Das ändert sich 2025 für Eigentümer:innen

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Du besitzt eine eigene Immobilie? Dann solltest du über die wichtigsten Änderungen im neuen Jahr beim Thema Eigentum Bescheid wissen. Wir stellen sie dir vor.

1. Immobilienpreise im Aufwärtstrend


Nach knapp zwei Jahren Talfahrt zeichnete sich 2024 auf dem Kaufmarkt für Wohnimmobilien ein Aufwind ab. Das ImmoScout24-Wohnbarometer für das dritte Quartal 2024 zeigte einen deutlichen Anstieg der Nachfrage. Die Kontaktanfragen bei ImmoScout24 sind deutschlandweit um 9 Prozent gestiegen. Im Vergleich zum Vorjahr hat die Nachfrage in den Großstädten um 28 Prozent und im Umland um 22 Prozent zugenommen. Die weiteren Zinssenkungen der EZB seien ein weiterer positiver Impuls für den Kaufmarkt, erläutert Dr. Gesa Crockford, Geschäftsführerin von ImmoScout24. Die Angebotspreise seien entsprechend stabil und zeigten in einigen Metropolen bereits einen Aufwärtstrend. Am Markt werde erkannt, dass jetzt der richtige Zeitpunkt sei, um zu kaufen, bevor die Preise vermutlich wieder noch deutlicher steigen würden.


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  • 2. Preisschere bei Energieeffizienz geht weiter auf


    Immobilien mit schlechter Energiebilanz sind von der allgemeinen Preissteigerung ausgenommen. Häuser mit niedrigen Energieeffizienzklassen wie D, E oder H sind schon jetzt deutlich weniger wert als effizientere Bestandsimmobilien. Expert:innen erwarten, dass die Preisschere bei der Energieeffizienz weiter aufgeht. Mittelfristig könnten unsanierte Immobilien mit Preisabschlägen von bis zu 30 Prozent gehandelt werden. Das liegt vor allem an den hohen Energiekosten oder einem erheblichen Sanierungsaufwand. Denn mit dem Jahreswechsel 2025 steigt der seit 2021 erhobene CO₂-Preis auf fossile Energien von 45 Euro auf 55 Euro pro Tonne. Das bedeutet:
     

    • Heizöl wird um 3,2 Cent pro Liter teurer und
    • Erdgas verteuert sich um 0,24 Cent pro Kilowattstunde. 


    Auch die Gasnetzentgelte steigen. Für eine Gasheizung mit einem Verbrauch von 20.000 Kilowattstunden im Jahr könnten rund 80 Euro an zusätzlichen Kosten entstehen.



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    3. Seitwärtsbewegung bei Bauzinsen erwartet


    Seit Mitte 2024 zeigen die Bauzinsen einen leichten Abwärtstrend. Im Dezember 2024 lagen die Zinsen bei einer 10-jährigen Zinsbindung um die Drei-Prozent-Marke. Für die ersten Monate 2025 rechnen Expert:innen mit einer Seitwärtsbewegung im Bereich von 3,0 bis 3,5 Prozent, wobei kurzfristige Schwankungen möglich sind. Wie sich die Zinsen im weiteren Jahresverlauf entwickeln, bleibt schwer vorhersehbar. Politische Ereignisse wie das Ampel-Aus in Deutschland, der Amtsantritt von Donald Trump in den USA, die volatile Lage im Ukraine-Krieg und die Konflikte im Nahen Osten könnten die wirtschaftliche Entwicklung und damit auch die Zinsmärkte beeinflussen. Diese Faktoren machen verlässliche Zinsprognosen aktuell extrem schwierig. Eine ausführliche Einschätzung zur Zinsentwicklung – und wie die sich auf Immobilienkredite auswirkt – liest du in unserem Zinskommentar.



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  • 4. Staatliche Förderung in der Schwebe


    Nach dem Regierungsbruch ist auch die Zukunft der staatlichen Bauförderung durch die KfW-Bank ungewiss. Derzeit umfasst das Förderprogramm folgende Angebote:
     

    • Wohneigentum für Familien
    • Klimafreundlicher Neubau (seit 1. März 2024)
    • Klimafreundlicher Neubau im Niedrigpreissegment (KNN) (seit 1. Oktober 2024)
    • Jung kauft Alt (seit 3. September 2024)
    • Energieeffiziente Sanierung


    Laut der KfW behalten alle bereits zugesagten Kredite und Zuschüsse ihre Gültigkeit, und es können auch weiterhin Anträge gestellt werden. Selbst unter einer vorläufigen Haushaltsführung – wie sie durch den nicht verabschiedeten Bundeshaushalt für 2025 erwartet wird – könne die Bundesregierung notwendige Ausgaben tätigen, um Förderprojekte fortzuführen. Allerdings betont die Förderbank in ihrer Stellungnahme vom 27. November 2024, dass es derzeit keinerlei Zusagen zur Fortführung der Programme gebe.

    5. Erhöhung der Grundsteuer


    Lange schon war die Grundsteuerreform angekündigt, jetzt ist sie tatsächlich da: Seit dem Jahreswechsel wird die Grundsteuer auf Grundlage der neuen Regeln und Hebesätze der Gemeinden erhoben. Heißt konkret: Fast überall wird es teurer. Wenn du also eine Immobilie besitzt, musst du damit rechnen, deutlich mehr Grundsteuer zu bezahlen. Informiere dich darum vorab, wie viel Grundsteuer voraussichtlich auf dich zukommt, und kalkuliere sie ins Budget für deine laufenden Kosten ein. Wichtig: Die Grundsteuer wird jährlich entrichtet – und entscheidend ist, wer zu Beginn des Kalenderjahres Eigentümer oder Eigentümerin ist. Entscheidend ist also das Eigentumsverhältnis zum 1. Januar. Der liegt bereits hinter uns. Wenn du dieses Jahr deine Immobilie verkaufst, zahlst du somit für das gesamte Jahr die Grundsteuer.

    6. Zukunft des Heizungsgesetzes bleibt offen


    Mit der Anfang 2024 in Kraft getretenen Novelle des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) – besser bekannt als „Heizungsgesetz“ – wurde der Umstieg auf klimaneutrale Heizsysteme eingeleitet. Für Bestandsimmobilien gelten dabei längere Übergangsfristen, um Eigentümer:innen Zeit für die Umstellung zu geben. Nach der Bundestagswahl 2025 könnte das Gesetz unter einer neuen Regierung jedoch komplett zur Diskussion stehen. Bei einem Wahlsieg möchte die CDU das Heizungsgesetz wohl grundlegend verändern, wie Parteichef Friedrich Merz angekündigt hat. Zwar solle das Ziel der Klimaneutralität weiterverfolgt werden, dabei solle jedoch "technologieoffen" vorgegangen werden. Auch die Noch-Bauministerin Klara Geywitz von der SPD hatte vor der Wahl betont, dass das Gesetz einer "grundsätzlichen Überarbeitung" bedürfe.

    7. Solardachpflichten werden erweitert


    Immer mehr Bundesländer machen Photovoltaikanlagen auf Wohngebäuden zur Pflicht. Zum Jahreswechsel 2025 führt Niedersachsen eine Solarpflicht für Neubau und Sanierung ein. Bremen folgt mit einer ähnlichen Regelung ab Mitte 2025.

    Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein setzen zunächst nur bei Neubauten auf eine Solarpflicht. In Bayern wird ab 2025 zwar keine strenge Pflicht eingeführt, es gilt aber eine Soll-Vorschrift, die den Einbau von Photovoltaikanlagen empfiehlt, aber nicht verbindlich vorschreibt.

    8. Das Kaminofen-Verbot ist da


    Die nächste Stufe der Bundesimmissionsschutzverordnung ist gekommen. Nachdem es in der Vergangenheit bereits älteren Kaminen an den Kragen ging, sind nun Öfen dran, die zwischen dem 1. Januar 1995 und dem 21. März 2010 installiert wurden. Aber keine Angst: Betroffen sind nur Kaminöfen, die bestimmte Grenzwerte beim Kohlenmonoxid oder Feinstaub überschreiten. Diese dürfen seit dem Jahreswechsel nicht mehr betrieben werden. Wenn du also eine Wohnung oder ein Haus mit Kamin besichtigst, frag am besten direkt nach, ob er noch befeuert werden darf. Falls nicht, gibt es häufig aber auch verschiedene Möglichkeiten zum Nachrüsten oder Umfunktionieren, sodass du nicht auf die feurige Behaglichkeit im neuen Zuhause verzichten musst.



    Die hier enthaltenen Informationen sind unverbindliche Auskünfte (Irrtum vorbehalten)

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