Haus ver­kau­fen und Grund­stück be­hal­ten

In Deutschland ist es der Regelfall, dass ein Haus zusammen mit dem dazugehörigen Grundstück im Grundbuch eingetragen ist. Doch was passiert, wenn ein Eigentümer zwar sein Haus verkaufen, aber das Grundstück hingegen behalten möchte? Ob das möglich ist, erfahren Sie im folgenden Artikel.

Es gibt vor allem einen guten Grund, warum es sinnvoll ist, sein Grundstück nicht zu verkaufen: Grundstücke gewinnen tendenziell immer mehr an Wert. Durch die erhöhte Nachfrage nach Wohnraum, besonders in Ballungsgebieten, steigen auch die Grundstückswerte. Besonders Investoren suchen auf dem Immobilienmarkt nach möglichst sicheren Optionen, ihr Geld anzulegen. Zudem besteht die Möglichkeit, das eigene Grundstück zu vermieten beziehungsweise zu verpachten. So können neben der Wertsteigerung des Grundstücks weitere Erlöse für den Eigentümer generiert werden.

Zunächst einmal sind Grundstücke nach ihrem Zweck zu unterscheiden. So gibt es Wohngrundstücke, Gewerbegrundstücke und welche, bei denen gemischte Zwecke intendiert sind. Ob eine Vermietung oder eine Verpachtung sinnvoll ist, ergibt sich in der Betrachtung des Einzelfalls. Wenn es aber darum geht, ein Haus zu verkaufen und das Grundstück zu behalten, kommt nur eine Option in Frage: Verpachtung.

Grundsätzlich gilt: Wenn ein Hauseigentümer sein Haus verkauft, dann tut er dies samt dem dazugehörigen Grundstück. Denn beides in Summe ergibt die im Grundbuch eingetragene Grundschuld. Möchte nun aber jemand unbedingt das Grundstück behalten, aber sein Haus verkaufen, um beispielsweise auf schnelle Art und Weise an eine größere Menge Geld zu kommen, gilt es besonders auf vertragliche Inhalte zu achten.

Wenn Sie als Grundstückseigentümer Ihr Haus verkaufen, aber das Grundstück behalten wollen, bietet sich ein sogenannter Erbbauvertrag an. Dieser Vertrag beinhaltet folgende wesentliche Punkte:

• der Erbbauberechtigte erhält nach Vertragsabschluss das Erbbaurecht

• das Erbbaurecht wird rechtlich wie ein Grundstück betrachtet

• das Erbbaurecht kann verkauft, vererbt und belastet werden

• das Erbbaurecht wird im sogenannten Erbbaugrundbuch eingetragen

• der Erbbaurechtgeber erhält vom Erbbauberechtigten einen vertraglich festgelegten Erbbauzins

• die übliche Vertragslaufzeit beträgt 99 Jahre

• der Erbbaurechtsvertrag endet mit Ablauf der Vertragszeit oder bei geltend gemachtem Heimfall seitens des Erbbaurechtgebers

• nach Ablauf der Vertragslaufzeit ist der Grundstückseigentümer gesetzlich dazu verpflichtet, den Erbbauberechtigten mit einer gewissen Summe zu entschädigen (meist zwei Drittel des Verkehrswertes)

Grundsätzlich gilt: Besonders bei Erbbauverträgen sollten Sie sowohl als Grundstückseigentümer als auch als Pächter den Rat eines Fachanwalts hinzuziehen. Denn solche Verträge beinhalten große Verhandlungsspielräume in einzelnen Aspekten, beispielsweise in einer Anpassungsklausel für den Erbbauzins. Hier gilt es beiderseits auf mögliche Fallen Acht zu geben.

Wer sich also für die Option entscheidet, mittels eines Erbbauvertrages sein Haus zu verkaufen, aber das Grundstück zu behalten, muss viele bürokratische Hürden nehmen.