Trotz des unterschriebenen Kaufvertrages ist der:die Käufer:in noch lange nicht neue:r Eigentümer:in. Aber um sein Kaufvorhaben zu schützen, lässt der Notar im Grundbuch die Auflassung vormerken, bis die endgültige Umschreibung im Grundbuch erfolgen kann.
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Die Auflassungsvormerkung wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen und sichert dem:der Käufer:in seinen Anspruch auf Eigentumsübertragung.
Die Auflassungsvormerkung verhindert, dass der:die Verkäufer:in plötzlich doch an eine:n andere:n Kaufinteressierte:n verkauft.
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Die Auflassung ist eine Garantie für den:die Käufer:in, dass er:sie die Immobilie erworben hat. Rechtsgültigkeit besteht erst mit der Eintragung ins Grundbuch, mit der sogenannten Auflassung. Bis dahin können bis zu zwei Monaten vergehen. Die Auflassungsvormerkung hingegen benötigt nur wenige Tage und sichert bis zur Grundbucheintragung die Rechte an dem Objekt.
Würde man auf die Auflassungsvormerkung verzichten, hätte der:die Verkäufer:in die Möglichkeit in der Zwischenzeit, die Immobilie doch noch anderen Interessent:innen anzubieten, zu beleihen oder als finanzielle Sicherheit zu nutzen. Denn: Eintragungen im Grundbuch gelten als „letzte Wahrheit“, alle Geschäfte werden auf dieser Basis geschlossen und sind rechtsgültig.
Wenn ein:e zweite:r Interessent:in die Immobilie kaufen würde und im Grundbuch keine Eintragung zum ersten Kauf vorhanden wären, könnte der:die zweite Käufer:in auf dem Eigentum bestehen.
Um das zu verhindern und die Rechte des:der Käufer:in zu schützen, wird die Auflassung sozusagen vorgemerkt.
1. Unterzeichnung des Kaufvertrags durch beide Parteien: Kauf, Kaufpreis sind festgelegt
2. Notar:in veranlasst Auflassungsvormerkung in Abteilung II des Grundbuchs und in der Zwischenzeit:
- Käufer:in besichert Finanzierung über eine Grundschuldbestellung ins Grundbuch.
- Käufer:in nimmt Kreditsumme entgegennehmen und entrichtet den Kaufpreis an den:die Verkäufer:in.
3. Auflassung: Notar:in veranlasst, dass der:die Käufer:in im Grundbuch der Immobilie eingetragen wird.
Während die Auflassungsvormerkung eine Art vorgelagerter Eintrag im Grundbuch ist und eine Garantie für den:die Käufer:in, schließt die Auflassung den Verkaufsprozess ab und macht ihn damit rechtsgültig. Wer in der Zeit nach der Eintragung der Vormerkung einen Blick ins Grundbuch wirft, der kann bereits erkennen, dass Kaufvertrag geschlossen wurde und die Eintragung bevorsteht.
Mit der Auflassungsvormerkung werden dem:der Käufer:in sofort Rechte eingeräumt, dem:der Verkäufer:in im Gegenzug entzogen. Die Verantwortung über den Besitz liegt ebenfalls ab dem Eintragungszeitpunkt der Auflassungsvormerkung im Grundbuch beim:bei der Käufer:in.
- Der Kauf kann ohne Zustimmung des:der Käufer:in nicht mehr rückabgewickelt werden. Der:die Verkäufer:in darf nicht mehr vom Kauf zurücktreten.
- Eine Belastung des Grundstücks durch den:die Verkäufer:in ist nicht mehr möglich
- Selbst bei einem besseren Angebot durch eine:n andere:n Käufer:in, darf der:die Verkäufer:in nicht den Zuschlag erteilen.
- Auch für den Fall, dass der:die Verkäufer:in Insolvenz anmeldet, wirkt sich das nicht auf die Kaufabwicklung und somit die Eigentumsübertragung aus.
- Die Auflassungsvormerkung verhindert den Zugriff von Gläubiger:innen auf die Immobilie.
Die Kosten einer Auflassungsvormerkung richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. Sie beträgt nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) 0,5 Prozent des Kaufpreises, was einem halben Gebührensatz entspricht.
Beispiel: Der Kaufpreis einer Immobilie liegt bei 200.000 Euro. Laut der Gebührentabelle für Notar- und Grundbuchkosten ergibt sich daraus eine einfache Gebühr von 435 Euro und eine halbe von 217,5 Euro zzgl. Mehrwertsteuer.
Zu der Gebühr für die Auflassungsvormerkung kommen noch weitere hinzu: Notarkosten und Grundbuchgebühren für die Beglaubigung des Kaufvertrags, die Grundschuldbestellung und auch die Eintragung des Eigentümerwechsels sowie die Löschung der Auflassungsvormerkung. Zu tragen sind die Kosten durch den:die Käufer:in als Teil der Kaufnebenkosten.
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Die Dauer der Auflassungsvormerkung richtet sich danach, wie schnell der Eigentümerwechsel möglich ist. Dazu müssen jegliche Belastungen vom:von der Verkäufer:in aus dem Grundbuch gelöscht werden, der:die Käufer:in muss bis dahin die Finanzierung valide geregelt haben. Zudem müssen alle vertraglich vereinbarten Bedingungen erfüllt sein. Im Schnitt beträgt die Laufzeit einer Auflassungsvormerkung vier bis acht Wochen. Nach der Grundbucheintragung kann diese gelöscht werden. Nur in Ausnahmefällen wird sie vorher gelöscht, wenn beispielsweise der:die Käufer:in keine Finanzierung bekommt und der Kaufvertrag platzt.
Die Auflassungsvormerkung wird innerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 883 BGB ff) geregelt. Anwendung findet die Vormerkung im Liegenschaftsrecht. Sie kann lediglich bei immobilen Wertgegenständen erfolgen.
Die Rechte des:der Eigentümers:Eigentümerin an dem veräußerten Grundstück werden bereits durch die Auflassungsvormerkung und nicht erst durch die Auflassung unwirksam. Die Auflassung ist in §873 und §925 des BGB geregelt und wird als dingliche Einigung bezüglich der Übertragung des Eigentums an einem Grundstück definiert.
Die Eintragung einer Auflassungsvormerkung erfordert nach § 13 GBO (Grundbuchordnung) einen Antrag beim Grundbuchamt. Antragsberechtigt sind auch Käufer:innen oder Verkäufer:innen, in der Praxis übernimmt die Antragstellung jedoch der:die Notar:in nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags.
FAQ: Häufige Fragen zur Auflassungsvormerkung
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Was ist eine Auflassungsvormerkung?
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Eine Auflassungsvormerkung garantiert dem:der Käufer:in die per Kaufvertrag erworbene Immobilie bis der abschließende Grundbucheintrag, also die Auflassung, erfolgt ist. Das kann mehrere Wochen dauern. Die Vormerkung verhindert in dieser Zeit, dass der:die Verkäufer:in beispielsweise an eine:n andere:n Interessent:in verkauft oder die Immobilie beleiht.
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Was kostet eine Auflassungsvormerkung?
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Für die Auflassungsvormerkung berechnet ein:e Notar:in nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) einen halben Gebührensatz. Bei einem Verkaufspreis von 200.000 Euro sind dies 217,5 Euro zzgl. Mehrwertsteuer.
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Was ist die rechtliche Grundlage der Auflassungsvormerkung?
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Die Auflassungsvormerkung wird innerhalb des Bürgerlichen Gesetzbuches (§ 883 BGB ff) geregelt und kommt im Liegenschaftsrecht zur Anwendung.
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Warum macht man eine Auflassungsvormerkung?
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Die Auflassungsvormerkung überbrückt die Zeit, bis der Grundbucheintrag erfolgt ist und garantiert so lange den Anspruch des:der Käufer:in auf die Immobilie.
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Wann braucht man eine Auflassungsvormerkung?
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Immobilienkäufe sind in der Regel immer mit einer Auflassungsvormerkung verbunden, da sie das Rechtsgeschäft für den:die Käufer:in absichern, bis es endgültig durch die Eintragung ins Grundbuch rechtskräftig geworden ist.
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