Haus mit Ein­lie­ger­woh­nung ver­kau­fen

Wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung verkaufen möchten, müssen Sie nicht nur einen passenden Kaufinteressenten finden, sondern auch einige steuerliche Dinge beachten. Denn unter Umständen fällt Spekulationssteuer an. Wir erklären im folgenden Ratgeber, welche finanziellen Aspekte Sie berücksichtigen müssen, welche Unterlagen Sie für den Verkauf benötigen und auf was Sie sonst noch achten sollten.

• Bei einem Haus mit Einliegerwohnung handelt es sich in der Regel um ein Haus, das neben der Hauptwohnung noch eine räumlich getrennte kleinere Wohnung, die sogenannte Einliegerwohnung, besitzt.
• Ein Haus mit Einliegerwohnung ist nicht nur für Familien interessant, sondern eignet sich auch, um mit Mieteinnahmen aus der Vermietung der Einliegerwohnung die Finanzierung besser stemmen zu können.
• Besonders Familien mit Kindern oder mit Großeltern sind auf der Suche nach solch einem Mehrgenerationenhaus.
• Die gesetzlich vorgeschriebene Spekulationssteuer, die vom Gewinn berechnet wird, fällt dann nicht an, wenn das Haus vor Verkauf länger selbst genutzt worden ist.
• Ein guter Makler erzielt für Sie einen guten Verkaufspreis. Hier können Sie sich einen Makler aus Ihrer Region empfehlen lassen.

Ein Haus mit Einliegerwohnung lässt sich an verschiedene Zielgruppen verkaufen. Voraussetzung ist, dass bestimmte Faktoren stimmen, zum Beispiel die Lage und das Alter, die Bausubstanz, der Zuschnitt und die Größe. Als Kaufinteressenten kommen infrage:

Mehrgenerationenhaus für Familien: Familien, die das Haus gerne für das Mehrgenerationen-Wohnen nutzen möchten, weil sie die Einliegerwohnung für ihr erwachsenes Kind benötigen. Aber auch dann, wenn die Großeltern mit einziehen sollen und eine altersgerechte Wohnung gesucht wird. Eine weitere Alternative ist es, eine Betreuungsperson für die pflegebedürftigen Eltern oder für das Kind, zum Beispiel ein Au-pair, dort unterzubringen.

Investoren und Kapitalanleger: Mit einer Vermietung der Einliegerwohnung lassen sich Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung generieren. Diese können zum Beispiel Verwendung finden, um die monatlichen Raten bei einer Finanzierung zu reduzieren.

Ein Makler besitzt einen festen Kundenstamm, unter dem sich auch einige Kaufinteressenten befinden, die auf der Suche nach solchen speziellen Objekten sind. Hinzu kommt, dass ein Makler den Verkauf beschleunigt, da er sehr gute Kontakte hat. Er kennt die Zielgruppe und kann dadurch schnell einen passenden Käufer vermitteln.

Viele Makler haben Kunden, die schon länger auf der Suche nach einem Haus mit Einliegerwohnung sind. Daher kann der Verkauf über einen Makler viel schneller über die Bühne gehen.

Wurde beim Verkauf eines Hauses mit Einliegerwohnung ein Gewinn erzielt, der nach Abzug der Kosten die Grenze von 600 Euro überschreitet, wird Steuer auf den Verkauf fällig und die Spekulationsfrist findet Anwendung. Wie hoch sie tatsächlich ausfallen kann, erfahren Sie im nachfolgenden Kapitel.

Der Verkaufserlös bleibt steuerfrei, wenn Sie das Haus mit Einliegerwohnung als Privatwohnung langfristig für sich genutzt haben. Mindestens im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren müssen Sie das Haus selbst genutzt haben, damit Steuerfreiheit gegeben ist.

Die Steuerfreiheit bei eigengenutzten Immobilien gilt nicht bei Häusern mit Einliegerwohnung, die als Ferienobjekt genutzt worden sind. Auch bei einer reinen Eigennutzung fällt bei einem Veräußerungsgeschäft Steuer an, wenn das Haus vor Ablauf von zehn Jahren verkauft wird. Die Gewinne daraus sind in der Steuererklärung als sonstige Einkünfte steuerpflichtig.

Haben Sie das Haus geschenkt bekommen oder geerbt, wird die Zeit des vorigen Eigentümers, in der er in dem Haus gelebt hat, Ihnen zugerechnet.

Wenn Sie ein Haus mit Einliegerwohnung verkaufen möchten, müssen Sie beachten, dass der Gewinn aus dem Verkauf unter Umständen steuerpflichtig wird und Spekulationssteuer anfällt. Das ist immer dann der Fall, wenn das Haus innerhalb der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft wird und nicht selbst genutzt wurde. In diesem Fall wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz der Einkommensteuer versteuert. Die nachfolgende Berechnung zeigt ein Beispiel:

Erlös aus Verkauf 300.000 €

Anschaffungspreis 250.000 €

Anschaffungsnebenkosten für Notar usw. 2.500 €

Instandhaltungskosten 6.000 €

= zu versteuernder Gewinn 41.500 €

Veräußerungskosten für Makler, Notar 3.850 €

= Spekulationsgewinn 37.650 €

Spekulationssteuer (persönlicher Steuersatz) 37 % 13.931 €

Für den Verkauf benötigen Sie einige Unterlagen, die Sie rechtzeitig besorgen sollten. Die folgenden Dokumente sind besonders wichtig:

Die folgenden Unterlagen sind für den Käufer nützlich und interessant und können den Verkauf beschleunigen:

• Energieausweis

• Versicherungspolicen für das Gebäude

• Wartungs- und Prüfprotokolle des Schornsteinfegers und für die Heizung

• Garantiebelege für die Einbauten, wie zum Beispiel für Heizungen

• Gebrauchsanleitungen für Geräte des Gebäudes

• Auflistung der durchgeführten Instandhaltung- und Renovierungsarbeiten

• Aufstellung der Wartungsverträge

Der erste Eindruck zählt und es gibt keine zweite Chance. Daher muss das Haus mit Einliegerwohnung die gewünschte Wirkung erzielen. Makler haben hierfür entsprechende Tipps und helfen bei der Vorbereitung. So sollte das Haus aufgeräumt sein und optische Mängel entfernt werden. Auch eine Reinigung sollte selbstverständlich sein.