Weil er keine Beweiskraft hat, wird von ihm regelmäßig abgeraten. Weiter unten liest du mehr über die Besonderheiten eines mündlichen Vertrags.

Der übliche Weg ist, dass du dir die Angebote, Leistungen und Maklerbewertungen deiner Region anschaust. Anschließend kontaktierst du die für dich überzeugendsten Makler:innen, die für dich ein Exposé deines Objekts inklusive Provisionsvorstellung zusenden. Indem du dieses Exposé oder den Objektnachweis unterzeichnest, erklärst du dich mit der Dienstleistung zu diesem Preis einverstanden. Es handelt sich hierbei de facto bereits um einen Maklervertrag.

Danach sollte ein formelles Vertragsdokument aufgesetzt werden, das die Höhe der Provision, die Bedingungen für die Provisionszahlung, die Art des Maklervertrags und andere wichtige Inhalte benennt. Hier liest du mehr zu den Inhalten und Fallstricken des Maklervertrags.

Außerdem hat der von dir ausgewählte Immobilienprofi die Pflicht, dich über die 14-tägige Widerrufsmöglichkeit, seine:ihre Identität als Unternehmer:in und die Zulassung als Makler:in zu informieren.

Beachte bitte, dass es verschiedene Maklerverträge gibt, die sich anhand der Servicegrade unterscheiden, danach, wie eng du an den Vertrag gebunden bist und ob du selbst auch privat vermarkten darfst.

Es gibt drei verschiedene Arten von Maklerverträgen beim Verkauf von Immobilien:

Weiterführende Informationen findest du in unserem Beitrag zu den Unterschieden zwischen einfachem und qualifiziertem Alleinauftrag.

Wichtig sind im Maklervertrag die Angaben zur Maklerprovision, denn diese stellt einen beträchtlichen Prozentsatz des Kauf- oder Mietpreises dar. Wenn der Maklervertrag zustande kommt, achte darauf, wann genau die Provision fällig wird und in welchen Fällen du nicht zur Zahlung verpflichtet bist. Das kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn der Hauskauf nicht zustande kommt.

Achte auch auf diese Inhalte im Maklervertrag:

• Unterscheidung zwischen einfachem Maklervertrag, Alleinauftrag und qualifiziertem Alleinauftrag
• Laufzeit des Vertrags
• Nötige Aktivitäten des Maklers bzw. Maklerleistungen
• Höhe der Maklerprovision
• Zeitpunkt der Zahlung der Maklerprovision
• Frist des Provisionsanspruchs und mögliche Bindung

Erkundige dich am besten auch in unserem Beitrag zum Maklervertrag über die rechtlichen Fallstricke, die du nach Möglichkeit vermeiden solltest.

Der Maklervertrag kann frei gestaltet werden, denn §§ 652 ff. BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) klärt lediglich bruchstückhaft die Entstehung des Provisionsanspruchs, nicht aber die einzuhaltende Form. Zusätzlich gelten die Regelungen des Wohnungsvermittlungsgesetzes, die aber auch keine strengen Vorgaben machen. Umso wichtiger ist es, dass du dich selbst aktiv an der Gestaltung des Maklervertrags beteiligst und beispielsweise die von dir gewünschten Maklerleistungen vertraglich fixieren lässt.

Bei der schriftlichen Variante wäre auch eine formlose Vereinbarung per E-Mail zugelassen. Es wird aber aufgrund von möglichen rechtlichen Auseinandersetzungen dringend zu einem offiziellen Vertragsdokument geraten, das individuell aufgesetzt werden sollte. Aus dem gleichen Grund wird auch von einem mündlichen Vertrag abgeraten, der bei der Vermietung rechtlich bindend wäre.

Im Kern sollte der Maklervertrag klären, welche Leistungen eine Provision auslösen und wann die Provisionszahlung in welcher Höhe fällig ist. Damit könnt ihr Missverständnisse und Auseinandersetzungen im Vorfeld vermeiden.

Im schriftlichen Maklervertrag sollte klar geregelt sein, unter welchen Bedingungen eine Provision fällig wird.

• Erfolgreiche Vermittlung: Die Provision wird fällig, wenn der:die Makler:in ein:e Käufer:in für dich gefunden hat und diese den Kaufvertrag notariell unterschrieben hat.
• Aufwandsentschädigung: Einige Verträge enthalten eine Klausel zur Aufwandsentschädigung, die du für die Bemühungen des:der Maklers:in zu leisten hast, selbst wenn kein Verkauf zustande gekommen ist.
• Bindungsfrist an den Maklervertrag: Kauft ein:e Interessent:in dein Haus zu einem späteren Zeitpunkt, wurde aber ursprünglich von deiner:deinem Makler:in akquiriert, so hat der Immobilienprofi in der Regel noch bis zu sechs Monate nach Vertragskündigung bzw. -ende Anrecht auf die Provision.
  

Der mündliche Maklervertrag ist seit 2020 nur noch bei der Vermietung erlaubt. Folgende Darstellung zeigt auf, wie wenig Klarheit oft darüber besteht, ob ein Maklervertrag abgeschlossen wurde und ob eine Provision an den:die Makler:in zu zahlen ist.

Bei mündlichen Verträgen ist es komplizierter, zu ermitteln, ob eine Provisionserwartung rechtens ist oder nicht:

Grundsätzlich muss der:die Makler:in seine Provisionserwartung vorab klarmachen. Wenn er sich beispielsweise um Werbung für die Immobilie bemüht, sollte er im Vorfeld klären, dass er dafür eine Gegenleistung erwartet in Form einer Provision.

Der:die Makler:in trägt die Beweislast dafür, dass ihm:ihr eine Provision zusteht. Er:sie trägt somit auch die Beweislast dafür, dass ein Maklervertrag zwischen den Vertragsparteien besteht.

Der:die Interessent:in wiederum muss nicht automatisch von einer Provisionszahlung ausgehen laut Urteil vom 16.11.2006 (BGH, III ZR 57/06).

Provisionsansprüche werden nur in bestimmten Zusammenhängen gerichtlich anerkannt:

• Das Zusenden eines Exposés ohne die vorherige Mitteilung, dass damit eine Provisionserwartung verbunden ist, reicht nicht aus, um einen Provisionsanspruch zu begründen.
• Werden dagegen Informationen weitergegeben, wie der Name und die Adresse des:der Verkäufers:in, entsteht ein Provisionsanspruch.
• Bei Eigeninitiative durch den:die Interessent:in bestehen geringere Anforderungen an das Zustandekommen eines Maklervertrags. Geht er:sie auf den Immobilienprofi zu und beauftragt ihn:sie, eine Mietimmobilie zu suchen, handelt es sich um eine eindeutige Willenserklärung.
  

Wann ein Maklervertrag zustande kommt, ist nicht immer leicht zu erkennen. Mit dem neuen Maklergesetz 2020 wurde jedoch beschlossen, dass ein mündlicher Vertrag mit einem:einer Immobilienmakler:in für den Immobilienverkauf nicht mehr gültig und wirksam ist. Der Vertrag in schriftlicher Form ist Pflicht.

Ab dem 23.12.2020 abgeschlossene Maklerverträge, die den Nachweis oder die Vermittlung eines Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus betreffen, bedürfen der Textform (§ 656a BGB).

Seit dem 23.12.2020 gilt also für Immobilienmakler:innen:

• Schriftliche Vereinbarungen müssen geschlossen werden.
• Unterschriften der Beteiligten müssen vorliegen.
• Anderenfalls besteht keine Verpflichtung, eine Courtage für Vermittlung zu zahlen.

Durch die Änderungen möchte der Gesetzgeber für eine größere Rechtssicherheit sorgen. Sowohl für Makler:innen als auch für alle anderen Beteiligten wie Interessent:innen und Kund:innen soll dadurch ein Stück mehr Sicherheit geschaffen werden.

Die Höhe der Makler:innenprovision wird laut dem neuen Makler:innengesetz 2020 nicht bundesweit einheitlich festgelegt. Sie variiert von Bundesland zu Bundesland. Außerdem ist die Höhe der Makler:innencourtage verhandelbar.

Zu den gängigen Makler:innenprovisionen inklusive 19 Prozent Umsatzsteuer gehören: 

• 7,14 Prozent: In den meisten Bundesländern 
• 6,25 Prozent: In Hamburg 
• 5,95 Prozent: In Bremen, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern

Aufgrund der Neuregelung der Kostenverteilung müssen Käufer:innen mit maximal der Hälfte der Maklerprovision rechnen. Das bedeutet, dass die Provision je nach Bundesland zwischen 2,98 und 3,57 Prozent liegt.

In einem Rechenbeispiel haben wir das Ganze noch einmal veranschaulicht:  

Insgesamt muss also eine Provision in Höhe von 22.500 Euro gezahlt werden. Hälftig auf die Vertragsparteien aufgeteilt, ergibt sich daraus für jede ein Betrag von 11.250 Euro.

Die Fälligkeit der Maklerprovision ist normalerweise im Maklervertrag genau festgehalten. In den meisten Fällen ist es der notariell beurkundete Kaufvertrag oder der erfolgreich unterschriebene Mietvertrag, der für die Zahlung der Courtage ausschlaggebend ist. In diesem Vertrag ist auch die endgültige Höhe des Kauf- oder Mietpreises festgelegt, die wiederum die prozentuale Makler:innenprovision bestimmt. 

Laut BGB bist du zur Zahlung verpflichtet, wenn der:die Immobilienmakler:in die ihm:ihr übertragenen Leistungen zu deiner Zufriedenheit erfüllt hat (§ 653). Meistens wird wenige Tage nach Kaufvertragsabschluss der Beteiligten die Provision fällig.

Immobilienverkäufe setzen seit dem neuen Maklergesetz 2020 einen schriftlichen Maklervertrag voraus. Sobald beide Parteien diesen unterschrieben haben, ist er wirksam. Die Maklerprovision wird in der Regel fällig, wenn der Kauf- oder Mietvertrag unterschrieben ist. Es ist wichtig, die genauen Vertragsinhalte und -bedingungen, wie etwa die Höhe der Provision und deren Fälligkeit, genau zu kennen, um Missverständnisse zu vermeiden.